摘 要：近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)加速，引起房地產(chǎn)價(jià)格與其價(jià)值相背離。房?jī)r(jià)問題儼然已經(jīng)成為社會(huì)各階層和輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“火車頭”，而且它也與人民的日常生活息息相關(guān)。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展國(guó)家有必要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控，發(fā)揮政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的積極作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；調(diào)控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)當(dāng)前發(fā)展最快的行業(yè)之一，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。但是由于各種市場(chǎng)因素與非市場(chǎng)因素，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。為了控制我國(guó)局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上漲和泡沫，政府需要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者。隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。那么我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？應(yīng)該是局部存在的。近年來，北京、上海、深圳、杭州4個(gè)城市房?jī)r(jià)均突破了2萬元/平方米。以上海為例，靜安區(qū)：新?？道铮昵?，每平方米6000元；十年后，5萬元；長(zhǎng)寧區(qū)：景博花園，十年前，每平方米4000元，十年后4.5萬元；閔行區(qū)：上?？党?，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6萬元。這十年間所有的樓盤漲幅最低在5倍以上，最高超過10倍，房屋價(jià)值的增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們收入的增長(zhǎng)。

三、房地產(chǎn)價(jià)格

最近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益，幾乎各地政府在對(duì)待房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目問題上都持以支持態(tài)度，給予政策與經(jīng)濟(jì)上的扶持。這些措施使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是由于房產(chǎn)發(fā)展過度快速，房?jī)r(jià)大幅度增長(zhǎng)以致許多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購(gòu)買能力。房地產(chǎn)價(jià)格是指在房屋建造、建設(shè)用地開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)過程中，凝集在房地產(chǎn)商品中活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣形式，②房地產(chǎn)價(jià)格的高低不僅影響著居民的購(gòu)買力和政府的一部分財(cái)政收入，也影響著房屋的供求狀況，它是房地產(chǎn)交易中重要且決定性因素。

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其價(jià)格除了具有一般商品價(jià)格的特點(diǎn)外，還具有自己的獨(dú)特之處，包括因素復(fù)雜性、形式多樣性、個(gè)別性、影響廣泛性、國(guó)家調(diào)控性等。在此，就著重選擇介紹其較典型的三個(gè)特點(diǎn)：

（一）因素復(fù)雜性

房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，包括經(jīng)濟(jì)因素、政治因素和文化因素。其中經(jīng)濟(jì)因素包括市場(chǎng)供求、利率、社會(huì)發(fā)展水平等。例如需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力，而一直居高不下的市場(chǎng)需求使房?jī)r(jià)開始非理性增長(zhǎng)；再如銀行貸款政策也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，目前90%以上的購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)選擇的并不是一次性付完全部房款，建筑商與購(gòu)房者的很大部分集資渠道是來源于銀行，銀行對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貸款放松政策也是房?jī)r(jià)上漲的很重要原因。

（二）影響廣泛性

房地產(chǎn)價(jià)格具有廣泛而深厚的社會(huì)影響力，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格是反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平和人民生活水平較為現(xiàn)實(shí)性的價(jià)格之一，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提條件。因房地產(chǎn)行業(yè)的之高利潤(rùn)性，其在許多地方已成為了支柱產(chǎn)業(yè)，自然為當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出很大貢獻(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)影響到其他社會(huì)福利、公用事業(yè)等社會(huì)諸多方面的發(fā)展波動(dòng)。

（三）國(guó)家宏觀性

目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)商通常采用所謂的囤地和房?jī)r(jià)的壟斷手段來達(dá)到利潤(rùn)最大化。由于房地產(chǎn)處于當(dāng)前社會(huì)當(dāng)中又具有一定的不穩(wěn)定性，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)往往容易出現(xiàn)價(jià)格失控的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)中的各種投資行為以及壟斷房?jī)r(jià)影響著房屋的供求關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)成為一種稀缺資源而在價(jià)格上持續(xù)漲潮。為了穩(wěn)定價(jià)格，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)，保證人民的生活質(zhì)量，國(guó)家必須運(yùn)用公權(quán)力來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的規(guī)制管理就是一種重要手段。

