租金回報(bào)率法

公式：（稅后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入。比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題，且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

租金回報(bào)率分析法

公式：（稅后月租金—每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買商鋪總價(jià)。這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因數(shù)的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

不足：沒有考慮全部投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

內(nèi)部收益率法

公式：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他費(fèi)用+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）=內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例；未考慮付息，未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因數(shù)?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可以理解為存銀行，只不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率是按復(fù)利計(jì)算。

不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值，都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。

簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法

基本公式為：如果該物業(yè)的年收益率×15年=房產(chǎn)購(gòu)進(jìn)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)有所值。這是國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。

寫字樓投資收益案例

一般認(rèn)為，投資寫字樓的年收益率能達(dá)到5％，就比較理想了。以合肥為例，計(jì)算一下寫字樓的收益率。以目前12000元／平米的售價(jià)計(jì)算，在合肥中心城區(qū)購(gòu)買100平米寫字樓需花費(fèi)120萬元。目前合肥中心城區(qū)的寫字樓每月每平米租金為60元平米到75元，如果按65元計(jì)算，100平米寫字樓一年的租金為7.8萬元。這樣計(jì)算下來，現(xiàn)在合肥投資寫字樓的年收益率高達(dá)7.5％，而且這一收益是比較穩(wěn)定的。