劉楊

如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)化，從而成為一家持有型的商業(yè)地產(chǎn)公司，奧園仍舊有很長(zhǎng)的路要走。

談及奧園，業(yè)內(nèi)多會(huì)想到其與北京著名爛尾項(xiàng)目長(zhǎng)安8號(hào)之間的瓜葛，而在其去年正式斬?cái)嗔诉@層關(guān)系之后，奧園也極少有消息發(fā)出。

近日，經(jīng)歷多年曲折的中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布了其商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，計(jì)劃未來(lái)將商業(yè)地產(chǎn)比重提高至40%。實(shí)際上，從2010年至2012年這3年間，奧園的復(fù)合增長(zhǎng)率均保持在30%左右，商業(yè)比重也一再攀升。但對(duì)于其商業(yè)的遠(yuǎn)期規(guī)劃，業(yè)內(nèi)人士則表示，“恐怕要付出更多的努力?！?/p>

初步實(shí)踐“商住雙線”

盡管在6月5日舉辦的奧園集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，奧園才正式宣布將大規(guī)模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，但事實(shí)上，早在2009年奧園就意識(shí)到了商業(yè)地產(chǎn)較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并隨之施行了商住雙線的發(fā)展戰(zhàn)略。

根據(jù)和訊網(wǎng)的報(bào)道，奧園集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)介紹，近年來(lái)，奧園確定了大中型商業(yè)Mall，主題及社區(qū)配套商業(yè)街，高端商業(yè)公寓寫字樓，養(yǎng)生酒店四個(gè)商業(yè)產(chǎn)品系列，同時(shí)亦明確執(zhí)行了自持為輔、銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。經(jīng)過(guò)三四年實(shí)踐，奧園集團(tuán)陸續(xù)推出的商業(yè)項(xiàng)目，如廣州奧園廣場(chǎng)、沈陽(yáng)奧園會(huì)展廣場(chǎng)、奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)等，都取得不俗銷售成績(jī)。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅雙線產(chǎn)品的齊頭并進(jìn)，也使奧園的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?nèi)〉昧碎L(zhǎng)足發(fā)展。

公開資料顯示，2011年奧園商業(yè)物業(yè)收入達(dá)10.86億元，相比2010年增長(zhǎng)237%；2012年，奧園的合同銷售金額達(dá)人民幣52.5億元，同比2011年上升約5%；2013年奧園則計(jì)劃推出包括株洲奧園養(yǎng)生城、株洲奧園廣場(chǎng)、重慶新項(xiàng)目、廣州蘿崗、廣州長(zhǎng)隆、廣州南站等多個(gè)項(xiàng)目。據(jù)悉，奧園今年前5月合同銷售金額已達(dá)20億元，奧園投資者關(guān)系主管何嘉恩日前表示，集團(tuán)有信心達(dá)到全年75億元的合約銷售額目標(biāo)。

廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同在發(fā)布會(huì)上表示，“相比于十年前的奧園，無(wú)論是決策、模式還是智慧，都顯得更加務(wù)實(shí)和成熟?！倍己玫呢?cái)務(wù)狀況也讓奧園逐步發(fā)力拿地，進(jìn)一步夯實(shí)“商住雙線”的發(fā)展策略。

據(jù)輝立證券方面分析顯示，除去項(xiàng)目銷售回款，2012年奧園通過(guò)出售北京項(xiàng)目和發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，回收現(xiàn)金人民幣46億元。可以預(yù)見(jiàn)，在積極的發(fā)展策略指引下，2013年奧園的新開工面積和在建面積將有顯著增長(zhǎng)。

事實(shí)上，2012年奧園已經(jīng)陸續(xù)在廣東、重慶、湖南等地獲取土地儲(chǔ)備。去年底，奧園就在株洲天元區(qū)拿下四幅商住地塊，此外，又以34.1億元拍得9幅共12萬(wàn)平方米的廣州番禺新城地鐵上蓋商業(yè)地塊。

