李紅兵，韓昕林

0 前言

住宅產(chǎn)業(yè)的概念于上世紀(jì)60年代末由日本通產(chǎn)省提出的，范圍是與住宅有關(guān)的各行業(yè)的總和。住宅產(chǎn)業(yè)化概念的提出與當(dāng)時(shí)住宅建造量的持續(xù)增長(zhǎng)和建筑工業(yè)化的不斷發(fā)展密切相關(guān)，李忠富認(rèn)為其核心內(nèi)容包括五個(gè)方面：①住宅體系標(biāo)準(zhǔn)化。采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)和建筑體系形成系列化的住宅產(chǎn)品；②住宅部品化。將住宅產(chǎn)品分解為獨(dú)立的部品分別進(jìn)行專業(yè)化生產(chǎn)，然后通過部品組合形成不同類型的住宅；③住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)工業(yè)化。實(shí)現(xiàn)部品的大規(guī)模工廠制造；④住宅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一體化。住宅產(chǎn)業(yè)鏈上有密切關(guān)系的企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集群；⑤住宅協(xié)作服務(wù)社會(huì)化。用大規(guī)模的社會(huì)生產(chǎn)方式取代傳統(tǒng)的個(gè)體生產(chǎn)方式。

住宅產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)方式兼?zhèn)渲圃鞓I(yè)與建筑業(yè)二者的特點(diǎn)，既要實(shí)現(xiàn)大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)，又必須滿足消費(fèi)者對(duì)住宅的個(gè)性化需求，因此住宅生產(chǎn)適合采用大規(guī)模定制方式[1]。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)目前的生產(chǎn)方式仍為粗放型，資源消耗大、污染嚴(yán)重。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，有利于通過生產(chǎn)要素的統(tǒng)一配置實(shí)現(xiàn)住宅生產(chǎn)的集約化，通過工業(yè)化的生產(chǎn)方式提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，最終實(shí)現(xiàn)住宅質(zhì)量的提升。因此住宅產(chǎn)業(yè)化將完成傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)的加速改造，代表了住宅建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力，是住宅建設(shè)的必然趨勢(shì)。

1 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

從現(xiàn)有研究可看出，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)機(jī)制已充分建立，更多的研究集中在如何進(jìn)一步提高住宅的質(zhì)量和勞動(dòng)生產(chǎn)率，實(shí)現(xiàn)住宅需求的差異化與生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，即實(shí)現(xiàn)住宅的大規(guī)模定制生產(chǎn)。因此諸多研究集中于模數(shù)化、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)和信息系統(tǒng)的開發(fā)方面。Barlow認(rèn)為，大規(guī)模定制生產(chǎn)模式應(yīng)用于住宅產(chǎn)業(yè)，既能滿足顧客的個(gè)性化需求，又能夠降低產(chǎn)品的多樣化成本[2]。Yoonseok等開發(fā)了用于住宅裝修大規(guī)模定制的信息系統(tǒng)，以節(jié)省現(xiàn)場(chǎng)的人工和管理費(fèi)用[3]。Jose P.Duarte探討了一種用戶需求識(shí)別的輔助算法，用于大規(guī)模定制住宅的設(shè)計(jì)[4]。González-Uriel等開發(fā)了產(chǎn)業(yè)化住宅平面設(shè)計(jì)的知識(shí)系統(tǒng)[5]。Matsumura認(rèn)為，通過開發(fā)商供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)化和整合行業(yè)資源，可降低住宅生產(chǎn)成本并縮短生產(chǎn)周期[6]。

