摘要：本文以普通商品房銷售受挫對地方政府的沖擊及應(yīng)對分析為研究主題，通過對當前我國普通商品房的銷售現(xiàn)狀的綜合分析，進而從經(jīng)濟角度和稅收角度兩個方面對普通商品房銷售受挫后對地方政府的經(jīng)濟沖擊進行了分析，最后，從宏觀調(diào)控、文化管理、安全穩(wěn)定三個方面又闡述了商品房銷售受挫對地方政府社會管理的沖擊分析。期望本文可以為行業(yè)內(nèi)人士提供積極的啟發(fā)和幫助！

關(guān)鍵詞：普通商品房；地方政府

一、當前我國普通商品房的銷售現(xiàn)狀綜合分析

1.不同城市間的銷售狀況橫向?qū)Ρ确治?/p>

2012年，西安房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1002.67億元，占比約29.91%，為近年以來的最高值，城市化率的不斷提升對于房地產(chǎn)的需求也不斷增加，但是，城區(qū)之間的普通商品房銷售卻出現(xiàn)地區(qū)差異并呈現(xiàn)起伏狀。2012年3月份西安市商品房成交面積為94.25萬㎡，是自2011年調(diào)控以來連續(xù)3個月成交量出現(xiàn)上漲；環(huán)比上漲84.99%，同比上漲100.87%。自2月房企項目定價短暫調(diào)整之余，政策調(diào)控的深入，觀望氛圍的持續(xù)，剛需族成為目前市場上最重要的客群，部分開發(fā)商為了吸引這部分置業(yè)者，房企打折促銷風潮再度出現(xiàn)，“破6進5、破5進4”的實質(zhì)性價格誘惑，是影響3月份銷售面積大幅上漲的重要因素。

受2010年土地成交下降、開發(fā)商延遲施工等因素影響，成都市上半年住宅新增供應(yīng)減少。上半年住宅市場成交量明顯回暖，銷售壓力部分緩解，成交價格小幅回升。但存量仍然處于高位，首置首改的剛需依然上半年是成交的主力，伴隨普通住宅市場的回暖，別墅市場開始回暖，成交量基本持平存量上升速度，但銷售壓力仍然不容忽視。

2.不同時間節(jié)點的銷售狀況縱向?qū)Ρ确治?/p>

從上表來看，2012年，除上海外，其它幾個城市連續(xù)三月成交量均超過了去年平均的成交平均水平。僅就2012年第一季度和第二季度做比較分析不難發(fā)現(xiàn)：盡管第二季度購房者信心提升幅度較大，但與一季度基本持平，顯示出政策對購買力的抑制作用猶存。

二、普通商品房銷售受挫后對地方政府的經(jīng)濟沖擊分析

1.對當?shù)卣慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)沖擊分析

受到整體經(jīng)濟下滑的影響，穩(wěn)增長成為經(jīng)濟工作的重心，隨著普通商品房銷量的不景氣，各地政府已經(jīng)感受到了來自經(jīng)濟方面的壓力。房地產(chǎn)方面維持目前調(diào)控繼續(xù)從緊。政府換屆后的房地產(chǎn)政策走向，其大方向也將是繼續(xù)堅持從緊的調(diào)控，中央政府非常清楚放松限購限貸，將會帶來何種嚴峻的市場局面。出于經(jīng)濟目標與利益訴求的差異，中央與地方政府之間的博弈將繼續(xù)下去。未來地方政府將會在地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中處于更難的選擇。隨著弱化G D P考核的構(gòu)想開始實施，地方政府的經(jīng)濟調(diào)整會步入一個新的階段。

