曾子成

（武漢理工大學(xué)政治與行政學(xué)院 湖北 武漢 430063）

一、問(wèn)題的提出

改革開放30多年來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面都得到了迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步則首先反映在城鎮(zhèn)居民居住條件的不斷改善。起步于上世紀(jì)80年代的國(guó)家住房制度改革，根本上打破了政府對(duì)城鎮(zhèn)住房分配管理的主導(dǎo)，迫使住房資源接受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)配。城鎮(zhèn)低收入家庭住房難已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀事實(shí)，實(shí)物配租廉租房作為我國(guó)住房制度的重要組成部分，對(duì)于黨和國(guó)家有效解決城鎮(zhèn)低收入群體居住問(wèn)題，維護(hù)廣大勞動(dòng)人民根本利益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)理念建設(shè)，具有重要的意義。

針對(duì)實(shí)物配租廉租房的理論研究，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界主要集中在兩個(gè)領(lǐng)域：一是對(duì)實(shí)物配租廉租房制度建設(shè)現(xiàn)狀的分析，例如學(xué)者白友濤等實(shí)證抽樣了南京市鼓樓區(qū)56戶實(shí)物配租家庭，總結(jié)提出我國(guó)實(shí)物配租制度存在保障對(duì)象界定不清等問(wèn)題；二是對(duì)實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼保障方式的對(duì)比，例如學(xué)者高峰詳細(xì)論述了兩者的利弊，認(rèn)為具體補(bǔ)貼形式的選擇必須結(jié)合地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際。目前國(guó)內(nèi)相關(guān)成果多以定性方法得出，研究范圍有待于進(jìn)一步擴(kuò)寬。本文以廉租戶自身因素為切入點(diǎn)，借助Logistic模型深入剖析廉租戶住房滿意度，試圖評(píng)估實(shí)物配租廉租房制度建設(shè)成效，為我國(guó)住房改革提供一定的參考和借鑒。

二、研究設(shè)計(jì)

1、模型選取。本文在描述實(shí)物配租廉租戶住房滿意度基礎(chǔ)上，探討廉租房制度實(shí)施效果的影響因素及其作用機(jī)理。欲達(dá)到變量因子解釋的實(shí)證目的，本文將廉租戶住房滿意度嚴(yán)格界定于“滿意”與“不滿意”之間，并定義“滿意 =1”，“不滿意 =0”。因變量滿意度是二分類變量，一般的線性計(jì)量模型無(wú)法解釋自變量的影響維度，采用經(jīng)典二元Logistic回歸模型正好滿足了研究需要。模型回歸公式為：

該模型由計(jì)算機(jī)SPSS17.0軟件專門運(yùn)行，模型回歸過(guò)程及延伸推廣已被王濟(jì)川等學(xué)者證明。其中Y為因變量“滿意度”，Xn為影響因子，βn為對(duì)應(yīng)因子的回歸系數(shù)，α為常量。

2、理論假設(shè)。本文基于廉租戶個(gè)體因素分析其住房滿意度，綜合目前國(guó)內(nèi)外已有的典型成果，將廉租戶性別、年齡、婚姻狀況、文化水平和月均收入共5個(gè)影響因子納入模型（自變量賦值詳見表1），并提出以下理論假設(shè)：假設(shè)1：男性居民住房滿意度較高。假設(shè)2：年齡越大，住房滿意度越高。假設(shè)3：?jiǎn)逝季用褡》繚M意度較高。假設(shè)4：文化水平越高，住房滿意度越高。假設(shè)5：月均收入越高，住房滿意度越高。

表1 自變量賦值

三、調(diào)研區(qū)域概況及數(shù)據(jù)來(lái)源

1、調(diào)研區(qū)域概況。作為湖北省的省會(huì)城市以及我國(guó)中部六省的中心城市，自1998年中央下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》以來(lái)，武漢市根據(jù)本市實(shí)際進(jìn)行了政策摸索，成立以市房管局牽頭、相關(guān)單位配合協(xié)同的廉租房管理創(chuàng)新平臺(tái)，適時(shí)修增《廉租住房管理辦法》，逐步形成了獨(dú)具特色的廉租房制度建設(shè)體系。截至2011年底，武漢市政府累計(jì)投入10多億元人民幣集中興建了大批實(shí)物配租廉租房，解決了本市10萬(wàn)余戶低保家庭住房難題，有力推動(dòng)了武漢市廉租房制度改革和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

