【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤率是眾多資本涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要原因。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的日益繁榮與發(fā)展，高收益背后所蘊(yùn)藏的高風(fēng)險(xiǎn)是我們所不能忽視的。在追逐企業(yè)利潤最大化的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的防范。本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)特征進(jìn)行了闡述，再對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)成因進(jìn)行了分析，最后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的防范措施進(jìn)行了探析，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理提供建設(shè)性的意見和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范探析

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展逐步呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，從其營業(yè)收入來看，儼然已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。從國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)：2011年全國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為5%中，我們可以看出，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)。但是由于房地產(chǎn)業(yè)自身具有建設(shè)周期較長、投資規(guī)模大、相關(guān)不確定因素多和受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響大的特點(diǎn)，較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題。

當(dāng)前，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)，嚴(yán)峻的政策形勢(shì)也擺到了房地產(chǎn)企業(yè)面前。如何對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避與控制，是事關(guān)眾多房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的大事。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）負(fù)債數(shù)額較大，按期償債風(fēng)險(xiǎn)較高

預(yù)售款、自有資金、銀行借款和相關(guān)經(jīng)營性欠款是房產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源。從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表來看，其自有資本金比重比較低，開發(fā)資金的大部分來自于銀行借款。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，所投入資金的回收期長，進(jìn)而給期望利潤率帶來了很大的不確定性。因而，極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由此而來。如果企業(yè)未能就相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)并控制，那么不能償還到期銀行借款本息的概率隨之增大。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)在高收益驅(qū)使下，盲目進(jìn)行多渠道融資活動(dòng)，如將大額存單質(zhì)押貸款和資金空轉(zhuǎn)，這些都有可能導(dǎo)致企業(yè)沒有能力償還銀行債務(wù)本息。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)再融資風(fēng)險(xiǎn)較高

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，通過再融資來滿足其資金需要是其解決資金問題的重要措施。但是，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與變化，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的再融資計(jì)劃開始實(shí)施相對(duì)縮緊的政策，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)融資與再融資提案都被納入國土資源部與證監(jiān)會(huì)的審核范圍。與此同時(shí)，政府出于保障民生的考慮，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策也逐漸緊縮，這也不可避免地給房地產(chǎn)企業(yè)再融資增加了難度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)自身過高的負(fù)債率必定會(huì)相應(yīng)降低對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力在一定程度上受到了限制。上述因素使房地產(chǎn)企業(yè)的再融資變得日益困難，當(dāng)再融資問題的嚴(yán)重性逐步增大時(shí)，有可能使房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的致命威脅。

（三）利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)較大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的高資產(chǎn)負(fù)債率，利率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的程度也被隨之?dāng)U大。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本會(huì)相應(yīng)增加，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)期收益降低。同時(shí)，利率的升高會(huì)使更多資本流向風(fēng)險(xiǎn)較低的國債、銀行存款等領(lǐng)域，投資者的購買欲也隨之降低，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)需求也會(huì)隨之降低。近年來央行的數(shù)次加息使房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本隨之增加，按揭貸款購房的投資者所面臨的相應(yīng)成本也迅速上升，會(huì)對(duì)投資者的購房需求造成影響，這無疑會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因的分析

不妨將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因從內(nèi)外部兩個(gè)方面來進(jìn)行分析：

（一）外部成因

企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)所處的外部環(huán)境主要包括法律環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，它們雖然存在于企業(yè)的外部，但是對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)而言，會(huì)產(chǎn)生重大的影響。就我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，法律環(huán)境和政治環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響則相對(duì)較大。經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要有經(jīng)濟(jì)周期、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟(jì)政策，具體而言，包括經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、貨幣政策、國際收支與匯率、通貨膨脹與就業(yè)、國民生產(chǎn)總值增長情況和工資水平等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增加，進(jìn)而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響，也會(huì)因此帶來相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部成因

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，產(chǎn)品開發(fā)周期長、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)長、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期越長，由此所帶來的不確定因素也就越大，相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

