【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，具有特別重要的作用，作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金又往往非常龐大。那么房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道方面的研究意義是極為重要。本文首先對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀進(jìn)行分析，然后重點(diǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析以及控制風(fēng)險(xiǎn)所采取的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資成本 風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是典型的資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)和目前國(guó)家的宏觀調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的籌措資金和風(fēng)險(xiǎn)控制成為亟待解決的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式包括銀行信貸、房地產(chǎn)基金、企業(yè)上市融資、民間拆借、信托基金、海外融資等，但目前仍以銀行貸款為主。同時(shí)，國(guó)家實(shí)行金融宏觀調(diào)控，貸款利率提高、住房貸款首付比例增多、多套住宅限制甚至停止貸款等措施都上限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家調(diào)控下，逐漸放慢了發(fā)展速度，前些年過(guò)熱的勢(shì)頭被遏制，市場(chǎng)逐漸回歸理性。但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，隨之而來(lái)的是資金回籠慢、銷售走低、存量房增加、拿地意向下降等情況。而在我國(guó)，大多數(shù)房地產(chǎn)商是通過(guò)快銷走量的模式，實(shí)現(xiàn)資金回籠并獲得贏利。這樣的運(yùn)作模式，必然對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本與風(fēng)險(xiǎn)把握有著較高的要求。

融資成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為籌集和使用資金而付出的成本和代價(jià)，包括在籌集資金時(shí)發(fā)生的資金籌集費(fèi)，如手續(xù)費(fèi)、承諾費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等，以及在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中發(fā)生的資金占用所產(chǎn)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一方面從融資渠道多元化的角度來(lái)考慮融資問(wèn)題，另一方面也要從降低融資成本的角度來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的融資。降低和追求較低的融資成本是資金籌措的基本原則，也是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇融資方式標(biāo)準(zhǔn)之一。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可分為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中的不確定性所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；而融資風(fēng)險(xiǎn)是指投資者或者開(kāi)發(fā)商在使用債務(wù)時(shí)發(fā)生到期難以還本付息的風(fēng)險(xiǎn)，也可以說(shuō)是因借款而增加的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有者和股東承擔(dān)。

二、房地產(chǎn)融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

在不同的資本結(jié)構(gòu)或債務(wù)比重情況下，所有者和投資股東承擔(dān)的融資風(fēng)險(xiǎn)是不同的，要求取得的利益補(bǔ)償也是不同的，因而使融資成本發(fā)生變動(dòng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這里的利益補(bǔ)償也就是融資成本，即開(kāi)發(fā)商為獲得相應(yīng)的融資所要付出的代價(jià)。因此，融資成本與融資風(fēng)險(xiǎn)有著密切的關(guān)系，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商必須尋求各種資本結(jié)構(gòu)中的融資風(fēng)險(xiǎn)與融資成本的均衡和對(duì)稱的融資方案。當(dāng)項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)上升時(shí)，要有一定的風(fēng)險(xiǎn)受益或成本節(jié)省作為其補(bǔ)償，這一規(guī)律也可用于調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)后的資本成本率或融資成本率說(shuō)明，調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)后的資本成本率或融資成本率等于資本的時(shí)間價(jià)值加上資本的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，資本的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值與資本風(fēng)險(xiǎn)有反向變動(dòng)的關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)調(diào)整的變動(dòng)，引起項(xiàng)目融資成本上升或下降的比例與幅度，應(yīng)與引起的融資風(fēng)險(xiǎn)的反向變動(dòng)比例與幅度相協(xié)調(diào)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

風(fēng)險(xiǎn)是造成損失的可能性，融資風(fēng)險(xiǎn)也稱為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商而言，是指其因使用債務(wù)而要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，包括兩種情況：使用債務(wù)導(dǎo)致的利益遭受損失以及開(kāi)發(fā)商到期不能還本付息，須用資本金抵債。房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的與融資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)主要有如下幾大類：

（一）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)的供需環(huán)境、推盤策略、價(jià)格策略、匯率變化等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策都會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資風(fēng)險(xiǎn)，例如我國(guó)對(duì)購(gòu)房相關(guān)規(guī)定的變化和銀行信貸政策的變化。其中價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和收入風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，主要是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、利率的變動(dòng)等因素造成融資成本提高，進(jìn)而對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成不利的影響，同樣道理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及外幣資金的方案中匯率的變化也會(huì)對(duì)項(xiàng)目融資帶來(lái)一定影響。

（二）違約風(fēng)險(xiǎn)

違約風(fēng)險(xiǎn)又稱信用風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目參與方因故無(wú)法履行或拒絕履行合同所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生主要體現(xiàn)了一些不確定因素的影響，也可能涉及到各參與放的道德風(fēng)險(xiǎn)。包括：在規(guī)定的日期前承建商不能完成項(xiàng)目的施工建設(shè)、投資方拒絕履行出資協(xié)議、借款方無(wú)力或拒絕償還債務(wù)以及不按合同履行義務(wù)的其他形式。由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，事實(shí)上的單一渠道將房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行，使銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)增大，且一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)不但會(huì)危及金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，而且還會(huì)傳導(dǎo)至鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，甚至?xí)＜罢麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的健康發(fā)展。

