馬嵐

摘 要 房地產(chǎn)建設(shè)工程需要耗費(fèi)龐大的資金，這就要求施工單位要對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行科學(xué)管理、合理控制，要在確保項(xiàng)目順利完成的基礎(chǔ)上，減少資金的投入。

關(guān)鍵詞 房建項(xiàng)目 工程造價(jià) 造價(jià)控制 存在問(wèn)題 解決措施展

為了使企業(yè)能取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，業(yè)內(nèi)人士積極學(xué)習(xí)世界先進(jìn)的工程造價(jià)模式，在一定程度上對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行了合理的控制。然而，受各種現(xiàn)實(shí)因素的制約，我國(guó)房建項(xiàng)目造價(jià)控制中還是存在一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，這在一定程度上制約房建項(xiàng)目造價(jià)管理水平的提高與發(fā)展。

一、房建工程造價(jià)控制存在的問(wèn)題

1.房建項(xiàng)目造價(jià)控制在工程預(yù)算定額方面的問(wèn)題。當(dāng)前，我國(guó)房建項(xiàng)目造價(jià)在工程預(yù)算定額方面的控制還不完善，并不能跟上我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的速度，這就在一定程度上制約了房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。也就是說(shuō)，盡管當(dāng)前的工程預(yù)算定額還在不斷地完善和補(bǔ)充，但是其完善程度還是不能跟上建筑材料更新?lián)Q代和價(jià)格變化的需求的。

2.房建項(xiàng)目造價(jià)控制在行業(yè)法規(guī)方面的問(wèn)題。通過(guò)調(diào)查，我們可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房屋建設(shè)工程造價(jià)領(lǐng)域的法制和法規(guī)還不健全，相關(guān)政策也不完善，跟不上房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展速度。同時(shí)，房建項(xiàng)目造價(jià)控制也缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，從而導(dǎo)致房建工程造價(jià)管理在具體操作過(guò)程中表現(xiàn)出很明顯的不規(guī)范性，而且這種現(xiàn)象是十分嚴(yán)重的，例如，墊資施工，壓價(jià)承包，肢解發(fā)包和指定發(fā)包等等，房建項(xiàng)目造價(jià)控制在行業(yè)法規(guī)方面的問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)建設(shè)工程領(lǐng)域的合理健康發(fā)展。

3.房建項(xiàng)目造價(jià)控制在控制體系方面存在的問(wèn)題。當(dāng)前，房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)管理僅僅是能實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程的局部管理，從而導(dǎo)致工程造價(jià)失去控制，“三超”現(xiàn)象十分嚴(yán)重。同時(shí)，部分工程在立項(xiàng)階段程投資估算不實(shí)和資金還沒(méi)有落實(shí)的情況下就著急上項(xiàng)目。有些工程甚至編制虛假的工程預(yù)算。另外，部分工程在投資估算的時(shí)候，也沒(méi)有把動(dòng)態(tài)因素考慮進(jìn)去，最終導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)形成投資缺口。

4.房建項(xiàng)目造價(jià)控制在建設(shè)控制方面存在的問(wèn)題。如今，雖然我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是我國(guó)的投資體制還不完善，責(zé)任機(jī)制的建設(shè)也不健全。在投資體制和責(zé)任機(jī)制都不完善的情況下，市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡使業(yè)主在建筑市場(chǎng)中是居于主導(dǎo)地位的，從而造成房地產(chǎn)建設(shè)各方之間發(fā)生了很多不規(guī)范的行為。例如，建設(shè)各方并不遵守建設(shè)工程有關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)，有些甚至不履行合同，隨意縮減工期，壓低造價(jià)，嚴(yán)重影響了房建工程的正常進(jìn)度，工程造價(jià)和工程質(zhì)量的合理確定。

5.房建項(xiàng)目造價(jià)控制在工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)方面存在的問(wèn)題。隨著建筑業(yè)的發(fā)展，房建市場(chǎng)上從事工程造價(jià)咨詢的中介組織發(fā)展得非常快，然而，對(duì)這種情況進(jìn)行管理的制度卻并不完善，也不配套。相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)咨詢中介組織的認(rèn)定過(guò)程并不嚴(yán)謹(jǐn)。同時(shí)，工程造價(jià)咨詢中介組織對(duì)自身所承擔(dān)的咨詢服務(wù)業(yè)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)責(zé)任，更沒(méi)有完善的回避制度和賠償制度。另外，多數(shù)中介組織都有明顯的行政色彩，相關(guān)工作人員往往借助行業(yè)主管部門(mén)的權(quán)利，在工作過(guò)程中搞行業(yè)壟斷，也不按規(guī)定辦事，他們的行為缺乏公正性，導(dǎo)致造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的管理水平和聲譽(yù)在短時(shí)間內(nèi)很難有明顯的提高。

