盡管歷經(jīng)調(diào)控，但房地產(chǎn)行業(yè)毋庸置疑仍然是當(dāng)前對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要的行業(yè)，而房地產(chǎn)的企穩(wěn)復(fù)蘇也是支持本輪整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)關(guān)鍵因素。

目前，房地產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)明顯走強(qiáng)，但同時(shí)，許多投資者已經(jīng)開(kāi)始對(duì)潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)感到不安，中國(guó)政府在房地產(chǎn)問(wèn)題上面臨兩難選擇。

房地產(chǎn)調(diào)控從2010年春以來(lái)持續(xù)兩年多，房地產(chǎn)降溫也帶來(lái)銷(xiāo)售和投資增長(zhǎng)的滑坡，這也是一年多以來(lái)經(jīng)濟(jì)減速的一個(gè)重要因素。但自從今年春天以來(lái)，房地產(chǎn)活動(dòng)出現(xiàn)了持續(xù)的反彈。

一是因?yàn)檎弑３至朔€(wěn)定，沒(méi)有再度加碼；二是因?yàn)榻迪⒑途用袷杖氲脑鲩L(zhǎng)提高了可支付水平；三是因?yàn)殂y行首套房貸更加容易獲取；而最重要的可能是市場(chǎng)普遍認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)減速制約了緊縮政策之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底。

到今年11月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)30%以上，是自2010年3月政府實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)的最快增速。經(jīng)季節(jié)調(diào)整的單月銷(xiāo)量也創(chuàng)下了歷史新高。房地產(chǎn)投資增速也在持續(xù)數(shù)月疲弱后，隨著新開(kāi)工和土地出讓面積一道回升。

中國(guó)出口因?yàn)槿蛐枨笃Ｈ醵鲩L(zhǎng)乏力，刺激政策也受制于地方政府的財(cái)政狀況，因此房地產(chǎn)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，對(duì)短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是一個(gè)好消息，可以帶動(dòng)重工業(yè)復(fù)蘇。

然而，如果銷(xiāo)售繼續(xù)保持目前的增長(zhǎng)勢(shì)頭，那么房?jī)r(jià)上漲范圍很可能會(huì)擴(kuò)大，速度也可能加快，從而帶動(dòng)更多的房地產(chǎn)投資，引發(fā)潛在的過(guò)度建設(shè)，而尤其讓政府擔(dān)心的，是可能再次加劇城市居民的不滿。

這一情形發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。盡管過(guò)去兩年里政府已經(jīng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，但主要是通過(guò)行政手段以及打壓市場(chǎng)情緒所致，一些基本面因素并未改變。

這些基本面因素包括：國(guó)內(nèi)的高儲(chǔ)蓄缺乏投資渠道，主要集中體現(xiàn)為利率低的銀行存款；沒(méi)有房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)持有成本較低；地方政府對(duì)城鎮(zhèn)用地供應(yīng)的壟斷，抬高了土地的稀缺性和地價(jià)；企業(yè)部門(mén)尤其是國(guó)有企業(yè)不對(duì)國(guó)家股東分紅，大量自留利潤(rùn)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度投資等。行政措施的效力會(huì)逐漸受到侵蝕，而且也無(wú)法長(zhǎng)期實(shí)行，政府增加保障房供應(yīng)的努力，面臨著地方政府的阻力和融資壓力。

下一步，房地產(chǎn)政策應(yīng)該何去何從？如何在保增長(zhǎng)與避免再度引發(fā)房地產(chǎn)泡沫之間取得平衡，這就是政策面臨的兩難。

在理想情況下，政府應(yīng)防患于未然，并努力解決基本面問(wèn)題。不過(guò)，擴(kuò)大投資渠道需要時(shí)間；加息似乎不是在經(jīng)濟(jì)放緩時(shí)期央行愿意采取的行動(dòng)；實(shí)施全國(guó)范圍的房產(chǎn)稅仍存在很大爭(zhēng)議，很可能在短期內(nèi)嚴(yán)重打壓市場(chǎng)、損害經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；土地供應(yīng)政策牽扯到地方財(cái)政以及各級(jí)政府間的關(guān)系，短期內(nèi)恐怕難以解決……現(xiàn)行限購(gòu)令已經(jīng)扭曲了市場(chǎng)行為，受到很多人的抨擊。

更重要的是，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，僅僅處于初級(jí)階段且勢(shì)頭較為溫和，未來(lái)仍有許多不確定性（尤其是出口方面）。在房地產(chǎn)行業(yè)，新開(kāi)工和施工面積也僅僅小幅回升，許多中小城市的房?jī)r(jià)尚未開(kāi)始上漲。因此，短期內(nèi)政府會(huì)在房地產(chǎn)調(diào)控上保持謹(jǐn)慎，避免打擊經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭。

面對(duì)兩難，政府應(yīng)當(dāng)會(huì)密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)向，同時(shí)重申現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)。預(yù)計(jì)2013年政府將會(huì)繼續(xù)在一二線城市實(shí)施限購(gòu)政策，逐步向其他少數(shù)城市推進(jìn)，并通過(guò)繼續(xù)討論房產(chǎn)稅等相關(guān)措施，保持對(duì)市場(chǎng)的高壓姿態(tài)，但不會(huì)很快在全國(guó)大范圍實(shí)施。

另一方面，2013年政府需要確保信貸政策不會(huì)過(guò)度寬松，努力維持正的實(shí)際利率。隨著消費(fèi)者物價(jià)在明年逐步回升，央行或有必要在2013年下半年加息。

從目前來(lái)看，政府對(duì)保持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭可能更加重視，對(duì)房地產(chǎn)更可能采取之后調(diào)控而非防患于未然的立場(chǎng)。因此，2013年初房地產(chǎn)銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)上行風(fēng)險(xiǎn)也許大于下行風(fēng)險(xiǎn)，這可能促使政府在2013年下半年重新微調(diào)房地產(chǎn)政策，適度收縮。

作者為瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家