最近房地產(chǎn)行業(yè)似乎有變得異常的紅火，國(guó)五條的出臺(tái)也沒(méi)有讓市場(chǎng)的溫度有絲毫降溫。9月初天房集團(tuán)育梁道地塊拍到了二萬(wàn)多元/平米，所有人都在預(yù)測(cè)著天津房?jī)r(jià)“三”時(shí)代的來(lái)臨，更何況去年的天津師范大學(xué)地塊目前開(kāi)盤(pán)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到三萬(wàn)元/平米，這些都似乎預(yù)示房地產(chǎn)有一個(gè)“黃金十年”的到來(lái)。從兩會(huì)時(shí)的熱點(diǎn)話題到國(guó)家一步步政策調(diào)控的對(duì)象，高房?jī)r(jià)問(wèn)題從未淡出人們的視野，探索高房?jī)r(jià)的成因具有現(xiàn)實(shí)意義，我們?cè)囈员疚姆治鎏骄恳幌略斐蛇@一現(xiàn)象的幕后推手。

一、固定資產(chǎn)投資是老百姓貨幣保值增值的希望所在

隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)民財(cái)富的迅速積累，尋找新的投資點(diǎn)成為全民的共同需求。那么在如今的世界經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)，我們又有什么可以比房地產(chǎn)投資更值得信賴(lài)和寄托的。想當(dāng)初2013年年初黃金價(jià)格的一路下跌，讓很多國(guó)人趨之若鶩?？墒鞘聦?shí)又證明了追跌黃金是一個(gè)錯(cuò)誤，而且這個(gè)錯(cuò)誤迅速就得以印證。正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授講的：中國(guó)的投資環(huán)境比較惡劣，股票市場(chǎng)的變幻莫測(cè)已經(jīng)讓中國(guó)老百姓深受其害，而黃金市場(chǎng)的琢磨必定更讓投資者心驚膽戰(zhàn)。只有房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資能讓老百姓看到保值增值的希望。事實(shí)上的確如此，在過(guò)去的十年時(shí)間里，股市又二千點(diǎn)一路飆漲至七千點(diǎn)，可是如今連兩千點(diǎn)都無(wú)法企及。黃金的投資更是在最近幾年才有了起色，當(dāng)然也隨著黃金投資者的掏空策略實(shí)施，讓黃金這種硬通貨也變得疲軟不堪，套牢者不計(jì)其數(shù)。而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則一路高歌猛進(jìn)，無(wú)論是一線城市，還是二三線城市，都用房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)和穩(wěn)定性告訴了國(guó)民一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)：投資固定資產(chǎn)最合適。所以在現(xiàn)有投資環(huán)境下，房地產(chǎn)的高增長(zhǎng)必然仍舊是一種趨勢(shì)。財(cái)富的增長(zhǎng)必然帶來(lái)消費(fèi)需求的旺盛，而這最集中的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)的不斷穩(wěn)步上漲。

二、地方政府財(cái)政收入增長(zhǎng)的必然依托

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)性十分明顯。因?yàn)榘l(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合。據(jù)測(cè)算，在我國(guó)當(dāng)前的情況下，每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)70～220元的需求；每銷(xiāo)售100元的住宅，便可帶動(dòng)130～150元的其他商品銷(xiāo)售。因此，住宅建設(shè)若增加10個(gè)百分點(diǎn)，可望帶動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。由此可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需的重要作用。而數(shù)額巨大土地出讓金也是地方政府?dāng)U大收入，保持良好政績(jī)的簡(jiǎn)易途徑。因此我們看到地方政府對(duì)于高價(jià)地塊的出讓從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。而這個(gè)最集中的表現(xiàn)自然就是核心重點(diǎn)區(qū)域地塊的集中釋放，比如天津市的天拖地塊90多億元的掛牌出讓?zhuān)本┏?yáng)區(qū)核心地塊更是以樓面價(jià)七萬(wàn)元/平米讓融創(chuàng)中國(guó)摘得，這些都一次次給地方政府償還銀行貸款提供了源源不斷的新能量。

三、政府貨幣超發(fā)的結(jié)果

物價(jià)上漲是貨幣超發(fā)的結(jié)果，是貨幣貶值的信號(hào)。因此，當(dāng)CPI出于對(duì)財(cái)富縮水的恐懼心理，會(huì)積極買(mǎi)房，把手里的紙幣變?yōu)橘Y產(chǎn)。在這種情況下的購(gòu)房行為，實(shí)際上相當(dāng)于被動(dòng)的投機(jī)，這時(shí)的房屋實(shí)際已經(jīng)變成了存款的另一種存在形式。在這種情況下，決定房?jī)r(jià)的根本性力量，就不僅僅局限于實(shí)際供求關(guān)系，而是取決于貨幣政策的寬松程度。貨幣政策越寬松，貨幣供應(yīng)量越大，流動(dòng)性越充足，房?jī)r(jià)的上漲速度越快。至于政府為什么要超發(fā)貨幣我們就不在本文中探究了，但超發(fā)的錢(qián)哪里去了？全世界貨幣超發(fā)的國(guó)家都在拼命為貨幣找出路。超發(fā)的貨幣就像是懸在頭上的堰塞湖，積累越多越早決堤，因此必須為其尋找一個(gè)巨大的蓄水池。美元的蓄水池分布在世界各地，其形式是貨幣、證券、債券，以及金融衍生品。而中國(guó)的蓄水池是樓市和股市，這兩大領(lǐng)域的吸納能力一旦受限，就會(huì)促使貨幣向農(nóng)產(chǎn)品領(lǐng)域流動(dòng)，出現(xiàn)如“蒜你狠”、“豆你玩”這樣的局面。為了避免民眾對(duì)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲反應(yīng)過(guò)于激烈，當(dāng)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲，CPI漲速較快時(shí)，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控就會(huì)放松。

