【摘 要】房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它的發(fā)展不僅能夠帶動建筑業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還能引導(dǎo)居民消費(fèi)投資合理化，改善居民居住條件，提高居民生活水平。房地產(chǎn)銷售價格作為反映房地產(chǎn)狀況的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其重要性不言而喻。本文選取了1992年-2011年的20年間的數(shù)據(jù)，通過選取房地產(chǎn)銷售額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、住宅建筑面積、竣工房屋造價及GDP五個宏觀因素作為解釋變量，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)知識，對影響房地產(chǎn)價格的因素進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明竣工房屋造價極大的影響房地產(chǎn)價格，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對房地產(chǎn)價格也產(chǎn)生重要的影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；價格；逐步回歸法

近年來隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)也得到了較快發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了與其相關(guān)的建筑、建材、包裝等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，引導(dǎo)了居民消費(fèi)投資合理化，提高了居民生活環(huán)境質(zhì)量，完善了市政建設(shè)服務(wù)體系。房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的貨幣體現(xiàn)，它和城鎮(zhèn)居民的生活息息相關(guān)，成為衡量一個城市生活壓力水平的重要指標(biāo)，對房地產(chǎn)價格的影響因素尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)因素研究也日益受到國內(nèi)外學(xué)者的普遍關(guān)注。

一、變量選取

房地產(chǎn)價格首先受到供求關(guān)系的影響，收入水平通過影響供求關(guān)注的需求面對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平?jīng)Q定居民購房能力，同時房地產(chǎn)銷售額、地區(qū)生產(chǎn)總值也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。選取房地產(chǎn)銷售額能夠進(jìn)一步的體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的需求空間大??；經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，GDP特別是人均GDP 在某種程度上反映了一個國家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在整個國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展多的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大?？⒐し课菰靸r屬于房屋建造的成本，竣工房屋造價是房地產(chǎn)投資的主要成本因素，關(guān)系著房地產(chǎn)市場供給能力大小。住宅建筑面積是市場上現(xiàn)存的住宅房屋的供給量，是直觀的房地產(chǎn)市場供給能力。選取這五個因素研究房地產(chǎn)價格，可以更好的從供求理論入手，探討我國房地產(chǎn)價格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素。

二、宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價格影響的實(shí)證分析

本文選取1992—2011期間的20年數(shù)據(jù)，運(yùn)用Eviews軟件對影響我國房地產(chǎn)價格的宏觀因素進(jìn)行實(shí)證分析。我國房地產(chǎn)價格計(jì)為Y，影響因素的商品房銷售額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、住宅建筑面積、竣工房屋造價及GDP分別計(jì)為X1、X2、X3、X4，X5。設(shè)定模型為Y=C+aX1+bX2+cX3+eX4+fX5+？滋。

將數(shù)據(jù)錄入軟件中，散點(diǎn)圖顯示，自1992年以來，房地產(chǎn)價格的宏觀影響因素與房地產(chǎn)價格總體上存在正相關(guān)的關(guān)系。我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長迅速，預(yù)祝相對應(yīng)的房地產(chǎn)市場也快速發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對勞動力的需求不斷增大，人口規(guī)模也迅速壯大，對相應(yīng)住宅的需求也就隨之增加。我國的住宅建筑面積在很大程度上也帶動了我國商品房價格的上升。同時，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長提高了人民的生活水平，增加了房地產(chǎn)市場的需求量。伴隨經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)銷售額及竣工房屋造價也相應(yīng)的快速增長，加重了房地產(chǎn)的建造成本。下面對Y、X1、X2、X3、X4、X5進(jìn)行回歸，得回歸方程為：

Y = 146.394 + 0.029X1 + 0.266X2 - 0.002X3 + 1.274X4 - 0.010X5

T = （0.862） （4.738） （5.028） （-1.173） （4.229）（-3.828）

R2=0.9969 R2=0.9958 F=911.86

結(jié)果顯示，R2=0.996939，說明所建立的模式高度擬合，由于F0.05（5，20-5-1）=2.96>F0.05（5，14），模型顯著。同時t0.025（14）=2.145，可知X1，X2，X4，X5的t統(tǒng)計(jì)量值均滿足|t|>t0.025（20-3-1）=2.120，顯著，而X3的t檢驗(yàn)不顯著，應(yīng)剔除。DW=1.872，距離2比較近，說明模型不存在一階自相關(guān)性。

在剔除X3變量后再對模型進(jìn)行回歸，從相關(guān)系數(shù)矩陣中可以看出，模型存在多重共線性。

為此采用逐步分析法消除多重共線性，分別對X1、X2、X4、X5進(jìn)行回歸得出結(jié)果如下：

選取X2為作為解釋變量建立模型進(jìn)行逐步回歸。將X1、X4和X5分別加入模型，進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如下：

由上面的結(jié)果可知X1的t檢驗(yàn)不通過，舍去解釋變量X1，X5的符號不符合經(jīng)濟(jì)意義，且t檢驗(yàn)不通過，X5也被舍去。X4與X2的回歸結(jié)果，R2=0.991494表示模型高度擬合，且t檢驗(yàn)F檢驗(yàn)完全通過，DW=2.354895接近于2，說明模型不存在自相關(guān)，故保留X2、X4。在X2和X4的回歸結(jié)果上做White檢驗(yàn)，經(jīng)White檢驗(yàn)p=0.069>0.05，發(fā)現(xiàn)模型不存在異方差。模型最終設(shè)定為：

Y=6.805035+0.128112X2+1.136346X4

t= （ 2.230 ） （ 4.3290 ） （3.1590）

R2=0.9915 R2=0.9905 F=990.816

模型估計(jì)結(jié)果表明，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每增加一單位，商品房平均售價將上升0.128個單位，竣工房屋造價每增加一單位，商品房平均售價將上升1.136個單位。

三、對策建議

由以上分析可知，我國房地產(chǎn)價格在很大程度上受到城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和竣工房屋造價的影響，為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高住房補(bǔ)貼，增加居民收入。政府在住房保障制度中要解決低收入者的基本住房問題，穩(wěn)定低收入者的收入預(yù)期，建立完整的保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)、銷售、使用和轉(zhuǎn)讓的政策和制度體系。在房屋租賃制度方面，政府要降低租客的租賃成本，給予租客和業(yè)主多方位的補(bǔ)助，減免有關(guān)稅費(fèi)，立法保障租客和業(yè)主的合法權(quán)益。同時要完善建材、包裝等市場的準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制建材市場的暗箱操作及盲目漲價行為；完善監(jiān)督機(jī)制；完善相關(guān)法律法規(guī)。

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