我國(guó)學(xué)者對(duì)國(guó)外成功模式、國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀分析以及推廣政策等方面都做了較詳盡的探討，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化是必然趨勢(shì)已達(dá)成共識(shí)[7～10]。在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展路徑方面，部分學(xué)者運(yùn)用產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論，認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將經(jīng)歷準(zhǔn)備期、初步發(fā)展期、快速發(fā)展期和成熟期，按照當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀，我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化處于快速發(fā)展期。在與傳統(tǒng)住宅對(duì)比方面，產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展將從質(zhì)量高價(jià)格高階段逐漸過渡到質(zhì)量高性價(jià)比高階段。在住宅產(chǎn)業(yè)化影響因素方面，眾多學(xué)者分別從政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)環(huán)境等方面進(jìn)行了分析，認(rèn)為阻礙我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化推廣的因素可以概括為：①政策規(guī)范方面，缺乏產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)和相應(yīng)的法律法規(guī)保障；②經(jīng)濟(jì)成本方面，產(chǎn)業(yè)化住宅的規(guī)模經(jīng)濟(jì)不足，研發(fā)投入過高；③技術(shù)方面，尚未實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，技術(shù)集成度不高，限制了部品化和工業(yè)化的發(fā)展；④市場(chǎng)環(huán)境方面，沒有形成產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)的主導(dǎo)企業(yè)，市場(chǎng)認(rèn)同度低。對(duì)于如何快速促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)現(xiàn)，目前尚未得出系統(tǒng)的切實(shí)可行的實(shí)施方案。由于住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，從政府干預(yù)與市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系來看，政府會(huì)在發(fā)展初期采用行政手段強(qiáng)力推進(jìn)，到中期運(yùn)用各種激勵(lì)措施促進(jìn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，而最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的自主運(yùn)行。另外，住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展涉及到政策、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等多方面的因素。因此，有必要運(yùn)用綜合的分析方法，揭示市場(chǎng)運(yùn)作的內(nèi)部機(jī)理，從而預(yù)測(cè)在不同政策組合作用下市場(chǎng)的變化情況，以便對(duì)政策的有效性做出預(yù)先評(píng)價(jià)。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)（System Dynamics）方法是解決這類問題很好的選擇，它借助計(jì)算機(jī)仿真技術(shù)，研究處理復(fù)雜系統(tǒng)動(dòng)態(tài)特性或行為，被稱為“社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的實(shí)驗(yàn)室”。

2 住宅產(chǎn)業(yè)鏈主體行為分析

2.1 住宅產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成

典型的住宅產(chǎn)業(yè)鏈節(jié)點(diǎn)由以下部分構(gòu)成：①由房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)等構(gòu)成的房地產(chǎn)投資業(yè)；②由施工企業(yè)、建筑材料供應(yīng)商、建筑設(shè)備及部品供應(yīng)商構(gòu)成的生產(chǎn)企業(yè)；③由設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、造價(jià)咨詢公司等構(gòu)成的咨詢行業(yè)；④由企業(yè)銷售部門、銷售代理公司、房地產(chǎn)估價(jià)所、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及建材設(shè)備部品等的銷售商等構(gòu)成的房地產(chǎn)流通業(yè)；⑤由物業(yè)管理公司、家政服務(wù)公司等構(gòu)成的房地產(chǎn)消費(fèi)服務(wù)業(yè)。在住宅整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈體系中，住宅開發(fā)企業(yè)是連接需求與供給的紐帶，是整個(gè)供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的起主導(dǎo)作用。

2.2 產(chǎn)業(yè)鏈上主體行為分析

住宅開發(fā)商是否從事產(chǎn)業(yè)化住宅的開發(fā)主要由住宅售價(jià)、土地成本、建安成本、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及面臨的風(fēng)險(xiǎn)等因素決定。作為追逐“利益最大化”的企業(yè)，住宅開發(fā)商自然會(huì)選擇成本較低的生產(chǎn)方式。以目前的生產(chǎn)水平，工業(yè)化住宅生產(chǎn)方式的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)住宅生產(chǎn)方式。由于缺乏政府有效激勵(lì)，這部分成本增量只能通過提高住宅的銷售價(jià)格來收回，但提高房?jī)r(jià)必將增加開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。因此在沒有得到消費(fèi)者普遍認(rèn)可的情況下，開發(fā)商沒有生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化住宅的主動(dòng)力。