四、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格是國(guó)家進(jìn)行價(jià)格管理的主要對(duì)象，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管理和調(diào)控，我國(guó)已經(jīng)制定出臺(tái)了許多相關(guān)行政法規(guī)和規(guī)章，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》等。房地產(chǎn)價(jià)格管理的范圍相當(dāng)廣泛，凡是在流通領(lǐng)域內(nèi)，以各種方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)均屬于房地產(chǎn)價(jià)格管理的對(duì)象。③

（一）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)

自2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的作用更加明顯，它可以帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，改善人民的生活水平。但長(zhǎng)期以來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格管理方面存在著嚴(yán)重的不足和缺陷，表現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格體系和結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)銷售價(jià)格行為不規(guī)范等。因此，運(yùn)用房地產(chǎn)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)手段中的價(jià)格政策，可以直接或間接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。價(jià)格政策是指通過調(diào)控土地出讓價(jià)格、制定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格政策，以及調(diào)整收費(fèi)的品種與比率來影響市場(chǎng)。④

1、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性決定了房地產(chǎn)價(jià)格具有不穩(wěn)定的特性，并且它也因?yàn)槭艿嚼鐕?guó)家政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)供求情況等外界因素的影響而不斷發(fā)生變化。房產(chǎn)不單純是消費(fèi)品，短期的供求關(guān)系和未來繼續(xù)上漲的預(yù)期將共同決定房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格能反應(yīng)一定階段內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合情況，它的變化也能體現(xiàn)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況。穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，避免價(jià)格的大幅度劇烈波動(dòng)能夠保證市場(chǎng)資源的有效配置，保障居民切身利益，最終要老百姓買得起房。

2、建立公平的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于普通的商品市場(chǎng)具有其特殊性，對(duì)于該市場(chǎng)主體一方供給方而言則更多的具有壟斷性。房地產(chǎn)壟斷帶來的嚴(yán)重后果是房地產(chǎn)商房地產(chǎn)商利用壟斷地位獲得的定價(jià)權(quán)，把生產(chǎn)成本（包括在獲取生產(chǎn)要素過程中的尋租成本）轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而穩(wěn)獲壟斷利潤(rùn)。⑤ 這產(chǎn)生了我國(guó)目前房地產(chǎn)供需的偏差，也影響了一部分普通收入百姓的房屋購(gòu)買力。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行管理的重要一步就是規(guī)范房地產(chǎn)定價(jià)主體的價(jià)格行為，形成一種市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者在價(jià)格活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)以及法律所禁止的不正當(dāng)價(jià)格行為，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。

3、保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益

在房地產(chǎn)領(lǐng)域過高的房?jī)r(jià)嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)基本的居住功能，損害了人民群眾的利益。對(duì)于消費(fèi)者而言，國(guó)家宏觀調(diào)控是為保障居住，補(bǔ)充房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完善，政府可以提供或政府鼓勵(lì)非政府力量提供低收入者使用的住房。在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的法律規(guī)范應(yīng)以維護(hù)廣大房地產(chǎn)消費(fèi)者價(jià)格權(quán)益為主要目標(biāo)，同時(shí)也確立經(jīng)營(yíng)者在房地產(chǎn)價(jià)格行程中的主體地位和自主權(quán)，但不得濫用。以此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格和供求變化靈活地決定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控原則

1、堅(jiān)持政府主導(dǎo)的原則

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入實(shí)施，有效地抑制了投機(jī)投資性購(gòu)房需求，也初步緩解市場(chǎng)供求矛盾。但是就全國(guó)而言，一些城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭還未得到徹底的遏制，因此更加需要地方政府貫徹執(zhí)行中央政策，落實(shí)地方政府職責(zé)。堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府宏觀調(diào)控，相對(duì)于市場(chǎng)主體，政府應(yīng)增強(qiáng)決策的自主性，減少對(duì)利益集團(tuán)的以來，并不斷提高自身的行政能力。各級(jí)政府在分工時(shí)堅(jiān)持合理性原則，規(guī)劃符合各地實(shí)際情況的市場(chǎng)發(fā)展和住房保障計(jì)劃，而不能一味地放寬政策以致沒有切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用。

