房地產(chǎn)業(yè)是個資本密集型的行業(yè)，具有開發(fā)周期長、占用資金量大的特征，其發(fā)展離不開資金的支持。隨著國家從緊的貨幣政策和限購政策的雙重管制，給房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈帶來了嚴峻考驗，因此加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作變得尤為重要。那么作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)應該如何實施有效的資金管理呢？本文針對目前房地產(chǎn)業(yè)資金管理現(xiàn)狀、存在的問題進行闡述，并提出相應解決建議。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)是一個對資金高需求的行業(yè)，從項目初期的土地取得、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計、建安裝到產(chǎn)品策劃銷售等一系列制作銷售過程都需求大量的資金投入。企業(yè)不僅需要投入初始資金，還需要將后續(xù)的預售款繼續(xù)投入到開發(fā)中，這與一般的生產(chǎn)型企業(yè)是有本質(zhì)區(qū)別的。作為房地產(chǎn)投資人首先需要取得幾億甚至數(shù)十億的資金用于土地款的支付，對于項目開發(fā)的資金可以通過金融機構(gòu)的貸款籌集。根據(jù)央行2003年121號的規(guī)定，“對于未取得土地所有權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款”。因此籌集一筆巨款用于購買土地已成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事，目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏資金已逐步淘汰或被大型企業(yè)兼并。

二、介紹房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理內(nèi)容及建立健全資金管理制度的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理主要內(nèi)容包括資金的籌集、資金的安排和使用、資金安全管理及結(jié)余資金的再投資管理四部分。

1.資金的籌集。房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要分為三個階段，第一階段為籌集初始投入資本，第二階段籌集開發(fā)建設(shè)期的資金，第三階段籌集完工后的營銷管理資金。大型集團化的企業(yè)對于首期投入資金多通過集團公司的授信貸款或企業(yè)之間的股權(quán)合作資本籌集。后續(xù)的開發(fā)資金主要通過銀行的開發(fā)貸款、流動性貸款，以及通過證券市場取得的信托、債券或股權(quán)資金，還可以向非銀行其他金融機構(gòu)或民間資本?？傊I資對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是重中之重的大事，不能籌集到資金企業(yè)就面臨著淘汰或項目停滯，因此籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的頭等大事，是資管理工作的關(guān)鍵工作。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理制度中應明確規(guī)定籌資渠道、資金成本率、資本結(jié)構(gòu)和抵押擔保要求，防止違規(guī)融資給企業(yè)帶來風險。

2.資金的安排和使用。房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用，房地產(chǎn)企業(yè)取得了各期的資金需要按規(guī)定用途使用，比如第一階段的資金主要用于支付土地款、稅費及各項市政配套費用等；第二階段資金主要用于建設(shè)期的建筑安裝費、管網(wǎng)配套、景觀園林、公配建設(shè)等制造成本的支出；第三階段資金主要用于營銷廣告、物業(yè)客服及售后維護等到支出。各階段資金必需嚴格按用途使用，不得串用否則會給項目開發(fā)帶來嚴重后果。開發(fā)建設(shè)階段的資金安排和使用是保障房企穩(wěn)步成長的關(guān)鍵工作，是資金管理工作的主要內(nèi)容，貫穿整個開發(fā)過程。資金管理制度中應包含預算、結(jié)算、對外提保、貨幣資金管理、資金安全等制度，明確工作流程、建立授權(quán)審批制度和內(nèi)部控制制度，只有健全了管理體制才能實現(xiàn)資金的合理使用，實現(xiàn)降低成本的目標。

3.房地產(chǎn)結(jié)余利潤資金的管理及使用，一般而言當項目全部竣工并銷售過70%左右，企業(yè)基本上已收回了全部投資款，后續(xù)的支出主要為營銷和管理費用支出時，企業(yè)資金開始有盈余，后續(xù)的銷售多為利潤產(chǎn)生階段。銷售回籠資金用于支付各類稅款、管理費用和營銷費用后再用于歸還在建工程貸款和利息后的余額后為投資回報資金，房地產(chǎn)企業(yè)應合理規(guī)劃利潤資金主要用于項目的再投資，方能使企業(yè)生生不息、否則一旦利潤消蝕殆盡企業(yè)也就走向了滅亡。后續(xù)資金的管理對房企來說具有承前啟后的意義，是資金管理工作的標志性工作具有很重要的指導意義。因此在資金管理體制中應包含建立合理的利潤分配制度、再投資決算制度，明確利潤的再投資使用管理，提高利潤資金的效益防止利潤流失。大多數(shù)中小房地產(chǎn)由于缺乏利潤再投資管理導致資金流失或低效益化，已無力再繼續(xù)新項目的開發(fā)企業(yè)只能被市場淘汰，所以再投資管理作為資金管理的重要內(nèi)容正是能夠很好解決這一問題的方案，是資金管理的一項重要內(nèi)容。

總之，加強中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，是企業(yè)自身發(fā)展的需要更是國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長的要求，健全的資金管理制度勢必讓中小房企穩(wěn)步發(fā)展，對社會安定創(chuàng)建和諧社會起到一定的積極作用。

參考文獻：

[1]2003年央行121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》.

[2]王浩明：《集團企業(yè)資金管理》清華大學出版社.

[3]袁琳瑯滿目《資金集中控制和結(jié)算》浙江人民出版社.

[4]左小明：〈加強運營資金方法〉選自《財會通訊》2004年第12期.