劉書含

創(chuàng)新社會管理下對“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的探討

劉書含＊

我國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會，養(yǎng)老已經(jīng)成為每個(gè)家庭必須要認(rèn)真面對的問題，對于一個(gè)遵從孝道的民族來說，中國的養(yǎng)老似乎承載了更多的內(nèi)涵和責(zé)任。面對我國“未富先老”與社會保障體系仍然滯后的矛盾，在時(shí)下“421”家庭結(jié)構(gòu)越來越成為主流的時(shí)候，“以房養(yǎng)老”被認(rèn)為是解決未來家庭養(yǎng)老問題的有效辦法。本文分析了國外“以房養(yǎng)老”模式的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)條件，分析實(shí)施“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的模式及存在的缺陷，探討在我國實(shí)施“以房養(yǎng)老”的可能路徑及相關(guān)注意事項(xiàng)，為操作層面提供可選擇的借鑒與啟迪。

以房養(yǎng)老 住宅地 住房產(chǎn)權(quán)

一、前言

創(chuàng)新社會管理是中央適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制深刻變革、社會結(jié)構(gòu)深刻變動、利益格局深刻調(diào)整、思想觀念深刻變化的新情況而提出的社會管理的新范式。推進(jìn)社會管理創(chuàng)新，進(jìn)一步完善社會管理體系，既要全面展開工作，又要抓住源頭性、根本性和基礎(chǔ)性問題。具體說來，就是要從就業(yè)、居住、就醫(yī)、子女教育等基本民生入手，不斷創(chuàng)新統(tǒng)一有效的管理新機(jī)制。

2013年2月，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，我國60周歲及以上人口已達(dá)1.939億人，占總?cè)丝诘?4.3%[1]2012 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[EB/OL].[2013-11-18]. http://www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/qgndtjgb/t20130221_402874525.htm.。中國社會科學(xué)院老齡科學(xué)研究中心近日發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013）》，預(yù)測 2013 年我國老年人口數(shù)量將達(dá)到2.02億，老齡化水平達(dá)到14.8%[2]《中國老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告(2013)》：老齡問題嚴(yán)峻性世界少[EB/OL]. [2013-11-18].http://news.xinhuanet.com/politics/2013-02/28/c_114828199. htm.。我國老年人口正逐年遞增，但與此相反的是我國基本的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度的不完善，覆蓋面窄，保障水平有限。根據(jù)中國社科院發(fā)布的2007年社會保障綠皮書顯示，目前在我國，參加養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的還不到2億人。（相對于近 2.8 億城鎮(zhèn)從業(yè)人員、4.2 億第二和第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員以及 7.6 億全社會從業(yè)人員的總數(shù)來說，養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋面分別只有 70%、45%和25%左右。）同時(shí)，城市中有近20%的老年人年收入處于不足 4600元的低水平，農(nóng)村中有27%的老年人年收入處于不足750元的低水平。養(yǎng)老保障現(xiàn)狀嚴(yán)峻。

解決老年人的養(yǎng)老問題，需要加大養(yǎng)老投入，但政府手中的資源有限，尤其現(xiàn)在我國處于轉(zhuǎn)型時(shí)期這個(gè)特殊階段，政府既要負(fù)擔(dān)社會保障轉(zhuǎn)型帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)壓力，又要面臨雙軌制下政府對社會保障的監(jiān)管、實(shí)施和規(guī)范，同時(shí)還要面臨社會養(yǎng)老進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面的問題，因此單靠政府來解決養(yǎng)老的全部問題并不可行。與此同時(shí)，“四二一”家庭結(jié)構(gòu)模式使年輕一代負(fù)擔(dān)的撫養(yǎng)比例日益加重，加之家庭關(guān)注重心逐漸轉(zhuǎn)向小孩，往往導(dǎo)致對老年人照料的忽視。社會保障的滯后和養(yǎng)老模式的單一促使必須推出新型的養(yǎng)老模式來解決當(dāng)前我國的養(yǎng)老問題。而一種新型的養(yǎng)老模式——“以房養(yǎng)老”，可為我國養(yǎng)老問題的解決開辟一條新思路。

顧名思義，“以房養(yǎng)老”即老人通過自有住房來解決養(yǎng)老問題，將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)每個(gè)月付給老人“養(yǎng)老金”或者提供養(yǎng)老服務(wù)，通俗來說就是“你留下房子，我為你養(yǎng)老”。這是一種在一些國家已經(jīng)比較成熟的養(yǎng)老模式，我國現(xiàn)在也在部分地區(qū)開始施行，它不僅是對社會管理的創(chuàng)新探索，更是解決當(dāng)前住房及養(yǎng)老問題的新興實(shí)踐。

