【摘 要】截至2011年底，全國(guó)60歲以上老年人口達(dá)到1.85億，占總?cè)丝?3.7%，中國(guó)已經(jīng)步入老齡化社會(huì)。隨著中國(guó)老齡化人口的快速增長(zhǎng)，“養(yǎng)老地產(chǎn)”逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上繼自住型住宅之外的“隱性剛性需求”，各大房企及險(xiǎn)資紛紛試水，但具體的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。

【關(guān)鍵詞】老齡化社會(huì)；養(yǎng)老房產(chǎn)；商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2050年，我國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億。且80歲及以上的人口占老年人總?cè)丝诘谋戎貙⑦_(dá)到25%-30%之間。龐大的養(yǎng)老市場(chǎng)，成為吸引養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)加入的重要原因。作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家“十二五”重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。8月16日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也再提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，會(huì)議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。據(jù)了解，目前全國(guó)有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

老齡人口的快速增長(zhǎng)與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施發(fā)展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國(guó)。目前，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀可用8個(gè)字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財(cái)富積累總體平均水平較低，且多數(shù)老人存在健康問(wèn)題?！拔蠢舷人ァ眲t意味著老年人存在對(duì)自身健康的維持、康復(fù)和治療的剛性需求，這就表示養(yǎng)老房產(chǎn)需要提供相關(guān)醫(yī)療服務(wù)；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費(fèi)和精打細(xì)算的方式，據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬(wàn)億元。

一、商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

老齡化人口的快速增長(zhǎng)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較快發(fā)展機(jī)遇，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在近年蓄勢(shì)待發(fā)，無(wú)奈卻一直“雷聲大雨點(diǎn)小”。中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，未來(lái)需要針對(duì)老人改變的住宅設(shè)計(jì)就有8000萬(wàn)套，而老人院的床位數(shù)也預(yù)計(jì)需求4000萬(wàn)個(gè)，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，開始吸引地產(chǎn)商、專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等各路資本駐足關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，探索5年間，至今全國(guó)已有80多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)，但實(shí)際開發(fā)效果并不如預(yù)期理想。這是為什么？是模式問(wèn)題還是開發(fā)商認(rèn)為市場(chǎng)沒(méi)有成熟？目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。

1、大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位不清，沒(méi)有固定可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式和盈利模式。從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位來(lái)看，主要是針對(duì)年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)“模糊而想當(dāng)然的市場(chǎng)”，面臨營(yíng)銷、盈利以及長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的困擾。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)大多還停留在概念階段，主要是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項(xiàng)目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實(shí)際上還是在賣房子。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有固定的盈利模式，都只是通過(guò)一次性賣房來(lái)獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上還涉及到更多的內(nèi)容，如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。但目前這些方面的法規(guī)還不完善。

2、政府與房企職責(zé)不清，易滋生腐敗。養(yǎng)老地產(chǎn)在過(guò)去5年內(nèi)都停留在開發(fā)商從政府拿地的概念，因?yàn)榇蛄损B(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業(yè)和政府的合謀，甚至是負(fù)地價(jià)拿地，因此養(yǎng)老地產(chǎn)甚至就有了類似腐敗溫床的意味。這是由于中國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)模式，因?yàn)橥恋氐膯?wèn)題說(shuō)不清楚，商業(yè)用地用于養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么弄，政府也沒(méi)有說(shuō)清楚。從養(yǎng)老過(guò)渡到養(yǎng)生，一旦變成養(yǎng)生就成了“會(huì)所”的概念，中國(guó)的地產(chǎn)還是集中在商業(yè)兌現(xiàn)房子為主。目前以養(yǎng)老養(yǎng)生為主的地產(chǎn)，在照護(hù)方面沒(méi)有任何的承諾與標(biāo)準(zhǔn)。