消費(fèi)者在選擇住宅產(chǎn)品時(shí)影響其決策的因素主要有住宅售價(jià)、使用成本、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、稅賦情況以及貸款利率。但目前我國(guó)的消費(fèi)者購(gòu)買住宅產(chǎn)品時(shí)通?？紤]的是購(gòu)買價(jià)格，并沒有綜合考慮使用成本以及在全壽命期內(nèi)考慮住宅的綜合費(fèi)用。另外，產(chǎn)業(yè)化住宅開發(fā)的成本增量通過住宅銷售價(jià)格的提高，最終由消費(fèi)者承擔(dān)。意味著產(chǎn)業(yè)化住宅帶來了社會(huì)效益，而消費(fèi)者要承擔(dān)部分或全部的成本，這必然削弱消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅的積極性。

當(dāng)開發(fā)商和消費(fèi)者都只追求短期利益最大化時(shí)，是不愿意為產(chǎn)業(yè)化住宅的長(zhǎng)期效益承擔(dān)更多成本的，所以，住宅產(chǎn)業(yè)化具有正外部性。按經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，外部性的存在使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制不能很好地進(jìn)行資源的優(yōu)化配置，而解決外部性的基本思路是“讓外部性內(nèi)部化”，必不可少的是政府干預(yù)。

2.3 政府促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的手段

政府在住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程中，應(yīng)該通過制度安排將生產(chǎn)者和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所形成的社會(huì)收益或社會(huì)成本，轉(zhuǎn)化為私人收益或私人成本，促使其在住宅產(chǎn)業(yè)化的模式下追求自身利益最大化。因此政府干預(yù)的主要目的是在規(guī)范企業(yè)市場(chǎng)行為的同時(shí)，使得生產(chǎn)者追求利潤(rùn)的目標(biāo)不與住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展相矛盾。政府促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的手段包括制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，建立標(biāo)準(zhǔn)建筑體系，推動(dòng)科技進(jìn)步以及引導(dǎo)消費(fèi)觀念。

3 住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型

住宅產(chǎn)業(yè)化是一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展過程，最終還是要依靠市場(chǎng)機(jī)制起作用。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，市場(chǎng)是買者和賣者相互作用并共同決定商品或勞務(wù)的價(jià)格和交易數(shù)量的機(jī)制。在產(chǎn)業(yè)化住宅市場(chǎng)，消費(fèi)者的需求是原動(dòng)力。當(dāng)消費(fèi)者決定其需求時(shí)，會(huì)關(guān)注住宅產(chǎn)品的品質(zhì)和價(jià)格；而當(dāng)住宅開發(fā)企業(yè)決定其供給時(shí)，也會(huì)關(guān)注住宅產(chǎn)品的品質(zhì)和價(jià)格。因此文章建立的住宅市場(chǎng)系統(tǒng)由3個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，如圖1所示，包括產(chǎn)品子系統(tǒng)、開發(fā)商子系統(tǒng)和消費(fèi)者子系統(tǒng)，系統(tǒng)中變量的含義見表1。

圖1 住宅市場(chǎng)的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)棧流模型

表1 住宅市場(chǎng)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型重要變量及含義

（1）產(chǎn)品子系統(tǒng)

產(chǎn)品子系統(tǒng)中主要考慮的棧為“產(chǎn)業(yè)化住宅量”，即按照產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式建造的住宅，其衡量標(biāo)準(zhǔn)可以是“平方米”或“套”。隨著生產(chǎn)水平和和消費(fèi)者需求標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，產(chǎn)業(yè)化住宅的判別標(biāo)準(zhǔn)在不同階段會(huì)有所不同。在住宅產(chǎn)業(yè)化推廣的初期，標(biāo)準(zhǔn)較低；隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的不斷發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)會(huì)逐步提高。改變“產(chǎn)業(yè)化住宅數(shù)量”的流有2個(gè)，一是“產(chǎn)業(yè)化住宅新建量”，一是“產(chǎn)業(yè)化住宅減少量”。在實(shí)際運(yùn)用中，可根據(jù)需要將其細(xì)分，如分為“別墅”、“公寓”、“保障房”等，影響其變化的流也可進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