2、數(shù)據(jù)來(lái)源。本次調(diào)研以問(wèn)卷填答和實(shí)地訪談為主要形式，項(xiàng)目組于2012年8月下旬對(duì)武漢市江岸區(qū)、青山區(qū)和新洲區(qū)3個(gè)城區(qū)的實(shí)物配租廉租戶進(jìn)行了隨機(jī)抽樣，發(fā)放問(wèn)卷200份，實(shí)際回收198份，剔除4份信息嚴(yán)重缺失的問(wèn)卷，得到有效問(wèn)卷194份，問(wèn)卷有效回收率達(dá)到97%（抽樣區(qū)域分布詳見表2）。項(xiàng)目組成員還實(shí)地走訪了武漢市房管局和青山區(qū)廉租房相關(guān)監(jiān)管部門，搜集了大量武漢市實(shí)物配租廉租房整體建設(shè)資料。將問(wèn)卷數(shù)據(jù)錄入計(jì)算機(jī)VFP6.0統(tǒng)計(jì)軟件，隨后導(dǎo)入SPSS17.0軟件分析得到廉租戶基本信息。調(diào)查對(duì)象中女性居民所占比例為51.55%，男性居民為48.45%；已婚居民所占比例為61.86%，未婚居民為21.13%，喪偶居民為17.01%。

表2 問(wèn)卷抽樣區(qū)域分布

四、模型回歸分析

Logistic回歸模型運(yùn)行前要對(duì)其進(jìn)行擬合優(yōu)度系數(shù)計(jì)算，以此檢驗(yàn)本文假設(shè)的影響因子是否具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義以及選取的樣本能否代表廉租戶整體。自變量中包含連續(xù)性因子，故應(yīng)選用Hosmer Lemeshow和Model Chi-square指標(biāo)。表3模型擬合優(yōu)度的Sig.系數(shù)均在5%顯著性水平之下，說(shuō)明設(shè)計(jì)的5個(gè)影響因子存在顯著性差異，即該模型的擬合優(yōu)度較理想。

表3 模型擬合優(yōu)度檢驗(yàn)

模型擬合優(yōu)度檢驗(yàn)通過(guò)后，在計(jì)算機(jī)SPSS17.0軟件界面中點(diǎn)擊“二元Logistic回歸”選項(xiàng)得到模型的回歸結(jié)果詳見表4。表中B為回歸系數(shù)，符號(hào)代表作用方向，絕對(duì)值代表作用大??；Sig.為顯著性水平，表示相應(yīng)因子對(duì)于因變量的顯著性差異；S.E.為抽樣誤差，Wald 為統(tǒng)計(jì)量，df為自由度，EXP（B）為對(duì)數(shù)發(fā)生比。下面結(jié)合模型回歸數(shù)據(jù)對(duì)自變量理論假設(shè)作逐一解釋。

表4 模型回歸結(jié)果

假設(shè)1不成立。性別的顯著性水平Sig.＞0.05，說(shuō)明性別因子在5%的顯著性水平上未能通過(guò)模型檢驗(yàn)，即在廉租戶其他條件相同的前提下，性別因素對(duì)住房滿意度不存在顯著性影響。課題組前期對(duì)實(shí)物配租廉租戶的實(shí)地調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，選填“滿意”的男女居民比例接近1:1，模型研究結(jié)果與之相吻合。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是由實(shí)物配租保障對(duì)象的特殊性決定的，就城鎮(zhèn)低收入群體而言，男性居民和女性居民都是廉租家庭的一員，他們對(duì)待廉租房制度建設(shè)的看法和態(tài)度趨于一致。