二、“以房養(yǎng)老”在我國的具體實(shí)踐

2000年，時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)董事長的孟曉蘇將“以房養(yǎng)老”介紹到我國，2003年，經(jīng)國務(wù)院批示后正式推出。經(jīng)過近十年跌宕起伏的發(fā)展，“以房養(yǎng)老”在中國少數(shù)幾個(gè)城市進(jìn)行了試點(diǎn)，主要有以下幾種模式。

（一）南京模式

南京湯山的“溫泉留園”是一所老年公寓，2005年4月初，該老年公寓在全國首家推出了“以房養(yǎng)老”模式。該機(jī)構(gòu)規(guī)定，擁有南京市明晰產(chǎn)權(quán)60平方米以上住房、年滿60周歲的孤殘老人，不論其身體健康狀況如何，只要自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后即可入住老年公寓，并且以后的食宿、醫(yī)療等全部生活費(fèi)用由老年公寓負(fù)責(zé)，個(gè)人終身免交一切費(fèi)用；老人的房產(chǎn)由老年公寓對外出租，收入歸老年公寓所有；待老人去世后，房屋的產(chǎn)權(quán)歸至老年公寓。該模式實(shí)施之初，曾受到社會和媒體的廣泛關(guān)注，但由于后來因股東間的經(jīng)濟(jì)糾紛使“溫泉留園”陷入停滯，最后以失敗而告終，養(yǎng)老公寓于2007年工商注銷。

概括說來，南京“以房養(yǎng)老”模式，是讓老人在保留對房產(chǎn)所有權(quán)的前提下，將自有的房產(chǎn)使用權(quán)讓渡給老年公寓，以換取終身免費(fèi)入住留園養(yǎng)老公寓，除了簽訂協(xié)議中的為老人提供日常養(yǎng)老看護(hù)外，留園老年公寓還許諾可按醫(yī)保的標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)老人的醫(yī)療支出費(fèi)用[1]王靜.以南京模式重回桌面為例談以房養(yǎng)老模式的業(yè)務(wù)主體[J].勞動保障世界，2012,(07).。而留園養(yǎng)老公寓通過對老年房產(chǎn)的經(jīng)營，主要是房產(chǎn)出租獲得的收入維持入住老人的生活費(fèi)及部分醫(yī)療費(fèi)用的支出，在老人過世后，房產(chǎn)的所有權(quán)歸養(yǎng)老公寓所有。不改變居住地點(diǎn)，且還可依靠售房資金實(shí)現(xiàn)自我養(yǎng)老。與國外“住房反向抵押貸款”直到老人永久搬出或死亡后才變更房屋產(chǎn)權(quán)不同，“以房自助養(yǎng)老”事先就要把產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行轉(zhuǎn)移。這雖然克服了西方國家倒按揭模式必須估算房價(jià)以及未來房屋價(jià)值走勢、估算老人壽命等問題，也規(guī)避了倒按揭在利率不穩(wěn)定以及房屋維修不當(dāng)時(shí)，可能帶來的較大市場風(fēng)險(xiǎn)，但這種簡單化的做法也恰恰埋藏了危機(jī)，阻礙了試點(diǎn)的推廣。由于上海的房價(jià)近年來逐年增長，中心要求老人先把房屋產(chǎn)權(quán)過戶，并按現(xiàn)價(jià)賣掉房子很容易吃虧，所以該試點(diǎn)最終夭折。

（三）北京模式

2007年10月，北京市壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司聯(lián)合推出了“養(yǎng)老房屋銀行”，它的運(yùn)作方式為租房養(yǎng)老，且老人自始保留房屋產(chǎn)權(quán)。具體做法為，60歲以上的老人只要向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老要求，“養(yǎng)老房屋銀行”便隨之啟動。入住壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心的老人，可自愿選擇參與“養(yǎng)老房屋銀行”，參與后，由中大恒基房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司來出租老人的房屋，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)享受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)向老人提供的養(yǎng)老費(fèi)優(yōu)惠和房屋租賃代理費(fèi)優(yōu)惠。老人在入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的同時(shí)，對原住房委托租賃，中大公司得到老人的授權(quán)后代理租賃，既可年租，也可季租月租，老人所得的房屋租金可以全額支付養(yǎng)老費(fèi)用，也可以選擇價(jià)格便宜的養(yǎng)老床位，自己保留一部分租金。如果租金不足以支付養(yǎng)老費(fèi)用，則需補(bǔ)足差額。該模式最重要的是房屋產(chǎn)權(quán)不變更，避免了因養(yǎng)老而引起的家族矛盾。