（2）消費(fèi)者子系統(tǒng)

作為市場(chǎng)的重要主體，消費(fèi)者的行為是市場(chǎng)分析中必不可少的一環(huán)。在消費(fèi)者子系統(tǒng)中，作者選擇了“消費(fèi)者偏好”作為棧。在其它因素不變的情況下，消費(fèi)者的偏好是消費(fèi)者做出消費(fèi)行為的決定性因素，消費(fèi)者消費(fèi)某種商品的動(dòng)機(jī)在于對(duì)某種商品有特殊的偏好，不同消費(fèi)習(xí)慣的形成，是因?yàn)椴煌南M(fèi)偏好。消費(fèi)者偏好的形成受多種因素影響，在本模型中選擇了2個(gè)主要影響因素，一是消費(fèi)者在消費(fèi)產(chǎn)業(yè)化住宅時(shí)可能獲得的收益，另一個(gè)是消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅的認(rèn)知程度。

（3）開發(fā)商子系統(tǒng)

通過前面的論述可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商是住宅產(chǎn)品的提供者，在住宅產(chǎn)業(yè)鏈上處于核心地位。因此如何提高開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)業(yè)化住宅的動(dòng)力是至關(guān)重要的問題。在開發(fā)商子系統(tǒng)中，“開發(fā)商意愿”，即采用產(chǎn)業(yè)化建造方式的意愿，作為主要考慮的棧。影響“開發(fā)商意愿”的主要因素是利潤(rùn)和“消費(fèi)者偏好”，當(dāng)建造產(chǎn)業(yè)化住宅可帶來較大的利潤(rùn)，或消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅有較強(qiáng)的偏好時(shí)，開發(fā)商的開發(fā)熱情自然會(huì)提高，反之則會(huì)降低。

（4）系統(tǒng)整體描述

住宅市場(chǎng)系統(tǒng)由產(chǎn)品子系統(tǒng)、消費(fèi)者子系統(tǒng)和開發(fā)商子系統(tǒng)構(gòu)成，3個(gè)子系統(tǒng)之間相互作用、相互影響。開發(fā)商的開發(fā)意愿直接影響到產(chǎn)業(yè)化住宅的開發(fā)數(shù)量；產(chǎn)業(yè)化住宅數(shù)量的增加會(huì)提高消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅的認(rèn)知程度，進(jìn)而影響其購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅的偏好；而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅的認(rèn)可，能夠進(jìn)一步提升開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)業(yè)化住宅的意愿。在本模型中，政府的作用體現(xiàn)在政策引起的一些參數(shù)變化，如政府在土地費(fèi)用、稅賦方面的優(yōu)惠政策可以降低開發(fā)商的成本；在貸款利率方面的優(yōu)惠政策可以增大消費(fèi)者獲得的效益；在住宅產(chǎn)業(yè)化方面的宣傳可以提高公眾對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅的認(rèn)知程度。

4 結(jié)論與建議

本文在分析住宅市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈、市場(chǎng)主體行為的基礎(chǔ)上，闡述了住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制，構(gòu)建了住宅市場(chǎng)機(jī)制的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型。該模型為基礎(chǔ)模型，是系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展問題上的初步嘗試。在實(shí)際運(yùn)用中可根據(jù)需要，針對(duì)不同住宅產(chǎn)品分別建立及整合。進(jìn)一步的研究深化包括：

（1）針對(duì)某地域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，分別建立別墅、公寓和保障房市場(chǎng)子系統(tǒng)；（2）結(jié)合具體調(diào)研，量化模型中變量之間的相互作用；（3）運(yùn)用模型模擬不同政策組合作用下的市場(chǎng)反應(yīng)，從而分析政策的合理性和有效性。

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