二、對(duì)商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、開展盈利和經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新。國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)理念還比較陳舊，應(yīng)該引進(jìn)歐美先進(jìn)服務(wù)理念，推行積極養(yǎng)老的觀念并發(fā)展相應(yīng)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。開發(fā)商要打造“親情化社區(qū)”、“強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老”、“醫(yī)養(yǎng)綜合體”三種模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中服務(wù)的重要性。三種開發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實(shí)現(xiàn)盈利。目前開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種模式：一是開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商合作，主要“拼能力”，如萬(wàn)科與親和源合作開發(fā)的北京萬(wàn)科萬(wàn)科幸福匯等養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；二是險(xiǎn)資與開發(fā)商的合作，主要“拼規(guī)?！?，如萬(wàn)科與長(zhǎng)春市政府簽署了健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議。三是央企開發(fā)商并入醫(yī)療板塊，主要“拼資源”，如中信集團(tuán)成立的中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司。

2、養(yǎng)老房產(chǎn)需要第三方服務(wù)機(jī)制。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)最需要的是第三方服務(wù)這并不是一個(gè)開發(fā)商就能干好的，如果要靠開發(fā)商自己建立一套標(biāo)準(zhǔn)和體系，完全沒(méi)有效率。養(yǎng)老不是賣房產(chǎn)，而是賣服務(wù)，而國(guó)內(nèi)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護(hù)工等人才急缺，比如培養(yǎng)人才以及挑選合適的項(xiàng)目“種子”作為試點(diǎn)，因此需要第三方服務(wù)機(jī)制。

三、構(gòu)建商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展模式

1、隔代親情社區(qū)開發(fā)模式。第一種模式即為——隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，在這類社區(qū)里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區(qū)。此類社區(qū)主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區(qū)的盈利思路主要是依靠前期的銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)，在整個(gè)過(guò)程中持有一部分物業(yè)，在中后期則有更多的服務(wù)輸出。北京太陽(yáng)城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類模式的實(shí)踐。銷售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。

2、“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式。伴隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，現(xiàn)代人對(duì)于健康質(zhì)量及健康水平的關(guān)注愈來(lái)愈多，以健康和養(yǎng)生為主題的地產(chǎn)開發(fā)形式逐漸走進(jìn)了人們的視野第三類是“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，這是一種集旅游、養(yǎng)生、度假、養(yǎng)老為一體的強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老開發(fā)模式。這類地產(chǎn)由于距離城區(qū)較遠(yuǎn)，所以需要一些非常具有核心力的設(shè)施，否則難以成為“目的地”。核心設(shè)施、物業(yè)銷售與會(huì)員銷售相結(jié)合將成為該模式的盈利方式。據(jù)悉，針對(duì)健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺(tái)模式，該主題開發(fā)模式針對(duì)的客戶主要是高保健意識(shí)的中高端家庭。“比如現(xiàn)在40多歲的群體，他們會(huì)有這樣的意識(shí)，自己現(xiàn)在買這個(gè)物業(yè)，可以給父母住，5—10年之后，自己也可以入住，這也可以說(shuō)是一種投資。養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵并不相同，除了在環(huán)境、生活設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、客戶資源方面的共同交集，養(yǎng)老的開發(fā)內(nèi)容還包含護(hù)理服務(wù)與老年設(shè)施，而養(yǎng)生地產(chǎn)則涉及商務(wù)、度假、休閑設(shè)施等開發(fā)內(nèi)容。該模式的盈利方式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會(huì)員銷售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來(lái)發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。打造養(yǎng)生目的地幾個(gè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，包括養(yǎng)生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫(yī)診斷專業(yè)機(jī)構(gòu)、精神目的地或者培訓(xùn)、適老化運(yùn)動(dòng)設(shè)施的集中地以及主題式的特色養(yǎng)生居住。

3、會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式。與隔代親情社區(qū)少量持有物業(yè)不同，第二種開發(fā)模式——會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式采取的則是全持有經(jīng)營(yíng)方式。該類社區(qū)規(guī)模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設(shè)施較完備的區(qū)域，直接受醫(yī)療機(jī)構(gòu)資源輻射，社區(qū)具備養(yǎng)老與醫(yī)療兩個(gè)功能，針對(duì)的群體主要是自理老人與護(hù)理老人。全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，會(huì)員制和押金制是國(guó)內(nèi)可行的盈利模式，押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)；會(huì)員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容。目前國(guó)內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

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