（二）上海模式

2007年10月，上海市政府開始推行“以房自助養(yǎng)老”，這是一種由市公積金中心——政府直屬不以營利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位，推行的“售后返租”模式。此種模式的做法是：65歲以上，有50平方米以上住房的老年人，按市場價(jià)格將自己的產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓給市公積金管理中心，之后中心按優(yōu)惠價(jià)將房屋返租給老人，雙方參照上海地區(qū)平均壽命年齡約定租期，租金需要一次性付清，房屋交易價(jià)扣除租金部分的余額，中心一次性支付給老人用作養(yǎng)老。租期到約后，如果老人仍健在，老人可以繼續(xù)租住并且租金全免，如果老人在租期內(nèi)去世，剩余的租金要返還至老人的遺產(chǎn)繼承人[2]金宇，首戶以房自助養(yǎng)老試點(diǎn)預(yù)計(jì)5月份推出[EB/OL].[2013-11-18].http://finance. sina.com.cn/roll/20070426/10403545289.shtml.。中心所收購的以房自助養(yǎng)老的房屋，將納入上海的廉租住房體系，通過租金配租或?qū)嵨锱渥獾男问?，用于改善中低收入住房困難家庭的居住條件。

上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”最大的特點(diǎn)在于事先就將房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，并且貸款方不是盈利性的金融機(jī)構(gòu)，而是非盈利性的政府部門。與之前的南京模式相比，老人的年齡提高了5歲，門檻相對提高，但老人可以

三、“以房養(yǎng)老”在國外的具體實(shí)踐

（一）美國模式

美國是實(shí)行“以房養(yǎng)老”模式最為成功的國家，其以房養(yǎng)老保險(xiǎn)模式主要是以住房反向抵押貸款的方式進(jìn)行。此種方式始于20世紀(jì)60年代，至今已經(jīng)有近50年的發(fā)展歷史，并已形成較為成熟的三種住房反向抵押貸款產(chǎn)品。

1.住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款

住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款是美國反向住房抵押貸款中發(fā)展最具有影響力的產(chǎn)品，它于1989年由聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部正式提供發(fā)行。這種產(chǎn)品是針對老年人推出的一種新型以房養(yǎng)老保險(xiǎn)模式，聯(lián)邦住房管理局為該產(chǎn)品提供風(fēng)險(xiǎn)保證，也就是為經(jīng)其批準(zhǔn)認(rèn)可的貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款提供擔(dān)保。

2.房屋保管者計(jì)劃

1995年，房利美公司推出了自己的反向抵押貸款產(chǎn)品房屋保管者計(jì)劃，目前在美國的住房反向抵押貸款市場上占據(jù)了近10%的份額，已成為美國住房逆抵押貸款市場上的第二大產(chǎn)品。房屋保管者計(jì)劃適合房屋價(jià)值較高的借款者,與住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款相比，具有以下特點(diǎn)：一是貸款給付方式有按月定期支付、授信額度支付和兩者結(jié)合的支付方式三種；二是沒有風(fēng)險(xiǎn)保證。

3.財(cái)務(wù)自由貸款

財(cái)務(wù)自由貸款，是由私人金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的住房反向抵押貸款，它僅僅在美國的少數(shù)地區(qū)發(fā)行。至今為止，由財(cái)務(wù)自由基金公司一家私營企業(yè)受理反向抵押貸款業(yè)務(wù)。財(cái)務(wù)自由貸款要求借款人的房屋凈值超過40萬美金，因此，其主要適用于擁有高檔住房的老年人，可以提供高達(dá)70萬美金的貸款額。財(cái)務(wù)自由貸款計(jì)劃的給付方式不同于前面兩種，它是先將貸款一次性支付給人壽保險(xiǎn)公司，由其進(jìn)行運(yùn)作，向借款者以終身年金的方式發(fā)放。因此，財(cái)務(wù)自由貸款計(jì)劃沒有直接的費(fèi)用開支，其成本費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等等均由貸款余額中扣除即可。

（二）英國模式

英國的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)一般被稱作房產(chǎn)價(jià)值釋放機(jī)制。雖然“以房養(yǎng)老”在英國開始于20世紀(jì)中期，但其發(fā)展一路曲折，直到2001年4月，政府再次推出新型的房產(chǎn)釋放計(jì)劃才復(fù)興。老年人通過這種房產(chǎn)釋放計(jì)劃可以反向抵押部分或者全部的房產(chǎn)，得到一次性支付或分期支付的現(xiàn)金收入，直到老人去世或永久搬離后。自2004年10月1日起，為加強(qiáng)房產(chǎn)釋放計(jì)劃的安全性，進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值釋放計(jì)劃的公司必須接受英國金融服務(wù)管理局監(jiān)管，并登記造冊。這種新型的房產(chǎn)價(jià)值釋放計(jì)劃主要分為以下兩大類產(chǎn)品。

