毛益民

美國(guó)人怎么買房子？與中國(guó)相同的，是他們也要向金融機(jī)構(gòu)貸款；與中國(guó)不同的是，他們的住房貸款已經(jīng)證券化，從而實(shí)現(xiàn)了比中國(guó)更低的利率，降低了買房成本。

今天住房按揭證券化在美國(guó)的房貸市場(chǎng)占有80%的份額，在澳大利亞占有60%的市場(chǎng)份額。1998年香港成立了第一家按揭證券有限公司，四年間為一萬(wàn)兩千戶家庭支持了自置居所，現(xiàn)已占據(jù)了香港20%的房貸市場(chǎng)。為什么在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)住房按揭證券化會(huì)大行其道？正是因?yàn)樗实?、運(yùn)營(yíng)成本低。

我1997年在澳洲加入了Wizard mortgage（唯達(dá)信貸），專門(mén)設(shè)計(jì)銷售住房按揭證券化產(chǎn)品。我們?cè)诎闹薜拈T(mén)店就是7x12小時(shí)運(yùn)營(yíng)，門(mén)店大小只需要50至100平方米，運(yùn)營(yíng)者都是我們的加盟商，無(wú)需人工費(fèi)用。比較銀行，我們的成本（租金、人工、工資等）低很多。成本的降低就直接反映在我們給客戶的利率也相應(yīng)便宜——低成本運(yùn)作是非銀行金融機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)。

唯達(dá)信貸的房貸利率平均比銀行房貸利率低0.5%到0.75%每年，替客人每年節(jié)省成千上萬(wàn)的利息，多年來(lái)一直獲得澳大利亞最佳非銀行金融機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)。我當(dāng)時(shí)在澳洲負(fù)責(zé)華人市場(chǎng)，有70%的澳洲華人家庭曾經(jīng)在唯達(dá)信貸貸過(guò)款。2008年在悉尼市場(chǎng)還有30%的華人家庭繼續(xù)使用唯達(dá)信貸的服務(wù)，我們?cè)诎闹藓托挛魈m為2萬(wàn)多位華人家庭實(shí)現(xiàn)了在海外安居、投資、置業(yè)、經(jīng)商的夢(mèng)想，總貸款額在7年時(shí)間里累計(jì)超過(guò)30億澳元。這都?xì)w功于唯達(dá)信貸的優(yōu)異住房按揭證券化產(chǎn)品。

那究竟什么是住房按揭證券化呢？金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差但未來(lái)具有穩(wěn)定現(xiàn)金收入的住房抵押貸款打包為資產(chǎn)池。由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程就是按揭證券化。這一過(guò)程將原先不易被出售給投資者，缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)性現(xiàn)金流的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流通的證券。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，住房的貸款資金來(lái)自于資本市場(chǎng)，投資人投資住房貸款債券的過(guò)程就是住房按揭證券化。

住房按揭證券化是老百姓的福音，它是住房按揭貸款市場(chǎng)和抵押貸款市場(chǎng)產(chǎn)品的一大補(bǔ)充，與銀行的房貸產(chǎn)品是一利，競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，有利于銀行房貸利率的下降，增加了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。住房按揭證券化豐富了按揭產(chǎn)品，可以有只還息不還本等銀行不能提供的產(chǎn)品，對(duì)老百姓的房貸需求提供了便利。

住房按揭證券化還是AAA級(jí)的房貸產(chǎn)品，這是對(duì)投資人的一種保護(hù)。在國(guó)外一般都是養(yǎng)老基金、社保基金及市場(chǎng)個(gè)人投資者購(gòu)買住房按揭證券化產(chǎn)品，安全穩(wěn)定是最關(guān)鍵的賣點(diǎn)，這個(gè)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制來(lái)源于保險(xiǎn)公司的介入，任何虧損都有保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)，投資人沒(méi)有任何損失，使金融市場(chǎng)的穩(wěn)定得到了保護(hù)。

在今天的美國(guó)，很多銀行的房貸產(chǎn)品都來(lái)源于非銀行金融機(jī)構(gòu)的住房按揭證券化產(chǎn)品，銀行已開(kāi)始變?yōu)榻鹑诋a(chǎn)品的渠道商：由于銀行的自身運(yùn)營(yíng)成本高企，他們的房貸產(chǎn)品無(wú)法與非銀行金融機(jī)構(gòu)的住房按揭證券化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，最終銀行就成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的渠道商，這個(gè)事實(shí)無(wú)法改變。在中國(guó)，國(guó)有銀行也看到了這個(gè)趨勢(shì)，但他們并不想將房產(chǎn)按揭這樣的優(yōu)良資產(chǎn)出賣。更何況國(guó)有大銀行在政策壟斷的支持下對(duì)資金的需求并不迫切，但銀行必須走這條路，金融資產(chǎn)證券化是國(guó)際趨勢(shì)，而住房按揭證券化正是該業(yè)務(wù)的一種開(kāi)端。