摘 要：近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和有車一族的不斷增多，關(guān)于車輛停放和小區(qū)車位的權(quán)屬問題引發(fā)的糾紛呈愈演愈烈之勢，中國《物權(quán)法》原則上規(guī)定了小區(qū)車位所有權(quán)的歸屬的確認(rèn)原則，但缺乏實(shí)踐操作性，因此，有必要從理論上對該問題進(jìn)行系統(tǒng)性研究。

關(guān)鍵詞：車位；車庫；居民小區(qū)；法律性質(zhì)

中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）09-0092-02

一、車位、車庫的類型

當(dāng)前的小區(qū)車位及車庫可以分為三種形式:第一種形式為地表停車位、車庫。地表停車位是取得政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，在商品房住宅小區(qū)內(nèi)直接設(shè)置于地面、以劃線分割方式標(biāo)明的無任何構(gòu)筑物、可供多人同時使用、具有開放性的停車設(shè)施。地表獨(dú)立車庫是在小區(qū)地表獨(dú)立建造的四周以墻壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位；第二種形式為架空層停車位、車庫。這是將樓房的首層以墻、柱等架空，依附于樓房形成的停車位。第三種形式為地下車庫、停車位。是利用小區(qū)地下空間建造的停車位，內(nèi)部設(shè)有若干個畫線編號且沒有墻壁隔離的停車位。

二、車位、車庫的權(quán)屬問題

《物權(quán)法》第74 條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”第2款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”可以看出建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權(quán)歸屬于開發(fā)商，開發(fā)商再通過買賣合同、贈與合同或租賃合同，分別出售、附贈或出租給具體的購買人?！段餀?quán)法》第74條第3款規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。由于地面停車場并不是建筑物，僅僅是設(shè)置在土地表面的停車位，故不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和房地產(chǎn)證。因此，地面停車場應(yīng)歸于小區(qū)全體業(yè)主共有。

關(guān)于地下車庫的權(quán)屬問題，可以從兩個方面來分析。

1.土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”可以看出，中國實(shí)行的是 “房隨地走”的模式。開發(fā)商向房屋買受人出賣了房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓。如果將房與地分開，其權(quán)利分別由不同的主體享有，就會造成土地權(quán)利人和房屋權(quán)利人都難以使用房屋和土地的局面。小區(qū)的車庫大都建設(shè)于小區(qū)內(nèi)，依附于小區(qū)土地和建筑物而存在，既然房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都一并轉(zhuǎn)移給了房屋買受人，那么小區(qū)車庫就應(yīng)該屬于房屋買受人所有。

2.建筑物區(qū)分所有權(quán)。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)原理，建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體分為專有部分和共有部分，建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分不得作為單獨(dú)所有權(quán)的客體，而應(yīng)當(dāng)歸全體建筑物區(qū)分所權(quán)人共有。如果車庫是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，車庫應(yīng)歸全體區(qū)分所有權(quán)人共有，反之亦然。

實(shí)踐中，小區(qū)車庫并不是隨著專有部分的轉(zhuǎn)移而當(dāng)然的轉(zhuǎn)移給房屋買受人，房屋買受人簽訂租用合同，繳納租金才可取得使用權(quán)，但并不影響其作為共用部分的法律屬性。即使簽訂租用合同一般也是在小區(qū)業(yè)主內(nèi)部，也是必須依據(jù)共同關(guān)系所生的成員權(quán)才具有租用資格的。將小區(qū)車庫定性為共用部分將會對小區(qū)業(yè)主的利益進(jìn)行很好的保護(hù)，是符合現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)理念的。

三、存在的缺陷和解決辦法

1.《物權(quán)法》第74條第1款中的“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定過于寬泛，缺乏可操作性。實(shí)踐中，開發(fā)商往往以高于市場價格的價格迫使業(yè)主在購房時不得不放棄購買或出租車位車庫的權(quán)利。如此一來，開發(fā)商就可以此作為理由將其出售或出租給業(yè)主以外的人使用。對此，立法應(yīng)當(dāng)作出禁止性規(guī)定，政府建設(shè)部門必須要對開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管，應(yīng)將車庫等部分的價格進(jìn)行核算，做出公示，如果車庫已經(jīng)算入業(yè)主公攤面積，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓或出租的價格必須降低。

2.《物權(quán)法》第74條第2款中雖將小區(qū)車位車庫歸屬交給當(dāng)事人約定，但卻沒有規(guī)定約定不明或沒有約定的情況下的歸屬問題。此時，應(yīng)推定為業(yè)主共有。理由在于：第一，開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上具有優(yōu)勢地位，可以爭取最大利益。開發(fā)商掌握建造商品房的成本，可以證明車庫的歸屬。如果沒有在合同中規(guī)定車庫的歸屬，就可以推定開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫權(quán)利；第二，從合同解釋的角度來看，房屋銷售合同通常是開發(fā)商單方起草的格式合同。如果發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的解釋。

3.車庫面積在規(guī)劃時是否要計入總的建筑面積。開發(fā)商建造車庫，必然要獲取收益。所以，將車庫面積計入建筑面積時，開發(fā)商以單獨(dú)出售車庫或分?jǐn)傑噹烀娣e來獲取收益；不將車庫面積計入建筑面積時，開發(fā)商就會將車庫成本打入房屋的總成本，然后通過出售房屋的方式來獲得收益。因此，車庫面積計不計入總建筑面積，從開發(fā)商的角度來講于其利益沒有什么分別。計入建筑面積的好處就在于明確了車庫可以出售的法律地位，以權(quán)利證明書的形式明確了車庫的歸屬，減少了權(quán)屬的糾紛，起到了定紛止?fàn)幍淖饔?。不計入總面積的弊端就是權(quán)利的歸屬不直白，易被不良商人所利用，謀取不當(dāng)之利。

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