2.對當?shù)卣亩愂战Y(jié)構(gòu)沖擊分析

舉例說明：2009—2012年，江蘇省商品房銷售面積波動較大，后半段呈現(xiàn)負增長態(tài)勢。房地產(chǎn)經(jīng)濟的下滑直接導致地方政府的各類稅收減少，而眾所周知，地方稅務(wù)的結(jié)構(gòu)和總量直接影響著當?shù)氐慕?jīng)濟總體發(fā)展，而且房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)眾多，其他行業(yè)的總體下滑也直接對當?shù)囟愂战Y(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接影響。下圖就是商品房銷售受挫后對地方政府稅收結(jié)構(gòu)的直觀影響。

從上圖中不難看出亮點：一，稅收結(jié)構(gòu)隨著房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化而變化；二，房地產(chǎn)經(jīng)濟下行時，稅收下行的幅度快于房地產(chǎn)下行變化速度。

三、普通商品房銷售受挫后對地方政府的影響以及應(yīng)對分析

1.對當?shù)卣暮暧^調(diào)控沖擊分析

由于對商業(yè)不限購的不全面認識，一些開發(fā)商盲目開發(fā)商業(yè)，導致很多主城區(qū)商業(yè)存量猛升，銷售壓力猛增，后期開發(fā)商品房需謹慎。雖然很多城市的近郊商業(yè)銷售同比出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但近郊區(qū)商品房存量仍處高位，不容樂觀。以六安為例，2012年全年商品房銷售面積156.4421萬平方米，較去年同期下滑4.09%，環(huán)比下滑11.11%。隨著近期首套房貸款利率的上浮，銀行按揭貸款額度的收緊使得市場交易量持續(xù)下滑，市場上觀望情緒濃厚。當?shù)卣鎸暧^調(diào)控的可控難度更為巨大，仍以六安為例，當?shù)卣雠_了相關(guān)政策：（1）明確新建住房價格控制目標；（2）科學確定供地總量和結(jié)構(gòu)，規(guī)范用地管理；（3）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為；（4）對房價過快上漲的地區(qū)政府及相關(guān)單位實施問責。但是，從實施的進程來看，執(zhí)行力度和難度都很大。

2.從經(jīng)濟市場角度可以進行哪些調(diào)整來平緩這些沖擊

我們都知道，經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑，每個地區(qū)都有自己的地域文化，雖然有所不同，但是，經(jīng)過這幾年的分析我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的每次起伏都深深的影響著當?shù)氐奈幕?。地方政府在任期?nèi)都會推行相應(yīng)的組織文化、管理文化、制度文化，在房地產(chǎn)泡沫高漲的時候，文化出現(xiàn)了激進甚至是意識形態(tài)變異的情況，而當商品房銷售受挫后，群體文化又呈現(xiàn)出消極、觀望甚至沉寂的態(tài)勢，究其所以然，就是地產(chǎn)經(jīng)濟的直接沖擊造成的。所以，從市場經(jīng)濟角度來看，打破地方壟斷，讓房地產(chǎn)價格回歸理性，同時積極引導房產(chǎn)的附屬經(jīng)濟成分合理分配和運轉(zhuǎn)，讓資源流動快速并分布合理，是下一步政府進行經(jīng)濟改革和干預(yù)的必然選擇。

3.對當?shù)卣陌踩€(wěn)定沖擊分析

在中國人的傳統(tǒng)思想中，住房保障是剛性的，生活保障同樣也是剛性的。當商品房銷售受挫后，政府一般都會出臺很多臨時性的政策來穩(wěn)定經(jīng)濟，同時，政府出于自身職能的定位和要求，也會弱化對其他行政類機構(gòu)的直接管理，從而造成當?shù)氐沫h(huán)保、治安、城建等各方面出現(xiàn)潛在危機。在政府應(yīng)對危機事件還不足夠成熟的情況下，任何不穩(wěn)定的因素都會出現(xiàn)擴大化可能。房地產(chǎn)市場的變化直接是當?shù)胤€(wěn)定如否的晴雨表，也是社會輿論和大眾關(guān)注的焦點所在，所以，商品房銷售受挫對穩(wěn)定的不利影響性非常顯著，值得特別關(guān)注。

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