2、堅(jiān)持有保有壓的原則

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，主要是調(diào)節(jié)市場(chǎng)溫度、規(guī)范企業(yè)行為、維護(hù)市場(chǎng)秩序，并非只有打壓才能稱之為“調(diào)控”，而是應(yīng)該堅(jiān)持有保有壓的原則，以穩(wěn)增長(zhǎng)為背景，以有保有壓為基調(diào)。所謂“?！本褪且Ｗo(hù)和支持合理購(gòu)房需求，主要表現(xiàn)為支持首次置業(yè)需求。針對(duì)危棚簡(jiǎn)屋，真正落實(shí)政府在保障性住房上的作用和責(zé)任，通過住房保障政策予以救濟(jì)；所謂“壓”，就是打壓抑制投資投機(jī)及過度住房需求，針對(duì)價(jià)高、面積大的豪華商品住宅進(jìn)行稅收方面等政策約束。

3、因地制宜、統(tǒng)籌兼顧原則

我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況是局部房地產(chǎn)泡沫，存在一部分房?jī)r(jià)過高、上漲過快城市。因此對(duì)于調(diào)控高房?jī)r(jià)至合理價(jià)位是需要因地制宜的，如果長(zhǎng)時(shí)間對(duì)全國(guó)所有城市都實(shí)行“一鍋炒”，一視同仁就會(huì)出現(xiàn)問題。對(duì)于各個(gè)城市的問題要分類解決，各地政府積極配合國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，切實(shí)把握房?jī)r(jià)“因地制宜”的思想。同時(shí)在國(guó)家出臺(tái)相關(guān)宏觀政策時(shí)應(yīng)兼顧房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，對(duì)未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行理性判斷預(yù)測(cè)，也要兼顧群眾利益尤其是弱勢(shì)群體的利益，使房地產(chǎn)價(jià)格可以與城市化進(jìn)程以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展步調(diào)相一致。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策

2010年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻，同年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”），被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。2011年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)八條”房地產(chǎn)調(diào)控措施，要求個(gè)地方政府在一季度之前向社會(huì)公布當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)。在樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的環(huán)境下，全國(guó)各地都在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限貸政策，已有近40個(gè)城市出臺(tái)了樓市微調(diào)政策。在一些列政策的實(shí)施下，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲已經(jīng)得到了控制，一部分城市和相關(guān)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也有了一定的回調(diào)。然而，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，但其仍然需要長(zhǎng)期政策進(jìn)行調(diào)控。

1、加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)

一個(gè)城市的地價(jià)形成，會(huì)對(duì)之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。地價(jià)水平的合理性影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。地價(jià)的暴漲使得土地市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，許多地方政府能夠從土地出讓中獲得巨大收益，因此他們十分熱衷“土地財(cái)政”。土地交易價(jià)格是房?jī)r(jià)的導(dǎo)航，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是土地市場(chǎng)存在著大量的地下交易，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備大規(guī)模上漲。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控重點(diǎn)則是對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行治理。土地、房產(chǎn)管理部門或物價(jià)部門堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和房地產(chǎn)商品的計(jì)價(jià)原則，對(duì)土地出讓、轉(zhuǎn)讓價(jià)格以及房屋出租和出售價(jià)格規(guī)定最高限價(jià)和最低限價(jià)，以防止價(jià)格失控，保證交易雙方的利益。⑥通過政府的調(diào)控行為，抑制地價(jià)上漲，加強(qiáng)土地市場(chǎng)領(lǐng)域中反腐倡廉建設(shè)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中的積極作用，扭轉(zhuǎn)在土地交易中的不公開不透明以及土地炒作行為。

2、規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)

房地產(chǎn)調(diào)控防線就是信貸政策堅(jiān)決不動(dòng)搖。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避監(jiān)管用韻各種形式套取銀行貸款，這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行效果。房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自于銀行，如果銀行出現(xiàn)不良貸款行為那么就有可能滋生投機(jī)行為，將不能為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。按照中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，目前商業(yè)銀行房貸政策執(zhí)行三個(gè)“不低于”，即首套房首付比例不低于三成，二套房首付比例不低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。銀行部門應(yīng)該嚴(yán)格按揭貸款發(fā)放，根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)能力，提高首套房首付比例，限制推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金流出，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的管理并嚴(yán)格信貸準(zhǔn)入。在購(gòu)房一方提出貸款申請(qǐng)時(shí)銀行相關(guān)部門要進(jìn)行謹(jǐn)慎審查考慮，分析該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與可行性，在貸款事后也要嚴(yán)格跟蹤和控制貸款用途。

3、完善商品房?jī)r(jià)格體系和結(jié)構(gòu)

