竇建男

【摘 要】隨著改革開放的深入發(fā)展。房地產經濟在國民經濟的發(fā)展過程之中成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。因此，任何針對房產經濟的政策都會對整個國民經濟形成牽一發(fā)而動身的極其嚴重的后果。

【關鍵詞】房產稅；房地產經濟；房地產稅費；重保有輕交易；土地增值稅；物業(yè)稅

0.引導語

做為經濟的支柱產業(yè)，我國的房地產業(yè)在國民經濟中占有著舉足輕重的地位，任何對房地產的政策都將產業(yè)極為深遠的影響。從我國目前的高企的房價來看，針對房地產業(yè)的調控正當其時。但是在制定房地產政策時必須免除保障性住房與首套房的稅收，以切實保障民生。而對于較大面積的住房，則可以征收高昂的費用，這一點發(fā)達國家做的就比較好。我國目前在“保有免稅，交易重征”方面已經開始形成長效機制，從長期來看，這種做法必將在漫長的歷史過程中不斷發(fā)揮平抑房價的長效作用。對于超大面積的重征，可以使人們按需購房，避免了在住房上的鋪張浪費，也為國家的節(jié)能減排做出了較大的貢獻。由于，超大面積的強征也會使得絕大多數(shù)的住房消費者會根據自己的實際需要購買合適的面積。從而使得房地產市場為了迎合這樣的需求也會較多地建造經濟適用住房，一旦形成良性循環(huán)，我國的住房問題就可以在較大程度上得以緩解，這不僅僅關系到安居，而且對于國家的安定團結也有著非凡的意義。而對于擁有多套房屋的人群必須在現(xiàn)在重征的基礎上繼續(xù)加征高昂的房產稅，使這些擁有多套住房的人在保有的過程中既得不到升值空間也無法在未來的交易過程中獲得收益，這樣，不但極大地平抑了房價，而且還將房屋的真正的“居住”的價值體現(xiàn)了出來。只有房屋回歸其本來的意義，才能使得我國這樣一個人口大國真正做到“居者有其屋”，而不是目前的絕大多數(shù)無房的人民群眾無力購房，少數(shù)人口卻擁有數(shù)十甚至數(shù)百套住房。在擁有多套住房無利可圖的情況之下，我國的經濟發(fā)展急需的資本才會重新投入到國民經濟的發(fā)展建設上來，我國的經濟才能夠真正獲得一次新生的發(fā)展機遇。而且，經過這樣的調控，我國的住房市場的供給量會得到極大的改善，住房的供需矛盾也將得到極大程度的緩解。無論是國家還是人民都可以從中獲得巨大和長遠利益，雖然此舉會嚴重影響到少數(shù)窮奢極欲者的利益，但是這些少數(shù)人對于國家和人民的切身利益只有百害而無一利，因此，這樣的結果也是人民群眾希望看到的并且必然會積極擁護的。但是，此舉的一個負面影響就是在政策推出的一定時期內會對房地產交易市場造成一定程度的沖擊，但是經這過這段時期以后，房地地交易不但會恢復到平時的水平而且還會形成一個前所未有的高潮。因為，當百分之六十的人都擁有房屋，交易的頻繁程度必定會比只有百分之十的人擁有房屋的交易要活躍。而頻繁的交易必定會對國家的財征帶來巨大的收益。

1.房地產稅費的具體去向

1.1納入預算

目前，世界各國都會對房地產的交易過程征收較高的稅收，房產稅是一種普遍存在的稅種。隨著房地產業(yè)成為我國的支柱產業(yè)，我國的房產稅也自然而然地成為了我國的稅收收入的重要組成部分。我國的房產稅是法律規(guī)范之內的受法律保護的正稅，稅收的收入也是我國的重要的籌資方式與調節(jié)經濟的重要手段之一。在房地產交易的過程之中，由于稅種的名目繁多，因此，不僅國家受益，而且我國的各級政府也可以從中獲得一定的收益，比如工本費、手續(xù)費等。除了納入政府預算的正稅收入而外。我國的政府還會征收規(guī)費與使用費等項費用。在我國的政策規(guī)定中我國的政府可以擁有一部分相對獨立的資金，這部分資金可以游離于預算資金之外，但是，同時也規(guī)定了這些資金必須在總體預算完整性的基礎之上才得以保留，但是這些資金只能由國家的機構進行收取與支出，不得由個人收取或個人支出。而且分散掌握也是違法的行為。之所以會有這樣的規(guī)定其原因在于所有與政府相關的資金都必須從帳目上反映出來，只有這樣才能既保證國家預算的完整與國家收益的完整。如果完全按照上述的方式運作，我國的至少百分之五十左右的政府機構的腐化問題都可以避免，但是，實際情況卻并非如此。我國還存在著比例較大的預算外的政府收費，這種補充性收費的最初目的是為了加強高度集中管理制度，但是隨著我國的經濟的不斷發(fā)展，以及經濟體制改革的不斷地深化，我國的預算外資金與制度外收入已經形成了一種一球絕無僅有的，我國政府的“得天獨厚”的“養(yǎng)廉”現(xiàn)象。而且，更為嚴重的是納入預算與不納入預算在我國的某些政府的手里也只在點頭與搖頭之間。

1.2轉入使用階段

居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。

應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。

1.3按件收費

大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。

2.最重要的保有稅——物業(yè)稅

物業(yè)稅也稱房地產稅。我國曾征收過房地產稅和房產稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產稅已經成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來源。

我國目前的房地產稅在全國范圍內只對國內的單位和個人全面征收房產稅，城市地產稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據是房產原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產稅。房地產稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產不作為財產，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。地產稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。

3.問題最多的交易稅——土地增值稅

我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難?！拔覈F(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高；沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來；沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產開發(fā)商利潤的影響；逃避稅現(xiàn)象嚴重，稅收收入少；影響了房地產投資者的投資愿望等。”我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產投機交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經濟情況和征收能力。我國是近年來經濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產熱的必要。

4.結語

通過本文的分析我們可以知道，在設計相關的房產稅費時應該遵循 “重保有、輕交易”的原則，這是解決房地產市場問題的最根本方法。只征收土地增值稅是不能從根本上解決這個問題的。這不利于房地產經濟的持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻】

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[2]鄭恩齊.劉洪玉.如何正確衡量房地產價格走勢.中國房地產.2003.3.