[摘要]小產(chǎn)權(quán)房是20世紀(jì)末期在我國(guó)興起的一種特殊的不完整產(chǎn)權(quán)形式，本文通過(guò)介紹小產(chǎn)權(quán)房的基本概念、特征、分類(lèi)、成因以及影響，著重介紹了小產(chǎn)權(quán)房所涉及的物權(quán)法方面的問(wèn)題、合同法方面的問(wèn)題以及有關(guān)繼承法的問(wèn)題，旨在探索得出小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展模式即法定租賃權(quán)形式，希望因此能夠?yàn)榻鉀Q我國(guó)特有的土地問(wèn)題以及保護(hù)農(nóng)民利益作出一些努力。

[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)宅基地所有權(quán)法定租賃權(quán)

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。

“小產(chǎn)權(quán)房”和“大產(chǎn)權(quán)房”雖然只有一字之差，但二者卻大有不同。

第一，“小產(chǎn)權(quán)房”與“大產(chǎn)權(quán)房”的根本區(qū)別在于它們所依托的土地所有權(quán)不同?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”所使用的宅基地是農(nóng)村集體土地，其產(chǎn)權(quán)是不完整的，處于法律的灰色地帶。相比之下“大產(chǎn)權(quán)房”所依托的是通過(guò)正當(dāng)程序取得的、并交納了土地出讓金的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)。

其次，“小產(chǎn)權(quán)房”與“大產(chǎn)權(quán)房”相比沒(méi)有房產(chǎn)管理部門(mén)所頒發(fā)的房產(chǎn)證。按照我國(guó)目前現(xiàn)行相關(guān)房地產(chǎn)法律的規(guī)定，房屋開(kāi)發(fā)商的“五證”是購(gòu)房者取得房產(chǎn)證的先決條件，如果沒(méi)有“五證”，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)是不能為該房產(chǎn)辦理房產(chǎn)證的?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬證書(shū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作的，這種權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有房管部門(mén)的蓋章，因此是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)保障的，換言之，小產(chǎn)權(quán)房是不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的，對(duì)于產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，也就失去了轉(zhuǎn)讓、處分、收益的基礎(chǔ)，

最后，“小產(chǎn)權(quán)房”與“大產(chǎn)權(quán)房”最大的區(qū)別是價(jià)格?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”在集體土地上建設(shè)，在建設(shè)房屋時(shí)不需要繳納土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本低，相應(yīng)地其價(jià)格就較低。而“大產(chǎn)權(quán)房”有所不同，它是在依法出讓的國(guó)有土地上建造的，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)時(shí)，通過(guò)“招標(biāo)、拍賣(mài)”等方式獲得宅基地使用權(quán)或者建設(shè)用地使用權(quán)，并且交納了土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高。因此，經(jīng)過(guò)正當(dāng)程序建立的合法產(chǎn)權(quán)房在市面上的價(jià)格較高。

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因

1.城市化進(jìn)程中解決農(nóng)民負(fù)擔(dān)問(wèn)題的一種方式。從農(nóng)村集體的角度講，不管房屋是大產(chǎn)權(quán)還是小產(chǎn)權(quán)，只要能能解決住房問(wèn)題、提升農(nóng)民生活質(zhì)量就好。于是，在經(jīng)濟(jì)利益的刺激下，“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)有了發(fā)展的原動(dòng)力?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”在建設(shè)的過(guò)程中，不論是通過(guò)對(duì)過(guò)去宅基地一對(duì)一的調(diào)換也好，還是按照市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整也好，使本村集體農(nóng)民除了獲得一處住房自住以外，每戶(hù)還能補(bǔ)貼兩三套房子。除了滿(mǎn)足自住需求以外，剩余的房子是可以賣(mài)掉的?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的交易這才慢慢浮出水面了。

2.隨著最近幾年房?jī)r(jià)的飛漲，在城市無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房屋的人們將目光投向了城郊農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”。據(jù)上所述，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比較低，一般是城市商品房的1/ 3 到1/ 4，正好滿(mǎn)足了許多經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的購(gòu)房者的需求，隨著需求的增長(zhǎng)，在農(nóng)村特別是市郊開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)模越來(lái)越大。有學(xué)者表示，現(xiàn)在房子這么貴，房子貴了大家會(huì)想怎么樣才能買(mǎi)到便宜的房子。這當(dāng)然是情理之中的。

3.現(xiàn)行土地制度是根本原因。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，農(nóng)村集體土地只有被用來(lái)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),若要從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，則必須先出讓給國(guó)家,轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，集體土地被征用的供給價(jià)格和土地的市場(chǎng)價(jià)格差距巨大, 這種價(jià)值的巨大差距給不健全的集體土地使用制度帶來(lái)了潛在的獲利機(jī)會(huì),集體土地所有者受利益的驅(qū)動(dòng)而產(chǎn)生了以非法律的形式主動(dòng)進(jìn)入土地供給市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)。

