□ 特約記者　徐　斌

封面報道cover story

“鬼城”背后的錢荒機理

工資緩發(fā)，債臺高筑，從京津新城到遼寧營口，“鬼城”魅影正逐漸向三、四線城市蔓延。6月份爆發(fā)的銀行間資金拆借危機，更是將“鬼城”背后的運作機理暴露無遺。

□ 特約記者徐斌

銀行間因鬧資金危機而風(fēng)聲鶴唳之際，風(fēng)光多年的鄂爾多斯也快撐不下去了。

這個連續(xù)近十年經(jīng)濟增速全國第一、人均GDP一度超越香港的城市，如今的財政債務(wù)已經(jīng)高達千億元。當?shù)毓珓?wù)員工資開始緩發(fā)，地方政府拖欠企業(yè)的項目款很多還沒有還上。而這背后的吞金巨獸，正是那個早已聞名全球的“鬼城”——康巴什新城。

早在2010年前后，康巴什“鬼城”就因媒體報道而飽受社會關(guān)注。如今，放眼全國，從溫州、常州、廣州、惠州、貴陽、昆明、十堰、營口到一些小縣城，“鬼城”不但沒有絕跡，反而有繼續(xù)強勁生長之勢。

作為房地產(chǎn)異化成投資工具后長出來的毒瘤，“鬼城”的巨大破壞力正在鄂爾多斯顯現(xiàn)。而中國銀行間2013年6月前后爆發(fā)的資金危機，其背后也閃現(xiàn)著“鬼城”的魅影。

“鬼城”們的最大“贊助商”，正是此次資金危機的直接推手——影子銀行。

鬼城運動如火如荼

2013年1月，中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布了一份城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排名報告，排名前五十的城市中，三四線城市“一統(tǒng)江山”。報告將酒泉市列為房地產(chǎn)風(fēng)險最大的城市，但人們印象最深的仍是報告中排名第四的康巴什新城。

2003年開始興建的康巴什新城，耗資50多億元，面積達32平方公里，計劃居住人口100萬，如今卻成了一座無人居住的“鬼城”。事實上，“鬼城”康巴什也受到了境外媒體的關(guān)注?？ㄋ柕摹鞍雿u電視臺”曾在2012年11月報道了這個位于內(nèi)蒙荒漠中的空城；美國《時代》雜志隨后在2013年4月派記者走訪了康巴什，并拍下了許多空空蕩蕩的街景照片。

然而，康巴什新城并非孤本，“鬼城”早已在全國各地生根發(fā)芽。

某外媒記者曾如此描述云南呈貢新城：“13座美倫美奐的地方政府大樓，每座都鋪著大理石磚；一所配備室內(nèi)泳池的高中，兩所占地寬廣的當?shù)刂饕咝＃粛湫碌母邔庸桥排怕柫?，簇新的窗戶在亞熱帶的陽光下十分耀眼。唯一的缺點是此刻的呈貢幾乎是一座空城。寬闊的馬路上不見車輛，銀行支行里沒有客戶，市鎮(zhèn)辦公樓的門廳里堆積了一地落葉。”

官方資料顯示，2003年5月，云南省委、省政府作出建設(shè)現(xiàn)代新昆明的決定。昆明市委、市政府則把呈貢新區(qū)建設(shè)作為現(xiàn)代新昆明建設(shè)的突破口率先啟動，2003年完成了總體規(guī)劃，2005年進入了真金白銀的投入階段。

按照最初的規(guī)劃，呈貢新區(qū)的核心建設(shè)面積為160平方公里，城市建設(shè)用地107平方公里，2020年規(guī)劃人口達到95萬。2008年，云南省委、省政府對呈貢新城建設(shè)做了重大調(diào)整，整個呈貢縣461平方公里的國土面積全部納入了新城建設(shè)范圍，即呈貢461平方公里范圍內(nèi)的土地上都要蓋上高樓、鋪上公路。

在河南，鄭東新區(qū)遠景概念規(guī)劃范圍達150平方公里，西起原“107”國道，東至“京珠”高速公路，北起“連霍”高速公路，南至機場快速路，分六大功能區(qū)。

空置率居高不下的京津新城，成為一線城市“鬼城”的代表。圖/CFP

受資金鏈緊張影響，地產(chǎn)商以及地方融資平臺公司極力想要突破資金困局；同時，受困于信貸額度管制的銀行業(yè)也圖謀利潤增長，雙方因此一拍即合。

有消息稱，這是由日本設(shè)計師黑川紀章一手策劃的一大城市政績形象工程。整個工程下來，花費近2000億元。據(jù)2010年11月河南媒體報道，鄭東新區(qū)商住房空置率最高，房屋空置率達90%。