假設(shè)2成立。年齡的顯著性水平Sig.＜0.05，說(shuō)明年齡因子在5%的顯著性水平上能夠通過(guò)模型檢驗(yàn)，即廉租戶年齡因素對(duì)住房滿意度存在顯著性影響。年齡因子的回歸系數(shù)B為正數(shù)，證明年齡因素與住房滿意度呈正相關(guān)，也就是說(shuō)，隨著年齡的增大，居民對(duì)實(shí)物配租廉租房制度的認(rèn)可度逐漸增強(qiáng)。這種現(xiàn)象很容易理解，青壯年居民具備一定的勞動(dòng)能力，他們迫切希望通過(guò)自己的努力改善生活水平，對(duì)目前廉住房居住條件普遍不滿。老年居民由于健康狀況而對(duì)廉租房產(chǎn)生很大的依賴性，他們對(duì)國(guó)家提供的廉租房較為滿意。

假設(shè)3成立?；橐鰻顩r的顯著性水平Sig.＜0.05，即廉租戶的婚姻狀況對(duì)住房滿意度存在顯著性影響。回歸系數(shù)B達(dá)到0.658，說(shuō)明婚姻因素與住房滿意度存在較強(qiáng)的正向關(guān)系。已婚居民的家庭人口規(guī)模偏大，造成居住環(huán)境緊張，狹窄的生活空間無(wú)法滿足基本生存意愿，對(duì)此他們普遍表示出不滿。孤寡居民對(duì)廉租房制度的高度認(rèn)可，再次說(shuō)明實(shí)物配租廉租房為保障困難群體的住房權(quán)益起到了重要作用。

假設(shè)4不成立。文化水平的顯著性水平Sig.＜0.05，回歸系數(shù)為-0.727，說(shuō)明文化水平因素對(duì)廉租戶住房滿意度存在很強(qiáng)的負(fù)向顯著性影響。對(duì)數(shù)發(fā)生比EXP（B）達(dá)到0.794，意味著廉租戶文化水平每上升一個(gè)層次，住房滿意就降低20.6%。一般情況下，文化水平較高的居民勞動(dòng)技能較強(qiáng)，租住廉租房只是暫時(shí)的選擇，一段時(shí)間內(nèi)他們會(huì)考慮騰退廉租房。另一方面，具有高中（中專）以上文化水平的樣本占到10.31%的比例，可能對(duì)研究結(jié)果產(chǎn)生了略微影響。

假設(shè)5不成立。同理可知，月均收入對(duì)廉租戶住房滿意度存在正向的顯著性影響，月均收入每增加一個(gè)等級(jí)，住房滿意度就降低35.3%。收入較高的居民往往是廉租家庭主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，這使他們精神上承受了很大壓力，因此對(duì)當(dāng)前的居住條件較為不滿。

五、結(jié)論

本文以武漢市194份調(diào)研問(wèn)卷為數(shù)據(jù)分析樣本，利用二元Logistic計(jì)量模型實(shí)證揭示了實(shí)物配租廉租戶個(gè)體因素對(duì)住房滿意度的影響機(jī)制，并得出了重要結(jié)論。研究認(rèn)為，實(shí)物配租廉租房制度建設(shè)的推進(jìn)不僅應(yīng)與地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，同時(shí)必須充分兼顧廉租戶年齡、婚姻狀況、文化水平、月均收入等個(gè)體條件，針對(duì)保障對(duì)象的特殊性具體開展廉租工作。

進(jìn)一步把握廉租房制度實(shí)施建設(shè)規(guī)律，本文就理論界的后續(xù)研究提出兩點(diǎn)展望：本文僅僅討論了實(shí)物配租廉租戶個(gè)體因素對(duì)住房滿意度的影響，研究成果的豐富完善還需結(jié)合廉租戶外部因素加以考慮；廉租房三種補(bǔ)貼方式各具優(yōu)勢(shì)，貨幣補(bǔ)貼廉租戶和租金核減廉租戶的住房滿意度及其影響因素的研究同樣值得關(guān)注。

[1]白友濤、李艷：廉租房補(bǔ)貼方式的問(wèn)題分析——以南京市鼓樓區(qū)為例[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2010（2）.

[2]高峰：對(duì)我國(guó)廉租住房保障方式的若干思考[J].武漢大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2010（2）.

[3]王濟(jì)川、郭志剛：Logistic回歸模型——方法與應(yīng)用[M].高等教育出版社，2001.