摘 要：近年來隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了推動(dòng)的作用，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)具有周期長、投入大、價(jià)值高等特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算上存在諸多問題，本文主要指出了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算過程中存在的問題，并提出了一些合理化建議，希望為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的核算完善提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 會(huì)計(jì) 核算 經(jīng)濟(jì)

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了超高速的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分也受到了各方的密切關(guān)注。我國所獨(dú)有的房地產(chǎn)生產(chǎn)及銷售形式，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此，在市場逐步走向成熟的情況下，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)核算中的一些問題得到了暴露。在這樣的情況下，如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作的健康發(fā)展，是今后房地產(chǎn)財(cái)務(wù)要研究的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的內(nèi)容主要有：籌措開發(fā)項(xiàng)目所需資金；及時(shí)、正確地計(jì)算土地開發(fā)和各種房屋建設(shè)的工程成本，并加強(qiáng)成本管理，降低成本；正確核算開發(fā)經(jīng)營收支，加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益；強(qiáng)化商品房銷售管理工作，及時(shí)收回價(jià)款；按照國家有關(guān)政策，正確地對(duì)企業(yè)利潤進(jìn)行分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及其商品的特殊性決定了其財(cái)務(wù)核算的特殊性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及其商品的特殊性決定了其財(cái)務(wù)核算的特殊性。同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算具有以下特點(diǎn)：

1.營業(yè)收入的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是要對(duì)一定的地區(qū)或地段進(jìn)行總體規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和建設(shè)，因而開發(fā)的內(nèi)容具有綜合性和多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入一般包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入等，營業(yè)收入的形式具有多樣性和特殊性。收入的多樣性也導(dǎo)致了營業(yè)利潤的多樣性與特殊性。

2.開發(fā)產(chǎn)品成本的核算具有一定的特殊性

核算難度大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用及其他開發(fā)費(fèi)用等。這些成本具備不同的特性、涉及不同的專業(yè)領(lǐng)域，從而導(dǎo)致成本的核算難度較大。核算時(shí)間跨度大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長，少則1—2年，多則超過5年，使房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的時(shí)間跨度很大。成本核算的差異性較大，不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目受地域、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品功能、用途、規(guī)模等各方面因素的影響很大，導(dǎo)致不同項(xiàng)目之間的差異性很大，每個(gè)項(xiàng)目都或多或少有自己的特點(diǎn)。

3.參與利潤分配形式多樣性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資主體具有相當(dāng)?shù)膹V泛性，而且參與方式也具有一定的特殊性，最為常見的是進(jìn)行項(xiàng)目投資合作，項(xiàng)目完成后投資合作也即完成，合作雙方根據(jù)項(xiàng)目的盈利情況進(jìn)行利潤分配，而且利潤分配的形式也不盡相同，既有按現(xiàn)金分配的，也有按產(chǎn)品分成的。較其他企業(yè)而言，參與利潤分配的分式有其顯著的特點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算存在的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1～2年，長則4～5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

3.收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏：面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

四、完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的策略

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品核算的控制

開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設(shè)場地）、房屋、配套設(shè)施和代建工程。為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。該賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方反映結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)的控制

財(cái)務(wù)控制的重點(diǎn)是凈現(xiàn)金流量。因?yàn)樗瞧髽I(yè)的命脈，只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才談得上投資報(bào)酬率，才談得上企業(yè)未來的發(fā)展，故此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過財(cái)務(wù)預(yù)算的方式控制其凈現(xiàn)金流量，以防止資金的閑置或斷裂。對(duì)預(yù)算外的重大現(xiàn)金流出應(yīng)上報(bào)董事會(huì)，并實(shí)行集體決策。對(duì)預(yù)算內(nèi)的現(xiàn)金流出應(yīng)盡量在保證企業(yè)信譽(yù)的條件下，結(jié)合信貸資金的流入時(shí)間，采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期，最大限度地利用資金的機(jī)會(huì)成本為企業(yè)增效。對(duì)收入則應(yīng)及時(shí)入帳，以加速現(xiàn)金的正向流量。對(duì)財(cái)務(wù)的日?？刂茟?yīng)嚴(yán)格遵守從企業(yè)內(nèi)部控制的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行授權(quán)審批制，并將不相容的崗位分離開，以保證企業(yè)內(nèi)部控制的有效性與完整性。

3.提高內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度建設(shè)的意識(shí)

提高內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度建設(shè)的意識(shí)，樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念，將一些習(xí)慣做法逐步加以歸納總結(jié)，形成書面制度，將一些好的“經(jīng)驗(yàn)”做法整理成辦事流程，規(guī)范辦事程序，形成互相牽制的內(nèi)控制度，同時(shí)重視辦理會(huì)計(jì)事務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)及職業(yè)道德，杜絕經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)過程的差錯(cuò)及舞弊行為。

4.重視內(nèi)部審計(jì)控制，真正落實(shí)責(zé)任制

運(yùn)行內(nèi)部審計(jì)控制是對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的再控制。單位的日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、管理制度是否合理、合規(guī)、有效，由日常的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)，可以把風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)，防止問題成堆甚至觸犯法律；把審計(jì)結(jié)果與日常考核結(jié)合起來，真正落實(shí)責(zé)任制，加強(qiáng)監(jiān)督與獎(jiǎng)懲制度，這是日常對(duì)單位內(nèi)控制度執(zhí)行情況的再監(jiān)督，也是保護(hù)員工的主要措施。有條件的單位均應(yīng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，保證內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的順利、有效運(yùn)行。

小結(jié)：

在實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后，會(huì)計(jì)規(guī)范體系建設(shè)越來越趨于完善，全社會(huì)的法律意識(shí)也在逐步增強(qiáng)，有關(guān)監(jiān)管部門的執(zhí)法力度也在不斷提高，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實(shí)際特點(diǎn)，進(jìn)一步分析如何加強(qiáng)和改進(jìn)本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。

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