三、小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題

（1）小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)法問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房與我國(guó)物權(quán)法中規(guī)定的宅基地使用權(quán)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，本文將通過(guò)對(duì)宅基地使用權(quán)的分析來(lái)定位小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)。

宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民以及少數(shù)城鎮(zhèn)居民在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施，以供居住的權(quán)利。

由于我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民的安身立命之本，從全國(guó)范圍來(lái)看，現(xiàn)在放開(kāi)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件還是不太成熟。因此，我國(guó)《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！?/p>

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。我國(guó)《物權(quán)法》第9 條第1 款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！痹谖覈?guó)，房屋產(chǎn)權(quán)證明的頒發(fā)部門(mén)為各級(jí)房管局，所以某些小產(chǎn)權(quán)房房主得到的由鄉(xiāng)政府所頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”實(shí)質(zhì)上是不能作為合法產(chǎn)權(quán)證明的。所以，從物權(quán)的角度，小產(chǎn)權(quán)房的交易確實(shí)有“非法”的嫌疑，難以按照現(xiàn)有法律程序獲得合法的產(chǎn)權(quán)。

（2）小產(chǎn)權(quán)房交易的合同法問(wèn)題

“小產(chǎn)權(quán)房”所取得的“產(chǎn)權(quán)證明”并非合法的產(chǎn)權(quán)證明，不能實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)的真正變動(dòng)。那么在“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，雙方當(dāng)事人的利益如何進(jìn)行保護(hù)，就與該合同的生效與否有著很大的關(guān)聯(lián)了。

《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：1、合同當(dāng)事人具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。2、意思表示真實(shí)。3、合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者規(guī)定，有約定的還應(yīng)當(dāng)符合約定。

四、小產(chǎn)權(quán)房的法定租賃權(quán)

（1）小產(chǎn)權(quán)房法定租賃權(quán)的概念

法定租賃權(quán)指的是農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給非本集體成員, 從而產(chǎn)生了非本集體成員對(duì)宅基地的使用關(guān)系, 此時(shí), 由法律規(guī)定該使用者對(duì)該房屋下的宅基地在房屋可使用年限內(nèi)享有的法定租賃權(quán)。新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向集體組織支付相應(yīng)的租賃費(fèi)用。法定租賃期限通常不受合同法20年最長(zhǎng)期限的限制,但是新的房屋所有權(quán)人不能通過(guò)改建或其他增強(qiáng)房屋質(zhì)量的方式以延長(zhǎng)房屋使用期限。這就是小產(chǎn)權(quán)房法定租賃權(quán)的基本含義。

（2）小產(chǎn)權(quán)房的法定租賃權(quán)效力

法定租賃權(quán)的效力體現(xiàn)在: 在法定租賃期間, 宅基地使用權(quán)處于休眠狀態(tài), 國(guó)家不得向法定租賃權(quán)人主張, 但可以小產(chǎn)權(quán)房所在的集體經(jīng)濟(jì)組織主張其所收租金或直接向租賃權(quán)人收取租金, 這就是法定收益權(quán)。

（3）小產(chǎn)權(quán)房法定租賃權(quán)的變更

法定租賃權(quán)可能發(fā)生的變更是: 小產(chǎn)權(quán)房法定租賃人將宅基地上的房屋再次轉(zhuǎn)讓給第三人而發(fā)生主體的變更。如果該第三人為該集體組織以外的成員, 則該第三人將成為新的小產(chǎn)權(quán)房法定租賃人, 第三人在房屋可使用的期間享有小產(chǎn)權(quán)房的租賃權(quán), 并有義務(wù)向農(nóng)村集體組織支付法定租金；如果前述第三人是該集體組織的成員, 那么此時(shí)的宅基地使用權(quán)就可以隨之一同進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?原宅基地使用權(quán)人與法定租賃權(quán)人退出三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 取而代之的是新的第三人與集體經(jīng)濟(jì)組織之間的宅基地使用權(quán)關(guān)系。

（4）小產(chǎn)權(quán)房法定租賃權(quán)的消滅

導(dǎo)致法定租賃權(quán)關(guān)系消滅的原因可能有: 1、房屋滅失; 2、原所有權(quán)人買(mǎi)回房屋; 3、合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)或解除使權(quán)利歸于消滅; 4、房屋買(mǎi)受人拋棄房屋;5、宅基地滅失或被國(guó)家征收或征用。

若發(fā)生以上原因中前四項(xiàng)之一的，法定租賃權(quán)隨之消滅，所有的權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及房屋恢復(fù)至房屋買(mǎi)賣(mài)之前的狀態(tài)；若發(fā)生了第五項(xiàng)原因，那么基于該宅基地上的所有權(quán)利義務(wù)均歸于消滅。

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作者簡(jiǎn)介：李冰（1989—），女，湖北十堰人，研究生學(xué)歷，研究方向?yàn)槊裆谭ǚ较?，武漢大學(xué)法學(xué)院。