在奧園的版圖里，廣東、沈陽(yáng)和重慶將是其未來(lái)幾年的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其土地儲(chǔ)備的長(zhǎng)期目標(biāo)則是，廣東省內(nèi)的土地儲(chǔ)備占比為40%，廣東省外達(dá)到60%。而在2012年底與保利地產(chǎn)聯(lián)合獲取的番禺綜合地塊，將是其未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)。

奧園集團(tuán)副總裁王曙煜在發(fā)布會(huì)上則表示，奧園下一步的商業(yè)布局首先要依托集團(tuán)產(chǎn)業(yè)，在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等五大經(jīng)濟(jì)圈共同跟住宅線實(shí)現(xiàn)商住雙線同步發(fā)展。

商業(yè)轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn)

面對(duì)調(diào)控政策頻出的樓市，許多以商品住宅為經(jīng)營(yíng)主線的房企紛紛選擇了轉(zhuǎn)型。楊忠表示，商業(yè)地產(chǎn)可以抓緊由內(nèi)需帶動(dòng)的消費(fèi)增長(zhǎng)，雖然短期的收款比例較住宅項(xiàng)目低，但日后可持續(xù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

面對(duì)是否擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題時(shí)，奧園方面表示，城鎮(zhèn)化是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的最大利好，奧園看到商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇。

與傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目不同，奧園將自身所運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品更多地劃分為體驗(yàn)式商業(yè)。

“注重量身定做與消費(fèi)者的最終體驗(yàn)感，這就是奧園地產(chǎn)定位。”對(duì)于王曙煜而言，2012年底以96%的招商率開業(yè)的番禺區(qū)奧園廣場(chǎng)，正是體驗(yàn)式商業(yè)的成功例證?！拔覀儗⒏噘Y源分配到了餐飲、娛樂(lè)，使體驗(yàn)式商業(yè)的比例占到整個(gè)商場(chǎng)購(gòu)物60%，與傳統(tǒng)的購(gòu)物中心相比，我們提供了完全不一樣的生活方式，一個(gè)更體驗(yàn)式購(gòu)物的環(huán)境?！?/p>

據(jù)了解，奧園的體驗(yàn)式商業(yè)更加注重于消費(fèi)者之間的互動(dòng)，其最大特點(diǎn)是集客能力強(qiáng)、消費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，并對(duì)其他的業(yè)態(tài)消費(fèi)有帶動(dòng)作用。在奧園看來(lái)，這些都可以有效達(dá)到縮短新商業(yè)市場(chǎng)培育期的目的。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)始終繞不開人、錢、模式這幾個(gè)核心問(wèn)題。對(duì)此，已有業(yè)內(nèi)人士指出，奧園這兩年才算是真正從不穩(wěn)定的發(fā)展走向了穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)路線，在資金、人員團(tuán)隊(duì)方面恐怕只是出于“初級(jí)階段”，而商業(yè)地產(chǎn)更加看重“打持久戰(zhàn)”的能力。

實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)的年均投入與產(chǎn)出比例相對(duì)住宅而言低很多，特比是對(duì)于自持型的商業(yè)而言，如要?jiǎng)?chuàng)造出利潤(rùn)，則更加考驗(yàn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的能力。

有數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)去年物業(yè)類投資達(dá)380多億元，而由此產(chǎn)生的租金收入僅為1.48億元，租售比不足0.3%；而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)較早的萬(wàn)達(dá)去年總收入為1097億元，租金收入也只有80億元，占總收入比為7.3%。

據(jù)了解，當(dāng)前奧園商業(yè)自持比例仍徘徊在20%左右，而對(duì)于未來(lái)自持比例將如何提高，奧園方面則表示，近幾年來(lái)講有望上升到40%。

在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，面對(duì)資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題，奧園當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的自持率仍不會(huì)很高，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)化，從而成為一家持有型的商業(yè)地產(chǎn)公司，奧園仍舊有很長(zhǎng)的路要走。