摘要：目前我國正處于城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要時(shí)期。本文從我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的現(xiàn)狀出發(fā)，首先簡要闡述城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用，然后指出二者發(fā)展中存在的問題并分析了問題產(chǎn)生的原因，最后針對(duì)這些問題給出一定的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化建設(shè)房地產(chǎn)土地供給

城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然過程，中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中為農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口解決住房問題尤為重要，因而對(duì)地產(chǎn)發(fā)展有著巨大的推動(dòng)作用。中國農(nóng)村人口比例占人口總數(shù)的一半以上，那么城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，將有近一千多萬農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)。為了容納更多的居民，城市的空間必然要得到進(jìn)一步的開發(fā)利用。在這一過程中，包括大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)在內(nèi)的各商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等的開發(fā)會(huì)為地產(chǎn)開發(fā)商帶來的大量的商機(jī)。城鎮(zhèn)化建設(shè)將會(huì)對(duì)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用，然而也存在一些問題。

一、城鎮(zhèn)化背景下地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

1.土地供給問題

土地是房地產(chǎn)發(fā)展中最為重要的內(nèi)容，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中所需的大量建設(shè)用地使得土地供給問題不斷凸顯。 部分地方政府不能合理利用土地，表現(xiàn)為搞粗放發(fā)展、無序投資等等。甚至有些地方政府和房地產(chǎn)商之間甚至?xí)圆徽?dāng)?shù)姆绞竭_(dá)到謀取各自的某種利益的目的，導(dǎo)致在土地供給秩序混亂，資源分配不合理，謀取私利現(xiàn)象嚴(yán)重。

2.開發(fā)規(guī)劃不合理

目前我國城鎮(zhèn)化建設(shè)普遍存在規(guī)劃滯后于開發(fā)的現(xiàn)象。缺乏有計(jì)劃的，科學(xué)的規(guī)劃一方面導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)混亂失控的局面，另一方面也使得城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展與資源、生態(tài)、環(huán)境之間的矛盾和沖突日益突出和嚴(yán)重，最終導(dǎo)致城鎮(zhèn)土地資源使用效率偏低，生態(tài)平衡被破壞等嚴(yán)重后果。

3.難以企及的高房價(jià)

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，對(duì)大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力的安置催生了城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)發(fā)展的源動(dòng)力。據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》顯示，現(xiàn)階段農(nóng)村居民收入比高達(dá)29.44倍，因而日益增長的高房價(jià)對(duì)于大部分農(nóng)村居民來說“留下來”無異于“天方夜譚”。

二、問題產(chǎn)生的原因分析

1.土地供給渠道混亂

土地供給產(chǎn)生問題的根源在于地產(chǎn)商獲得土地的渠道雜亂，既有國土部門供地，又有地方部門和單位供地，還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供地。而且獲取土地的過程存在暗箱操作，競爭條件不平等種種問題。

2.市場機(jī)制不健全

我國城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展速度較快，但是相關(guān)的一系列配套的市場機(jī)制并不健全。諸如房地產(chǎn)市場的市場基礎(chǔ)、市場主體、市場規(guī)則等等要素的不充分將直接引發(fā)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場交易行為不規(guī)范。而房地產(chǎn)企業(yè)的行為缺乏約束、市場隱性交易活躍等扭曲市場機(jī)制的行為最終將導(dǎo)致市場機(jī)制失靈，無法充分發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展的推動(dòng)作用。

3.地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡

地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)不合理是催生高房價(jià)的重要原因。地產(chǎn)開發(fā)商普遍熱衷于開發(fā)可獲高利潤回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)，以致其供應(yīng)過剩。而對(duì)于中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租房等供應(yīng)則嚴(yán)重不足，導(dǎo)致了一些地區(qū)出現(xiàn)了部分樓盤開盤前就已售空而另一些地區(qū)卻出現(xiàn)“鬼城”。

三、對(duì)策及建議

1.有效發(fā)揮政府職能

城鎮(zhèn)化這一過程是市場自發(fā)形成的，政府既然不能去親身組織城鎮(zhèn)化，不如轉(zhuǎn)型為服務(wù)型政府，伴隨這一過程提供必要的公共設(shè)施和服務(wù)。弱化政府在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場中的市場職能，強(qiáng)化其引導(dǎo)、規(guī)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及服務(wù)職能，從而保證城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的健康、有序發(fā)展。

2.完善配套法律制度

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場開發(fā)過程應(yīng)進(jìn)一步突破戶籍制度，打開依附于它的教育、就業(yè)、計(jì)生政策等制度的制約，打破城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場長期存在的“二元結(jié)構(gòu)”現(xiàn)象（城鎮(zhèn)常住人口房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)流動(dòng)人口房地產(chǎn)市場），推動(dòng)市場要素的自由流動(dòng)和價(jià)格市場的形成，從而進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的完全市場化程度。

3.合理開發(fā)，注意土地利用率問題

在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，政府應(yīng)該統(tǒng)一控制土地。首先政府應(yīng)當(dāng)加大土地供給，保障住房供給量。政府應(yīng)該將城鎮(zhèn)化過程中擴(kuò)大的城區(qū)面積有效利用，合理分布其用途。其次，政府應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢、代理、策劃等中介組織。同時(shí)建立更多的評(píng)價(jià)和審查企業(yè)行為的組織，確保企業(yè)的公平競爭，減少土地分配過程中的不正當(dāng)交易。

4.做好市場調(diào)研工作

做好房地產(chǎn)市場的需求調(diào)研是城鎮(zhèn)地產(chǎn)健康發(fā)展的重要前提之一。開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)該做好市場需求的調(diào)研，查清不同收入階層不同房型的市場需求，根據(jù)需求量確定開發(fā)量。防止開發(fā)規(guī)劃與居民有效需求不匹配的現(xiàn)象出現(xiàn)。

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