摘要：房地產稅收是指國家通過稅務機關，或由稅務機關委托通過房地產行政管理部門向負有房地產稅繳納義務的納稅義務人征收有關房地產稅賦的國家行為。本文介紹了房地產稅收的特性，分析了當前我國房地產稅收存在的問題，并提出了改進建議。

關鍵詞：房地產；稅收；特性；問題；建議

近年來，由于各種原因，房地產行業(yè)在持續(xù)高速發(fā)展的同時也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價格飛漲、利潤構成畸形等方面的問題，給中國的整體經濟發(fā)展帶來了一定的安全隱患。 為了調控具有脫韁之勢的房地產行業(yè)，近年來國家出臺了一系列宏觀調控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復使用。但是從當前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產行業(yè)的宏觀調控作用發(fā)揮并不明顯，在某些情況下甚至產生了推波助瀾的作用，如何進一步完善現(xiàn)有房地產稅收制度，促進我國房地產業(yè)的健康有序發(fā)展將成為我國下一輪稅制改革必須正視的問題。

一、房地產稅收的特性

1.國家性

房地產稅收行為是一種國家行為，國家稅務機關，或受國家稅務機關委托的國家房地產行政管理部門，都只是代表國家代行房地產稅收行為，或者換句話說，國家的房地產稅收行為是通過或借助于國家稅務機關和有關的房地產行政管理機關實現(xiàn)的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權選擇或實施房地產稅收行為，其他任何組織或個人均無權實施房地產稅收行為。國家行使著土地資源的最終的管理權限，國家通過對土地、不動產及附屬的財產以及其生產、經營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應保證，這是國家權力的體現(xiàn)和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產稅收的征收、管理。

2.法定性

稅與法不可分離?！耙蚍ㄔO稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規(guī)定，稅收這樣一個社會財富再分配的活動便失去了其應有的基礎和保障，也無法真實發(fā)揮其功能，實現(xiàn)其價值。作為專門用以調整房地產領域的房地產稅收，當然也無法離開法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。通過立法的規(guī)定，將有關房地產稅收的種類、具體內容、法律責任等予以一一確認，使房地產稅收的有關內容得以公布頒行，從而為房地產稅收的開征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎，使房地產稅收具有了普遍遵行的效力和依據(jù)并得以正常進行。

3.規(guī)范性

房地產稅收工作是一項嚴謹、規(guī)范的工作，無論是由國家稅務機關征收，還是通過受委托的國家房地產行政管理部門來進行，其行為必須遵守國家的法律規(guī)范，不可任意妄為。

二、我國房地產稅收存在的問題

1.重流轉，輕持有

房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋交易既要征收契稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。

2.稅制不統(tǒng)一，內外兩套有違公平

一是兩套所得稅制。對內外資房地產企業(yè)分別開征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅；二是兩套房地產制和土地稅制。而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產稅，并且僅對房產征稅，對地產不征稅；三是城市維護建設稅和教育費附加內外有別。對內資房地產企業(yè)開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產企業(yè)則不征收此項稅費；四是耕地占用稅政策內外不統(tǒng)一。對內資企業(yè)占用耕地卻不征收。

3.稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。

三、對改進我國房地產稅收制度的建議

1.調整征稅方向

應逐步將房地產稅收的重點由目前對供給方征稅轉向對需求方征稅，這是下一步房地產稅收調控政策應該選擇的方向。目前的房產稅、城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為什么不能像營業(yè)稅和個人所得稅那樣對個人住宅房地產征收呢？一方面因為上述稅制的計稅依據(jù)是房地產原值其與市場經濟體制下房地產市場價值相差太遠，而改變計稅依據(jù)和方法就需要對整個房地產稅制進行較大的改革和調整；另一方面，如何對個人的不動產征稅，在現(xiàn)行的稅法和《稅收征管法》中都缺乏必要的規(guī)定和實施細則。此外，如果對個人不動產征稅.還有大量的問題和技術條件需要解決。解決這些問題，應該是未來房產稅收方面的重點工作。

2.合并內外兩套房地產稅制

如外資企業(yè)的土地使用費與內資企業(yè)的土地使用稅、外資企業(yè)的城市房地產稅與內資企業(yè)的房產稅、外資企業(yè)的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅與內資企業(yè)的企業(yè)所得稅，都應盡快統(tǒng)一，并統(tǒng)一實行國民待遇原則，營造公平競爭的良好環(huán)境，以適應我經濟全球化的未來發(fā)展趨勢。

3.提高立法級次，下放管理權限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。