二、對(duì)房建項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行合理確定和有效控制的措施

1.房建設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)的合理確定和有效控制。在獲得房建土地之后，設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理的重要內(nèi)容，也是對(duì)造價(jià)進(jìn)行合理控制的關(guān)鍵。在設(shè)計(jì)階段，最重要的是要公開(kāi)招標(biāo)設(shè)計(jì)單位，在招標(biāo)的時(shí)候不要僅僅是局限于當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)圈子，要把眼光放得開(kāi)一些。選擇具有優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)力量的單位，要確定那些經(jīng)驗(yàn)豐富和具有綜合技能的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。在設(shè)計(jì)招標(biāo)方法方面，要采用經(jīng)濟(jì)方案與建筑方案相結(jié)合的方法，要讓多家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。然后，工程造價(jià)管理人員要把經(jīng)濟(jì)和技術(shù)結(jié)合起來(lái)，采取限額設(shè)計(jì)的方法。限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵所在，相關(guān)單位和部門(mén)要對(duì)其進(jìn)行綜合優(yōu)選，會(huì)審，調(diào)整并最終定稿，它是以后各階段造價(jià)控制的依據(jù)。

2.房建招標(biāo)階段對(duì)造價(jià)進(jìn)行合理確定和有效控制。要想做好招標(biāo)文件的編制工作，房建造價(jià)管理人員要對(duì)各類(lèi)有價(jià)值的資料，數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，積累，篩選，分析及總結(jié)。在對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，造價(jià)管理人員能夠?qū)τ绊懺靸r(jià)的不同因素進(jìn)行選擇，分析，鑒別和評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上，編制招標(biāo)文件。在這個(gè)過(guò)程中，房建造價(jià)管理人員要對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)費(fèi)用的所有條款都進(jìn)行反復(fù)的分析，這對(duì)日后的造價(jià)控制是有所幫助的。同時(shí)，要盡少使用綜合取費(fèi)定總價(jià)的方式，要注意科學(xué)使用可調(diào)總價(jià)，固定單價(jià)和固定總價(jià)的方式，這樣有助于施工建設(shè)單位在激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下取得最合理的工程造價(jià)。同時(shí)，在招標(biāo)階段，要注意盡量爭(zhēng)取工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)等各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施，從而達(dá)到有效分散和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理規(guī)避和提高工程造價(jià)控制的效果。

3.房建設(shè)備和材料采購(gòu)階段對(duì)造價(jià)進(jìn)行有效控制。在房建過(guò)程中，設(shè)備和材料采購(gòu)是建設(shè)施工的重要內(nèi)容。設(shè)備和材料采購(gòu)的質(zhì)量和價(jià)格高低對(duì)房建項(xiàng)目投資效益的影響是非常大的。因此，對(duì)房建項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行合理控制，就要做好項(xiàng)目材料的采購(gòu)管理。首先，造價(jià)人員要在保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量爭(zhēng)取更好的條件和較低的價(jià)格。同時(shí)，設(shè)備材料的采購(gòu)要具有多條供應(yīng)來(lái)源，以免有的供應(yīng)商故意抬高價(jià)格。另外，在組織材料供應(yīng)的時(shí)候，要和供應(yīng)商建立長(zhǎng)期誠(chéng)信供貨關(guān)系，在材料購(gòu)買(mǎi)階段做到對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行合理控制的目的。

4.房建施工階段對(duì)造價(jià)進(jìn)行有效控制。在房建項(xiàng)目施工階段，需要大量的人力，物力和資金的投入，這一階段是項(xiàng)目建設(shè)耗費(fèi)費(fèi)用最多的時(shí)期。因此，在項(xiàng)目施工階段，造價(jià)管理人員要加強(qiáng)對(duì)該階段造價(jià)的管理。例如，設(shè)計(jì)變更是施工過(guò)程中不可避免的，也是項(xiàng)目造價(jià)突破目標(biāo)的重要原因。面對(duì)設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題，要在開(kāi)工前與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)咨詢，盡量減少或者避免變更。對(duì)于不可避免的變更，要注意在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比對(duì)的基礎(chǔ)上，選出最優(yōu)方案。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程周期比較長(zhǎng)，變化快，風(fēng)險(xiǎn)因素也比較多。因此，對(duì)房建項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行有效控制，就要對(duì)房建項(xiàng)目實(shí)施全階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，要在設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、材料采購(gòu)階段和施工階段都進(jìn)行有效的控制。只有對(duì)房建項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行有效控制，才能夠在一定程度上確保房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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