京津新城，位于北京東南120公里，天津市區(qū)往北50公里外，是一片五六年前還不為人知的“荒郊野地”。2006年，它以“京津新城”的名義，獲國務(wù)院批準為天津市寶坻區(qū)郊外的一座生態(tài)衛(wèi)星城，規(guī)劃面積達258平方公里。2010年以來，這座號稱已經(jīng)擁有亞洲最大規(guī)模的別墅區(qū)、溫泉城和超大型五星酒店的“新城”，因人煙稀少、房屋空置，儼然成為“空城”的代名詞和“偽城市化”的標本。新城的標志性建筑——擁有700多個房間的凱悅大酒店即使在旺季入住率也不超過15%；周圍的上千棟別墅門庭斑駁，空置率超過九成。

上海松江新城算是最闊氣的“鬼城”， 匯集了華潤、仁恒、九龍倉等知名房企，以及中途退出的美國漢斯、鐵獅門等國際知名房企。2011年新房價格，已普遍超過5萬元/平方米，把自住客擠得所剩無幾，成了不折不扣的“豪宅空城”。

除上述一線城市外，“鬼城”的陰影已蔓延至三四線城市。其中最有代表性的，是遼寧營口和江蘇常州。

地處渤海之濱的三線城市營口，出現(xiàn)了房子滯銷嚴重的情況。盡管開發(fā)商大力低價促銷，政府逆調(diào)控出臺各種救市政策，卻依然無法改變現(xiàn)狀。據(jù)媒體今年年初報道，營口市一些樓盤在開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右；正在開發(fā)的遼寧（營口）沿海產(chǎn)業(yè)基地，更是一片荒地，只見樓盤不見人，一些在建項目已經(jīng)停工；不少買了房的業(yè)主甚至選擇“揮淚甩賣”。因為缺乏規(guī)模產(chǎn)業(yè)做支撐，其房地產(chǎn)無法吸納足夠的購房者，最后演變?yōu)椤肮沓恰薄?/p>

房地產(chǎn)信托新增規(guī)模對比（單位：億元）

資料來源：用益信托工作室

房地產(chǎn)余額及在信托資金中的占比（單位：億元）

在2011年第三季度的高峰以后，中國房地產(chǎn)信托的余額基本持平，在信托中的占比有所下降，表明風(fēng)險略有釋放，但2013年將迎來兌付高峰。

由于新建住宅空置率過高，常州也被稱為繼鄂爾多斯后的又一個“鬼城”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月底，常州全市商品房庫存量達1360.26萬平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來看，常州樓市目前的庫存量可供常州消化20個月。

影子銀行是最大贊助商

建造“鬼城”的錢從何處來？近期鬧出的資金危機已經(jīng)給出了解釋。

2013年6月20日，中國銀行間市場隔夜拆借利率高達13.44%，創(chuàng)歷史最高位。同時，被交易員戲稱為“央媽”的中國人民銀行，對銀行間資金危機不為所動，拒絕向銀行間市場“注水”。6月24日，中國深滬兩市跌幅創(chuàng)下2009年10月以來的最低記錄。

央行一反常態(tài)，是因為銀行搞表外業(yè)務(wù)催生出的影子體系膨脹得太過厲害。而影子銀行系統(tǒng)放貸出去的資金，很大一部分都流入到了包括鄂爾多斯在內(nèi)的諸多“鬼城”的建設(shè)中。

在中國銀行業(yè)，有“表外業(yè)務(wù)”和“表內(nèi)業(yè)務(wù)”的說法。所謂“表內(nèi)業(yè)務(wù)”，即指銀行常規(guī)的存貸款業(yè)務(wù)。而“表外業(yè)務(wù)”，是指銀行和中介機構(gòu)“做局”，開發(fā)金融衍生品，搞直接融資項目，但這些業(yè)務(wù)都不直接體現(xiàn)在銀行的資產(chǎn)負債表之中。

與銀行合伙的中介機構(gòu)，一般是保險公司、券商或信托公司。在宏觀調(diào)控不夠嚴厲的情勢下，“影子銀行”系統(tǒng)其實只是配角，充其量給一些資質(zhì)不夠的中小企業(yè)或者來歷可疑的項目，與一些銀行大儲戶之間做拼縫業(yè)務(wù)，不足以影響金融形勢。

但在2007年和2010年至今宏觀調(diào)控日益嚴厲后，受資金鏈緊張影響，地產(chǎn)商以及地方融資平臺公司極力想要突破資金困局。其首先想到的，就是合謀銀行做大表外業(yè)務(wù)。同時，受困于信貸額度管制的銀行業(yè)，也圖謀利潤增長，雙方因此一拍即合。

這種“合伙”的典型方式是：某開發(fā)商愿意以14%的成本融資，通過中間人找到銀行，中間人收4%的中介費，銀行收4%管理費，給券商、信托等非銀行金融機構(gòu)1%的通道費，做了一個預(yù)期收益率為5%的理財產(chǎn)品，通過銀行渠道發(fā)售出去。

據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，目前中國“影子銀行”業(yè)務(wù)資金提供方所獲年息大都在10%左右，甚至更高，遠高于一年期銀行貸款6.15%的基準利率。以目前存量規(guī)模巨大的委托貸款為例，資金提供方收益大約在8%—10%，而資金需求方的綜合成本率遠高于這個水平，達10%—18%，有些信托貸款利率甚至在20%左右。如此高成本的融資，一般投資者很難承受。

