隨著城市空間的不斷擴(kuò)展，國內(nèi)的各類開發(fā)區(qū)發(fā)展到一定階段，即從原來以工業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展模式逐漸過渡到一個(gè)新興城市。城市化在中國的大型開發(fā)區(qū)尤其是國家級(jí)開發(fā)區(qū)已經(jīng)如火如荼的開展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是開發(fā)區(qū)城市化最為重要的一環(huán)之一。

一、開發(fā)區(qū)城市化過程中商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，誕生于上世紀(jì)90年代，成長(zhǎng)和發(fā)展階段是在2000-2008年；之后由于受金融危機(jī)及國家限購等宏觀調(diào)控政策的影響，住宅市場(chǎng)的開發(fā)和銷售受到了很大打擊，而商業(yè)地產(chǎn)卻迎來了屬于自己的春天，發(fā)展處于井噴狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)包括商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，與中國的城市化進(jìn)程密不可分。

二、開發(fā)區(qū)城市化過程中商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖有其自身的特征和發(fā)展規(guī)律，但在開發(fā)區(qū)的環(huán)境下，尤其是開發(fā)區(qū)城市化過程中，存在明顯的不同于主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的特殊情況。主城區(qū)城市功能配套齊全，的有人流量的保障，商業(yè)氛圍濃，與之相對(duì)應(yīng)的是，開發(fā)區(qū)商業(yè)首先面臨的是城市功能配套跟不上，人氣不足，如果盲目發(fā)展必然導(dǎo)致失衡。中國開發(fā)區(qū)城市化過程中商業(yè)地產(chǎn)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.政府主導(dǎo)性

中國城市化進(jìn)程中政府的主導(dǎo)型地位是不可動(dòng)搖的，開發(fā)區(qū)的城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局都有很深的政府行政指導(dǎo)的烙印，全國的大型開發(fā)區(qū)莫不如此。例如，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，為推進(jìn)開發(fā)區(qū)的城市化進(jìn)程，管委會(huì)發(fā)布《新城近期發(fā)展與實(shí)施政策》，對(duì)開發(fā)區(qū)土地資源優(yōu)化利用、產(chǎn)業(yè)升級(jí)政策、新城改造目標(biāo)等各方面進(jìn)行了規(guī)劃和布局。

2.消費(fèi)人群的單一性逐漸走向多樣性

開發(fā)區(qū)的功能定位及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，直接影響了開發(fā)區(qū)內(nèi)消費(fèi)人群的特點(diǎn)，除了為數(shù)不多的本地居民外，其余比重較大的就是開發(fā)區(qū)企業(yè)的工作人員。對(duì)于城市化程度較高的如蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，消費(fèi)人群的多樣化就更加明顯。

3.開發(fā)區(qū)商業(yè)培育期長(zhǎng)

商業(yè)地產(chǎn)也是要經(jīng)歷一個(gè)培育、生長(zhǎng)、衰退等的發(fā)展周期，但在商業(yè)地產(chǎn)培育初期，開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與主城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)有著明顯的差別。開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的培育期相對(duì)來說要長(zhǎng)，這點(diǎn)對(duì)于很多開發(fā)商來說也是意識(shí)到的，但是在具體執(zhí)行過程中，往往容易忽視。所謂的開發(fā)區(qū)價(jià)值洼地，有時(shí)候很可能是一個(gè)投資陷阱。開發(fā)商認(rèn)為開發(fā)區(qū)商業(yè)地塊價(jià)格便宜，增長(zhǎng)潛力高，存在著盲目投資商業(yè)項(xiàng)目的問題，而恰恰忽略了開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)培育期長(zhǎng)的事實(shí)。

4.開發(fā)區(qū)商業(yè)定位與現(xiàn)實(shí)經(jīng)常脫節(jié)

開發(fā)區(qū)商業(yè)定位與現(xiàn)實(shí)經(jīng)常脫節(jié)與開發(fā)區(qū)政府城市定位錯(cuò)位往往密切相關(guān)的。很多開發(fā)區(qū)在城市定位中多為急功近利，定位總是偏向高端，與開發(fā)區(qū)現(xiàn)實(shí)情況背道而馳。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，經(jīng)?？吹胶芏嚅_發(fā)區(qū)的城市廣告夸大其詞，空洞無物。