過高的資產(chǎn)負(fù)債率也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大的原因。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的占比不高，資產(chǎn)負(fù)債率往往可以達(dá)到70%，甚至更高。充分利用財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮作用帶來的利益越大，所伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越高。用自有資金購買土地，再將土地向銀行抵押用于房地產(chǎn)的開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)通常所采取的經(jīng)營模式。在這種經(jīng)營方式下，一旦相關(guān)房產(chǎn)銷售受阻，房地產(chǎn)企業(yè)將因此面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)通常為了經(jīng)營管理的方便，往往設(shè)立相應(yīng)的項(xiàng)目部來實(shí)現(xiàn)對(duì)所要開發(fā)樓盤的管理，這種經(jīng)營方式在調(diào)動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目公司主觀能動(dòng)性的同時(shí)，往往也會(huì)帶來相應(yīng)的管理上的風(fēng)險(xiǎn)與問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也蘊(yùn)含在其中。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的防范措施

（一）在融資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

可以從兩方面來著手：首先，要注重融資策略的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)多元化融資。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)再融資較為困難，風(fēng)險(xiǎn)也較高，探索新的融資方式是解決融資難問題的一個(gè)較為不錯(cuò)的方法。為了取得廣泛的資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在利用傳統(tǒng)融資的前提下，應(yīng)將發(fā)行股票、債券、預(yù)售房款以及房產(chǎn)信托基金等方式作為傳統(tǒng)融資方式的有效補(bǔ)充，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)多元化的融資。在降低資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)資金成本進(jìn)行有效控制的同時(shí)，以可以為房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大資金來源，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再者，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，來降低其償債風(fēng)險(xiǎn)，目前國際公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率是60%。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過合理安排自有資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，這樣才能夠?qū)鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。

（二）在投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制，為預(yù)期報(bào)酬的實(shí)現(xiàn)而努力。要充分建立并完善投資立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、運(yùn)營管理、過程監(jiān)控、投資評(píng)價(jià)和檔案管理的投資管理業(yè)務(wù)流程，以期能夠使房地產(chǎn)企業(yè)投資運(yùn)營更加有效。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資管理的期間，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定性定量的分析，對(duì)項(xiàng)目可行性和投資收益進(jìn)行合理估計(jì)；在相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時(shí)候，要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，克服盲目樂觀和冒險(xiǎn)主義的思想，努力降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）在營運(yùn)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

首先是對(duì)應(yīng)收賬款的管理，賒銷方式進(jìn)行經(jīng)營雖然會(huì)給企業(yè)帶來一定的賬面利潤，但企業(yè)并沒有從中得到真實(shí)的現(xiàn)金流入，反而會(huì)因?yàn)橄嚓P(guān)的利息和稅收的開支加速現(xiàn)金從企業(yè)中流出。對(duì)應(yīng)收賬款的管理管理給予一定的重視，并制定合理的信用政策，使房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款能夠盡快收回，是企業(yè)不得不考慮的問題。應(yīng)收賬款的快速收回，也會(huì)進(jìn)而降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。再者就是對(duì)現(xiàn)金的管理，保持充足的現(xiàn)金流，統(tǒng)籌安排資金，是企業(yè)獲取利潤的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量比較大，如果不能對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排，資金匱乏并對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度產(chǎn)生影響的情況是有可能發(fā)生的，如果處理不當(dāng)，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。同時(shí)，市場(chǎng)、社會(huì)、自然等多種不確定因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造成影響。這些不確定因素會(huì)導(dǎo)致商品房銷售不暢，商品房大量積壓，最終有可能危及企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這些問題得不到有效解決，還有可能使企業(yè)逐漸失去再融資能力，為企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)埋下隱患。因而，企業(yè)要對(duì)現(xiàn)金管理加以重視，應(yīng)該制定資金使用計(jì)劃，使現(xiàn)金收支平衡。財(cái)務(wù)人員還應(yīng)充分考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，盤活企業(yè)閑散資金，保證企業(yè)經(jīng)營資金需求。最后，努力降低商品房空置率，進(jìn)而減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率也是企業(yè)在營運(yùn)管理中應(yīng)該予以考慮的措施。

四、結(jié)語

綜上所述，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)因其自身的特點(diǎn)決定了其所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。在當(dāng)前形勢(shì)下，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的研究，一方面能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，讓房地產(chǎn)企業(yè)在多變的形勢(shì)下能夠穩(wěn)健的前行；另一方面，希望通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的研究，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加健康的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠保持持久的生命力。

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