1.終生抵押貸款

英國的終生抵押貸款具體分為以下三種。第一種是卷藏式抵押貸款，即將該支付的利息按期累積到貸款額度中，而不是每年按期支付。借款者申請這種貸款可以一次性的或定期獲得扣除應(yīng)付利息后的資金，借款者得到的貸款和應(yīng)付的利息最后由其房屋出售所得的資金一并償還。第二種是固定還款式終生抵押貸款，由于借款者在簽訂合同前同意以支付高于一次性全額領(lǐng)取貸款額的方式還款，因此借款者可以不必支付任何利息，一次性領(lǐng)取貸款金額，只要當(dāng)出售房屋時(shí)，借款者償還貸款機(jī)構(gòu)更多的金額即可。第三種是單純利息抵押貸款，借款者一次性全額領(lǐng)取貸款額，但利息不能累計(jì)計(jì)入貸款額度中一次性扣除，而是必須每月按期支付利息，最后在出售房屋時(shí)償還起初的貸款金額。

2.住房反轉(zhuǎn)計(jì)劃

住房反轉(zhuǎn)計(jì)劃釋放房產(chǎn)價(jià)值是通過出售全部或部分住房，獲得一次性的全額現(xiàn)金收入或按期收入作為回報(bào)。借款者參加住房反轉(zhuǎn)計(jì)劃繳納的成本費(fèi)用包括貸款機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)品的安排費(fèi)用、法律和估值費(fèi)用、房產(chǎn)維護(hù)費(fèi)用和咨詢顧問費(fèi)用。

四、在我國實(shí)行“以房養(yǎng)老”的障礙與疑慮

（一）住宅用地70年使用權(quán)

1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，居住用地使用年限為70年。2007年3月頒布的《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。2007年8月頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！?/p>

房屋土地產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題的懸而未決勢必影響大眾對以房養(yǎng)老的信心，盡管我們相信70年期滿后，政府不會收回土地，讓房屋成為“空中樓閣”，但倘若續(xù)期收費(fèi)過多，對“以房養(yǎng)老”推行必造成一定的阻力。

（二）住宅生命周期

對我國一些城市住宅平均使用壽命進(jìn)行實(shí)證研究結(jié)果表明，城市住宅平均壽命為30年[1]歐陽建濤.中國城市住宅壽命周期研究[D].西安:西安科技大學(xué),2007.。較短的住宅壽命，主要受到兩種因素的影響，一為房屋品質(zhì)；二為城市建筑的更新。在城市住宅壽命較短的情況之下，往往不能對 “以房養(yǎng)老”提供一個(gè)穩(wěn)定的環(huán)境。

（三）住房產(chǎn)權(quán)

從我國目前老年人住房來源結(jié)構(gòu)來看，60-69歲老人自有住房中，有53.4%的房屋是房改房，甚至在50-59歲的老人中，這個(gè)比例也達(dá)到了47.4%[2]任榮榮.我國老年住宅發(fā)展前景與對策[J].中國投資,2012,(03):73.。房改房的產(chǎn)權(quán)依據(jù)當(dāng)時(shí)購買的價(jià)格又可以分為成本價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)。兩種產(chǎn)權(quán)下，要對房屋進(jìn)行處分都受到一些限制，成本價(jià)房改房如果要進(jìn)行交易，需要向房屋部門交付一定的土地出讓金將房改房變?yōu)樯唐贩浚欢礃?biāo)準(zhǔn)價(jià)購得的房改房的產(chǎn)權(quán)受到更大的限制，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的產(chǎn)權(quán)人對該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價(jià)值份額，產(chǎn)權(quán)人要想上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，交易后，售房款在扣除稅費(fèi)后，由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進(jìn)行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。

（四）遺產(chǎn)動機(jī)