四、城市化進(jìn)程加快和勞動(dòng)力成本的上升

新一屆政府執(zhí)政之初就明確提出中國(guó)要全面實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，全面實(shí)現(xiàn)中國(guó)特色社會(huì)主義小康社會(huì)。對(duì)于當(dāng)前中國(guó)積極推進(jìn)的新一輪城鎮(zhèn)化，中國(guó)新晉首富王健林在今年剛剛閉幕的夏季達(dá)沃斯論壇上也表示：城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，但是回避不了房地產(chǎn)，這個(gè)市場(chǎng)還將擴(kuò)大是一個(gè)不可避免的事實(shí)。因此城鎮(zhèn)化目標(biāo)的提出，如給十年調(diào)控之后房地產(chǎn)市場(chǎng)打了新的強(qiáng)心針，需求的旺盛背后是中國(guó)房地產(chǎn)再次重振雄風(fēng)。而另一方面，隨著中國(guó)勞動(dòng)力紅利的全面消失，各行各業(yè)勞動(dòng)成本的全面增加，而在勞動(dòng)密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)表現(xiàn)更為突出，這些都直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)成本的擴(kuò)張。而中國(guó)城鎮(zhèn)化浪潮的全面推進(jìn)，更是把勞動(dòng)力的供需矛盾表露無(wú)遺。需求的旺盛、成本的直線增加，雙重效果的疊加使房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆和房?jī)r(jià)的推高成為必然。而且現(xiàn)在我國(guó)農(nóng)村也正在積極推進(jìn)土地確權(quán)制度的落實(shí)，原有宅基地的權(quán)屬的變革，進(jìn)一步促進(jìn)了農(nóng)民的進(jìn)城速度，大環(huán)境的變化直接導(dǎo)致了居民對(duì)于居住環(huán)境改善的大量需求。

五、熱炒房?jī)r(jià)背后的媒體推手

在房地產(chǎn)行業(yè)里，除了開(kāi)發(fā)商、建筑商以外，最期待房?jī)r(jià)高漲的則是媒體。這是為什么？因?yàn)檫@里面有最大的利益均沾原則。在房?jī)r(jià)高漲、房市火爆的日子里，開(kāi)發(fā)商會(huì)有大把大把的推廣營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投放在媒體推廣上，對(duì)媒體而言，只要依附開(kāi)發(fā)商就可以輕易獲得推廣市場(chǎng)份額，這就造成了媒體對(duì)于開(kāi)發(fā)商的依賴(lài)。而對(duì)于普通購(gòu)房者而言，媒體又是他們獲得最有效的購(gòu)房參考信息的重要來(lái)源。在多次調(diào)控之中，媒體對(duì)于調(diào)控政策研究對(duì)策往往比開(kāi)發(fā)商更高明，而對(duì)于市場(chǎng)輿論的引導(dǎo)作用更是有推波助瀾的作用。媒體需要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，開(kāi)發(fā)商需要有效的市場(chǎng)宣傳，因此在共同利益的驅(qū)使下，開(kāi)發(fā)商和媒體保持了高度的默契，這種利益捆綁的直接后果就是媒體在房?jī)r(jià)看漲的輿論氛圍中為開(kāi)發(fā)商打造了買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的市場(chǎng)環(huán)境，都直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的高歌猛進(jìn)。

六、開(kāi)發(fā)商對(duì)于居住理念的再升級(jí)

如果說(shuō)二十一世紀(jì)初的十年是中國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，那么這個(gè)時(shí)期最核心的理念就是滿足人們最基本的居住需求，是對(duì)傳統(tǒng)中國(guó)文化“居者有其屋”的詮釋。而隨著市場(chǎng)的發(fā)展，居住文化的深入，人們已經(jīng)不再單純滿足居者有其屋的要求，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、溫馨的物業(yè)服務(wù)，都成為新型開(kāi)發(fā)商投其所好的方向。因此，我們看到越來(lái)越多的業(yè)主有改善住房的需求，而越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商也把精力放在園林景觀和后期物業(yè)服務(wù)上。這一面拉伸了需求也一面增加了開(kāi)發(fā)成本。

透過(guò)這些事實(shí)的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)復(fù)雜的房?jī)r(jià)背后也隱藏著如其他物品一樣的價(jià)值規(guī)律。綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國(guó)房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個(gè)房市還處在有利的上升階段，但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期。在未來(lái)的幾年里，市場(chǎng)理性將逐漸回歸。我們不能因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)投資大，而簡(jiǎn)單地把房地產(chǎn)行業(yè)定位為暴利行業(yè)。尤其是隨著政府更嚴(yán)厲地實(shí)施“競(jìng)地價(jià)、控房?jī)r(jià)”策略，我們看到房地產(chǎn)行業(yè)在逐步走入寡頭壟斷的境地。只有具備超前融資能力的開(kāi)發(fā)商才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)質(zhì)地塊，也才能通過(guò)系列后期運(yùn)作，把房?jī)r(jià)炒到滿足成本和利潤(rùn)之和的房?jī)r(jià)。而隨著國(guó)家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強(qiáng)的對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，涌現(xiàn)越來(lái)越多的性?xún)r(jià)比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場(chǎng)將逐漸走向成熟化。這就是我們看到的房?jī)r(jià)背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)。