（三）市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)主要存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資可行性研究和項(xiàng)目建設(shè)中，銀行、投資者等應(yīng)該自行或委托工程咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目參與各方，特別是項(xiàng)目發(fā)起人、工程承建者、設(shè)備及材料供貨商等的信用、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)和管理水平進(jìn)行評(píng)估和審查，因?yàn)檫@些因素是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否成功和獲取投資回報(bào)的基本保證，就融資行為本身而言，其具體風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于：

1.實(shí)際融資渠道較為單一。從上述我國(guó)目前存在的主要四種融資渠道分析，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展諸如上市融資、海外融資、債券融資等，除銀行貸款之外的融資渠道均受現(xiàn)行金融政策極大約束，難以發(fā)揮實(shí)際功效，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化。

2.傳統(tǒng)融資渠道嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中銀行貸款所占的比重為30%。如果考慮建筑安裝企業(yè)的墊資、個(gè)人房貸及土地儲(chǔ)備諸因素這一比重已達(dá)到80%，在我國(guó)內(nèi)地個(gè)別地區(qū)這一比重甚至已達(dá)80%～95%由此可以看出企業(yè)對(duì)銀行資金依賴的嚴(yán)重程度。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)融券渠道，降低融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本

對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，資本結(jié)構(gòu)是指從不同融資渠道獲取的資金以及對(duì)總資產(chǎn)要求權(quán)的各種因素的比例關(guān)系，即資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益幾個(gè)構(gòu)成要素之間的比例關(guān)系。也就是表現(xiàn)為權(quán)益性融資和債務(wù)性融資的比例，這種比例關(guān)系不同，資金結(jié)構(gòu)的類型和融資風(fēng)險(xiǎn)與成本的關(guān)系也會(huì)有所差異。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的現(xiàn)象，這影響了其爭(zhēng)取融資的能力，拉高了融資成本，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金不足，從而不得不承受過(guò)高的融資成本，甚至得不到融資，因此，降低資產(chǎn)負(fù)債率，不僅能提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資可能，而且對(duì)于融資成本的降低也大有益處。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的拿地資金以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)了最低比例（額度）的要求，且銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)早就明確，發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款需要房地產(chǎn)企業(yè)拿到“四證”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定，做實(shí)自有資金，降低資產(chǎn)負(fù)債率，這樣從客觀上也能減少融資額，降低融資成本。

（二）拓展多元化融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)

一方面，處于不同階段的生命周期的房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)和融資需求有很大的區(qū)別。例如，處于成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)增速較快，融資需求大，但是，經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流的不穩(wěn)定性決定了過(guò)度融資可能使公司陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，因此結(jié)合企業(yè)的發(fā)展階段考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資渠道很重要。另一方面，融資渠道多元化才能有效的避開(kāi)國(guó)家政策調(diào)控的限制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)展多元化的資金來(lái)源，探尋新的融資模式才能持久立足于多變的中國(guó)市場(chǎng)。構(gòu)建多元、合理、符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的融資渠道成了房地產(chǎn)理論界和業(yè)界討論和研究的重點(diǎn)。在理論與實(shí)務(wù)中，常見(jiàn)的融資渠道及其探索方向主要有：房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券以及過(guò)橋貸款等。在具體采用這些渠道時(shí)，還要考慮其融資成本及隱性成本（如目前常見(jiàn)的手續(xù)費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)等等），以及對(duì)于公司股權(quán)、資產(chǎn)質(zhì)押、抵押等不利影響。

（三）提高盈利能力，鑄就自身造血機(jī)能

房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)要謀得發(fā)展，應(yīng)抓準(zhǔn)市場(chǎng)需求和當(dāng)前政策，走專業(yè)化、精細(xì)化、差異化的經(jīng)營(yíng)道路，盡最大努力降低法律、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)等多種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提高企業(yè)利潤(rùn)空間，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供比較優(yōu)勢(shì)，也為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供可靠有力的保障。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，與時(shí)俱進(jìn)，逐漸改變傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)理念，逐步增大持有物業(yè)，從而確保企業(yè)有穩(wěn)健的現(xiàn)金流入，改變一切依賴融資的思路，建立和提高自身的造血功能。在這方面，香港的幾大開(kāi)發(fā)商做得很好，如新鴻基、九龍倉(cāng)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等，都在香港的黃金口岸持有了大量的商業(yè)物業(yè)，使企業(yè)未來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有了充實(shí)的現(xiàn)金流入保障。在我國(guó)內(nèi)地，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)思路也與之類似，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)牽頭，既保證了資金回款，也帶來(lái)了住宅產(chǎn)業(yè)的銷售，是一舉兩得的舉措。

房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)決定了資金籌措和風(fēng)險(xiǎn)控制的矛盾統(tǒng)一，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是必須重視和需要解決的問(wèn)題，同時(shí)項(xiàng)目的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)控制也有著密不可分的關(guān)系，因此作為從房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)考慮，必須找到解決問(wèn)題的辦法，進(jìn)而優(yōu)化房企的融資戰(zhàn)略。

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