商品房的范圍很廣，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。我國(guó)現(xiàn)階段商品房?jī)r(jià)格體系和結(jié)構(gòu)不合理，這也是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格管理方面存在的一方面不足之處。國(guó)家要加大商品房?jī)r(jià)格調(diào)控，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。近年來我國(guó)投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)超過了國(guó)際水平，商品房銷售價(jià)格逐年上升，漲幅已經(jīng)逐漸趨于合理漲幅的上限。對(duì)于中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)狀況而言，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是他們難以承受的。商品房?jī)r(jià)格體系和結(jié)構(gòu)的不合理性對(duì)經(jīng)濟(jì)有很大影響，過高的商品房?jī)r(jià)格也制約著其他產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，各級(jí)物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真管理房地產(chǎn)價(jià)格，落實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估、審定和監(jiān)督檢查工作，定期確定和公布有關(guān)的價(jià)格。今年2月深圳市開始試點(diǎn)商品房統(tǒng)計(jì)價(jià)格新體系，每月的房屋價(jià)格將由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局深圳調(diào)查隊(duì)、深圳規(guī)劃國(guó)土委共同調(diào)查、聯(lián)合發(fā)布，這有利于加大房地產(chǎn)價(jià)格管理的執(zhí)行力度，也避免了市民在房?jī)r(jià)認(rèn)識(shí)問題上的混淆。

4、利用房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)實(shí)中只要中央放松現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策，那么樓市價(jià)格就又會(huì)提高到一個(gè)新的水平。國(guó)家不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一味地進(jìn)行“限貸、限購(gòu)、限價(jià)”三限政策，可以同時(shí)利用房產(chǎn)稅來控制房地產(chǎn)價(jià)格。中央在堅(jiān)持稅收公平原則和效率原則的前提下，確定房產(chǎn)稅最低基點(diǎn)稅率，再由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況規(guī)定具體的稅率。做到公平稅負(fù)，誰收益誰納稅，收益多負(fù)擔(dān)多，不論是豪宅或是普通房，不論房產(chǎn)的數(shù)目都要征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅政策的目的是調(diào)節(jié)成本和消費(fèi)需求，扼制一些購(gòu)房者的購(gòu)房欲望，利用高稅收來抑制投機(jī)性炒房行為，在短期內(nèi)促使房屋價(jià)格的下降，在長(zhǎng)期內(nèi)推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

5、制定執(zhí)行法律規(guī)范

運(yùn)用法律法規(guī)的約束可以被認(rèn)為是調(diào)控房?jī)r(jià)最應(yīng)該動(dòng)用的一件武器，一方面它可以防止權(quán)力濫用，另一方面也能保障各級(jí)政府更好地發(fā)揮職能作用。住房是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的一種特殊商品，它應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻r(jià)格法的規(guī)范。但目前相關(guān)價(jià)格法規(guī)卻似乎很少參與樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期流離在價(jià)格法規(guī)約束之外，當(dāng)設(shè)立房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)時(shí)也會(huì)被認(rèn)為是于法無據(jù)。此外，實(shí)踐中雖然國(guó)家出臺(tái)一些房屋限價(jià)政策，但是往往都沒能得到嚴(yán)格的貫徹，也沒有認(rèn)真對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行檢查。我國(guó)頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中有對(duì)普通商品房利潤(rùn)率、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)等有關(guān)問題做了明確規(guī)定。因此各地政府有必要與上位政策相銜接，調(diào)整出臺(tái)房?jī)r(jià)管理的有關(guān)文件并嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)價(jià)格是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理的重要方面，如今房?jī)r(jià)的非理性快速上漲破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，而房地產(chǎn)泡沫的破裂將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)?；诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)性地位，國(guó)家需要高度謹(jǐn)慎關(guān)注該領(lǐng)域的問題，堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，并逐步深入落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，促進(jìn)房?jī)r(jià)回到其合理價(jià)位。

注釋：

②王世濤：《房地產(chǎn)法律制度》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2005版，第235頁。

③王世濤：《房地產(chǎn)法律制度》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2005版，第239頁。

④鄧保同、孫晉：《房地產(chǎn)法》，清華大學(xué)出版社2011版，第231頁。

⑤王燁：“房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷、供給失靈及其治理”，載《理論研究》2010年第410期。

⑥王世濤：《房地產(chǎn)法律制度》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2005版，第240頁。

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（作者通訊地址：浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院法學(xué)院，浙江 杭州 310018）