三、開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

1.城市整體規(guī)劃與商業(yè)地產(chǎn)自然發(fā)展規(guī)律不相匹配

商業(yè)地產(chǎn)是城市規(guī)劃的一個(gè)重要內(nèi)容之一，開發(fā)區(qū)的城市規(guī)劃往往急功近利，違背了商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的一般規(guī)律，這個(gè)問題根源于開發(fā)區(qū)政府在產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)整階段戰(zhàn)略導(dǎo)向的問題。上世紀(jì)90年代以來許多沿海大城市開發(fā)區(qū)已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到了單純致力于外向型加工區(qū)建設(shè)的歷史局限性，紛紛展開了以大規(guī)模城市化建設(shè)為標(biāo)志的二次創(chuàng)業(yè)過程，以實(shí)現(xiàn)從開發(fā)區(qū)到新城轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.開發(fā)商盲目擴(kuò)張，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

除了開發(fā)區(qū)政府急功近利的規(guī)劃布局外，開發(fā)商自身也存在著盲目擴(kuò)張、缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的問題。由于開發(fā)區(qū)土地價(jià)格較城區(qū)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，很多開發(fā)商在拿地的時(shí)候根本沒有考慮項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此在定位、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營等各個(gè)階段沒有做好充分的準(zhǔn)備。開發(fā)區(qū)有自身的特點(diǎn)，人口、經(jīng)濟(jì)等情況都與主城區(qū)不同，沒有專業(yè)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，沒有合理的定位策劃，沒有與定位相匹配的招商方案，最后的結(jié)果往往是經(jīng)營慘淡。

3.商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，整合運(yùn)營能力差

由于開發(fā)商在開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)采用住宅式的模式，而住宅與商業(yè)項(xiàng)目的模式是有很大區(qū)別的。開發(fā)商通常是拿下一個(gè)綜合體地塊，住宅很塊就銷售掉，但由于培育期長(zhǎng)，商業(yè)的招商和經(jīng)營一般情況不好，于是迫于資金壓力，賣掉商鋪產(chǎn)權(quán)，并回租過來，這種模式目前爭(zhēng)議很多。直接導(dǎo)致的問題就是，商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)不同統(tǒng)一，項(xiàng)目的整體運(yùn)營效果就會(huì)差很多，全國目前開發(fā)區(qū)“售后返租”模式下能成功的商業(yè)項(xiàng)目鳳毛麟角。

四、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

通過對(duì)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（下沙）的案例研究，其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程可以看做是整個(gè)中國在開發(fā)區(qū)城市化過程中商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)縮影，具有廣泛的代表性，以下將進(jìn)行詳細(xì)論述。

1.下沙人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及商業(yè)項(xiàng)目增長(zhǎng)情況

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與該區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展密切相關(guān)的，經(jīng)濟(jì)、人口及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展三者存在著一個(gè)正相關(guān)的聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然帶動(dòng)人口增長(zhǎng)，并推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；反之亦然。

2.下沙經(jīng)濟(jì)、人口及商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)發(fā)展階段

根據(jù)下沙20年的發(fā)展歷程，經(jīng)濟(jì)、人口及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具體可以分為三個(gè)階段：

（1）開發(fā)區(qū)發(fā)展初期。該階段時(shí)間主要在1993-2002年期間，由于剛剛成立開發(fā)區(qū)，工業(yè)開發(fā)及招商引資的概念馬上改變了下沙傳統(tǒng)的農(nóng)漁經(jīng)濟(jì)體系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅猛。但是人口增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)工人的增加，增速緩慢，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展幾乎沒有推進(jìn)，主要是分布于場(chǎng)區(qū)及拆遷農(nóng)戶邊上的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，雜貨鋪，小商品市場(chǎng)等等。

（2）開發(fā)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整期。該階段時(shí)間主要在2003-2008年期間，最標(biāo)志性的事件就是下沙大學(xué)城的設(shè)立，大量學(xué)生和老師的進(jìn)入，改變了下沙原有的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

五、結(jié)語

開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的失衡發(fā)展將是一個(gè)短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)的情況，這與中國經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)有關(guān)，城市化的加劇發(fā)展是一個(gè)宏大的歷史背景。未來如何健康有序的發(fā)展開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，將是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)拓展商等多個(gè)角色互相角逐、互相協(xié)調(diào)的漫長(zhǎng)過程。尤其是城市規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備計(jì)劃等等，將是開發(fā)區(qū)商業(yè)均衡發(fā)展的重要研究方向。