有研究表明，遺產(chǎn)動機(jī)對住房財(cái)富效應(yīng)的影響巨大，正是因?yàn)橛羞@樣一個(gè)傳統(tǒng)的觀念，我國的住房財(cái)富效應(yīng)不能正常發(fā)揮，“以房養(yǎng)老”可能無法得到有效實(shí)現(xiàn)[1]陳健，黃少安.遺產(chǎn)動機(jī)與財(cái)富效應(yīng)的權(quán)衡：以房養(yǎng)老可行嗎[EB/OL]. http://www.cer.sdu.edu.cn/mxsoft/uploadfile/201306/20130606155849199.pdf.研究結(jié)論認(rèn)為：老年群體要明顯大于中青年群體，因此當(dāng)住房價(jià)格上漲時(shí)，老人更愿意多消費(fèi)。但如果考慮遺產(chǎn)動機(jī)時(shí)，盡管老人還是具有更高的住房財(cái)富效應(yīng)，但是相對未考慮遺產(chǎn)動機(jī)時(shí)，對應(yīng)的財(cái)富效應(yīng)數(shù)值變小，特別是針對持有住房的人群，小到幾乎為 0，這從一定程度上說明在我國，遺產(chǎn)動機(jī)對住房財(cái)富效應(yīng)的影響巨大，正是因?yàn)橛羞@樣一個(gè)傳統(tǒng)的觀念，我國的住房財(cái)富效應(yīng)不能正常發(fā)揮，“以房養(yǎng)老”可能無法得到有效實(shí)現(xiàn)。。在“歐美”，倒按揭之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，人們在“以房養(yǎng)老”還是將房子留給子女之間很容易作出選擇。以美國為例，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，必須繳納高達(dá) 60%-80%的遺產(chǎn)稅，這使得許多老人從經(jīng)濟(jì)角度選擇將房產(chǎn)抵押，而子女也少有異議。而我國目前的法律體系實(shí)際上鼓勵(lì)了繼承遺產(chǎn)，使“倒按揭”缺少生存的土壤。

（五）有悖傳統(tǒng)價(jià)值觀

“以房養(yǎng)老”一詞包含住房和養(yǎng)老兩個(gè)方面內(nèi)容。對于住房問題，根據(jù)我國歷來的傳統(tǒng)，父輩的房屋都是留給子女的，講究代代相傳、子承父業(yè)。人們對自己的住房懷抱感情，希望完全的占有，這在很大程度上會阻礙以房養(yǎng)老模式在我國的推行。另一方面，對于養(yǎng)老問題，傳統(tǒng)的儒家思想對我國的影響力十分之大。“百善孝為先”、“養(yǎng)兒防老”等等，使得大眾普遍的觀點(diǎn)是養(yǎng)老首先就是由家庭來承擔(dān)，辦理以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的老人，容易被人誤認(rèn)成子女不孝，是被遺棄的孤寡老人。

（六）信息不對稱

在“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)合同簽訂之前，保險(xiǎn)公司需要掌握申請者身體健康狀況和既往病史等等資料。但由于時(shí)間和成本的限制，對于這些資料的真實(shí)性檢測往往不夠全面，雙方相互之間容易信息不對稱，結(jié)果可能導(dǎo)致對申請者的預(yù)期壽命估算錯(cuò)誤，使保險(xiǎn)公司蒙受損失。在簽訂以房養(yǎng)老保險(xiǎn)合同之后，由于以房養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)費(fèi)是合同到期時(shí)房屋的價(jià)格，通過房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)，被保險(xiǎn)人知曉房屋最終屬于保險(xiǎn)公司，這就可能導(dǎo)致對房屋的愛護(hù)程度降低，比如日常維護(hù)整理頻率會越來越小，產(chǎn)生“道德風(fēng)險(xiǎn)”。

五、結(jié)語

“以房養(yǎng)老”是人口老齡化下，緩解住房矛盾，創(chuàng)新養(yǎng)老、住房管理之道的新模式，其在我國的推行，具有廣大的空間。借鑒國外的已有經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的具體國情，其在部分地區(qū)已取得有力的發(fā)展，并已開拓出多樣的形式。雖然現(xiàn)階段，其要普遍施行還存在一些“先天不足”條件，但隨著我國住房改革的不斷深化，養(yǎng)老問題的日益嚴(yán)峻，借鑒不少國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，“以房養(yǎng)老”不失為一種具有廣闊前景的新型社會管理方式。創(chuàng)新社會管理，其目的決定了社會管理創(chuàng)新過程中應(yīng)當(dāng)遵循以人為本，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展最終是人的發(fā)展，人始終是發(fā)展的主題與目的。在此背景下，“以房養(yǎng)老”不僅協(xié)調(diào)住房與養(yǎng)老問題，解決城市人口生存之本，也是面對多元化利益格局，創(chuàng)新社會管理，整合協(xié)調(diào)發(fā)展的有力舉措。■

*劉書含，同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院。