通過一系列復(fù)雜的操作，銀行信貸資產(chǎn)變成了“理財產(chǎn)品”、“信托”、“券商資產(chǎn)管理”等，輕松逃避了監(jiān)管。同時，銀行為了利潤可以進一步放大杠桿，搞銀行間拆借、發(fā)理財產(chǎn)品、搞資金池，而最后的買單者，正是那些理財產(chǎn)品的購買者。這些聚集起來的錢將有可能被拆借給地方政府搞“鬼城”建設(shè)，而危機爆發(fā)時完全有可能蒸發(fā)一空。

其規(guī)模有多大？截至2012年底，中國銀行理財產(chǎn)品余額7.1萬億元，信托產(chǎn)品7.47萬億元，保險資產(chǎn)7.4萬億元，證券公司資產(chǎn)管理產(chǎn)品1.89萬億元，接近24萬億元。

瑞信亞太區(qū)首席經(jīng)濟師陶冬用“未來中國經(jīng)濟最大的定時炸彈”來形容“影子銀行”。據(jù)他估算，目前中國的信貸總量達80萬億元，官方的銀行借貸有47萬億元，兩者相減，可粗略算出中國“影子銀行”產(chǎn)品規(guī)模約為33萬億元。中國證監(jiān)會主席肖鋼批評“影子銀行”時說：“僅僅在五年間，理財產(chǎn)品便從僅僅幾百種迅速增長為超過兩萬種……許多產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)資產(chǎn)，依賴于一些子虛烏有的不動產(chǎn)或長期基礎(chǔ)設(shè)施。有時甚至可能發(fā)現(xiàn)它無法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量，以應(yīng)付還款義務(wù)的高風(fēng)險項目?！?/p>

河南省鄭州市鄭東新區(qū)商住房空置率曾被曝出高達90%。圖/CFP

財稅體制是鬼城運動根源

1998年至今，是中國城鎮(zhèn)化進程最快速的階段，城鎮(zhèn)化率從28%飆升到目前的51%。“鬼城”運動不過是各地“圈地”惡果的一個縮影。

中國影子銀行體系所配置的金融資源，并非都浪費在包括“鬼城”在內(nèi)的無效項目之上 。事實上，影子銀行運作的資源配置，大部分都是有效的，因為其中大部分資金都流到一二線城市的基建項目和房地產(chǎn)項目，而這又恰恰是資金效率較高的地方。

基建項目，尤其是地方城市基建項目，通常能有效提升當?shù)亟?jīng)濟效率，最終體現(xiàn)為企業(yè)盈利和財政增長。而目前的“鬼城”現(xiàn)象，很少發(fā)生在一二線城市，因為這些城市是中國城鎮(zhèn)化加速的焦點，也是對房地產(chǎn)需求最迫切的地方。隨著一二線城市城際鐵路等基建設(shè)施的完善，人財物的集聚效應(yīng)自然會提升其經(jīng)濟價值，但對于三四線城市來說并非如此。

鬼城運動和地方融資平臺天量債務(wù)，以及不斷膨脹的影子銀行體系，都與財政分稅制有關(guān)。

1993年財稅改革，使得中央財政掌控了經(jīng)濟中穩(wěn)定、大額的財稅根源，而行政級別越低，財稅來源就越不穩(wěn)定且萎縮。財權(quán)上收，事權(quán)下放，導(dǎo)致事權(quán)與財權(quán)的嚴重不對稱。

在2001年中國城鎮(zhèn)化進程加速之前，市縣一級政府財政困窘不堪，至于鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政，早已處于破產(chǎn)狀態(tài)。2001年之后，城鎮(zhèn)化加速帶來的城郊土地升值，讓市縣財政頓時活力四射。

與人們通常想象的相反，內(nèi)地三四線城市的土地拍賣，對于當?shù)卣裕鋵嵤翘澅举I賣。其一級土地市場的整合成本，往往遠高于土地招拍掛價格。隨后而來的房地產(chǎn)開發(fā)以及招商引資項目所提供的財稅，成為當?shù)卣闹饕杖搿?/p>

有數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)和基建開發(fā)帶來的營收稅收，占當?shù)卣敹惖囊话胍陨?。如果將地方政府比作一家公司，那么這家公司對于資產(chǎn)負債和利潤并不產(chǎn)生興趣，卻對現(xiàn)金流非常關(guān)注，因為這關(guān)系到地方領(lǐng)導(dǎo)的GDP政績考核，以及其任期內(nèi)的政府運營?；ê头康禺a(chǎn)項目則為政府提供了一個從銀行套現(xiàn)的工具：銀行提供給基建和房地產(chǎn)項目的資金，一部分通過營業(yè)稅等方式回到地方政府手中，成為三四線城市政府熱衷于“鬼城”運動的根源所在。