1.項(xiàng)目概述

“綠水東城”凈用地254.869畝，本項(xiàng)目處于一個(gè)相對(duì)幽靜的環(huán)境中，周邊交通、教育、醫(yī)療、生活等配套相對(duì)完善，為本項(xiàng)目提供了便利的生活條件。同時(shí)，隨著紡織城二次改造的步伐逐步加大，項(xiàng)目周邊的生活配套將會(huì)更加完善，也將更加突顯本項(xiàng)目所處地理位置的投資價(jià)值。

本項(xiàng)目總建筑面積約為73.1萬(wàn)㎡，其中地上建筑面積50.78萬(wàn)㎡，地下車庫(kù)建筑面積4.41萬(wàn)㎡，人防1.82萬(wàn)㎡，地下車庫(kù)1992個(gè)。其中4#地塊由7棟高層和3棟板式小高層組成，總建筑面積約為24.95萬(wàn)㎡。

2.項(xiàng)目SWOT分析

（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1）地理優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槲靼彩幸?guī)劃發(fā)展的重要一軸，目前正在加緊建設(shè)，隨著區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施將更加完善，周邊區(qū)域的住宅肯定非常具有吸引力。

2）區(qū)域優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目位于城東區(qū)域，地段升值潛力很大；比曲江新區(qū)，可以借勢(shì)發(fā)展；位于陜西“一線兩帶”發(fā)展戰(zhàn)略的中心位置；區(qū)內(nèi)有著名的漢長(zhǎng)安城遺址和大明宮遺址。

3）環(huán)境優(yōu)勢(shì)：地處郊區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，遠(yuǎn)離污染，該項(xiàng)目必將會(huì)成為西安市一塊非常理想的集旅游、休閑、居住為一體的人文生態(tài)圈。該項(xiàng)目也將從景觀、生態(tài)的角度進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，使整個(gè)小區(qū)呈現(xiàn)時(shí)尚、綠色、環(huán)保的居住特色。

4）配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊城東客運(yùn)站、地鐵一號(hào)線紡織城站，交通相對(duì)便利；在醫(yī)療上，項(xiàng)目周邊有唐都醫(yī)院等，對(duì)于健康護(hù)理十分便利；教育上臨近武警指揮學(xué)院；在產(chǎn)業(yè)上周邊有紡織城、灞橋熱電廠、物流中心等。

（2）項(xiàng)目劣勢(shì)分析

1）項(xiàng)目周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)有待完善；

2）位置較為偏遠(yuǎn)，市場(chǎng)接受度有限；

3）融資條件限制比較嚴(yán)格。

目前，央行已經(jīng)開始整頓房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等要求也比較嚴(yán)格，這對(duì)于本項(xiàng)目的資金籌集帶來一定影響。

（3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析

1）目前區(qū)域市場(chǎng)為空白，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力小

該項(xiàng)目應(yīng)充分利用區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)空白的有利時(shí)機(jī)，通過優(yōu)良的產(chǎn)品打造、市場(chǎng)推廣與優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)在產(chǎn)品銷售中的增值作用，打開市場(chǎng)局面。

2）有效需求增長(zhǎng)較快

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶來城市經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)，催生社會(huì)消費(fèi)能力的上揚(yáng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求帶來較大潛力和空間。

3）浐灞生態(tài)資源板塊秩序開發(fā)

浐灞生態(tài)資源板塊的持續(xù)開發(fā)不但進(jìn)一步加強(qiáng)了東郊地區(qū)的固有優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也能夠吸引大量具有較高消費(fèi)能力人群的聚集。為本項(xiàng)目的開發(fā)及營(yíng)銷提供了較好的外部環(huán)境和市場(chǎng)保障。

（4）項(xiàng)目威脅分析

1）國(guó)家政策調(diào)整帶來的威脅

我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始復(fù)蘇，雖然存在著一定的不確定性，但出于對(duì)未來通貨膨脹的考慮，國(guó)家必然會(huì)調(diào)整財(cái)政政策和貨幣政策，將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和銷售狀況。因此，未來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生威脅。

2）浐灞生態(tài)資源板塊的持續(xù)開發(fā)成為本項(xiàng)目強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域

東郊地區(qū)自身?yè)碛写罅扛邔W(xué)歷、高收入人群，是本項(xiàng)目的重要客戶來源，而其房地產(chǎn)發(fā)展相當(dāng)成熟，有著較高的市場(chǎng)認(rèn)同度，并有巨大發(fā)展?jié)摿?，客觀上增加了本案的競(jìng)爭(zhēng)難度。

3）未來區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)逐漸增加，易削弱本項(xiàng)目的市場(chǎng)份額

本項(xiàng)目周邊及向西、向東區(qū)域可建設(shè)用地較多，以后將陸續(xù)面世。這些項(xiàng)目區(qū)位相同，基礎(chǔ)條件相近，易形成較強(qiáng)的同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。

3.項(xiàng)目定位分析

（1）項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位

本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為：

1）在附近工作的政府工作人員、企事業(yè)單位人員；

2）其他城東地緣社會(huì)客戶，包含有待結(jié)婚及結(jié)婚不久的年輕人；

3）看好本區(qū)域居住氛圍、擁有私家車輛的二次置業(yè)者及有一定資金實(shí)力的私營(yíng)業(yè)者等；

4）本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的臨潼及藍(lán)田區(qū)準(zhǔn)備在西安購(gòu)房的消費(fèi)者；

5）看好本片區(qū)發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y類客戶；

6）看好本片區(qū)的其他外地購(gòu)房者。

（2）項(xiàng)目產(chǎn)品定位

1）設(shè)計(jì)理念和環(huán)境景觀策劃

①設(shè)計(jì)理念

本項(xiàng)目以“自由、對(duì)話、和諧”為設(shè)計(jì)理念。自由表達(dá)對(duì)理想生活的追求，對(duì)話是人與人心靈間的交流，和諧指整個(gè)小區(qū)的和睦、協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。既符合咸陽(yáng)市長(zhǎng)久以來古樸的文化內(nèi)涵，又體現(xiàn)了現(xiàn)代人個(gè)性的釋放。

②環(huán)境景觀

各組團(tuán)綠地和宅間綠地是與人生活關(guān)系更為密切的地方，是一個(gè)自然環(huán)境與人工兼而有之的適居空間。在這里環(huán)境的美學(xué)價(jià)值、生態(tài)性和適居性是評(píng)判生活質(zhì)量的重要參數(shù)。

③建筑定位

統(tǒng)一建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代北歐風(fēng)格；

④住宅設(shè)計(jì)

項(xiàng)目由高層組成，均采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，做到公私、污潔、鬧靜分區(qū)。在室內(nèi)居住環(huán)境設(shè)計(jì)上力求合理性，即合理安排功能空間、公私空間、動(dòng)靜分區(qū)明確，并有較好的聯(lián)系；起居廳的設(shè)計(jì)注重墻面的完整性與視野的開闊；臥室注重私密性；廚房、衛(wèi)生間除使用功能合理、位置得當(dāng)外，還要注意管線的隱蔽設(shè)計(jì)，設(shè)置通風(fēng)道。戶型建議以兩房和三房為主。

2）配套設(shè)施定位

本項(xiàng)目距離目前已有的配套商業(yè)及未來的商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)，未來社區(qū)居民的基礎(chǔ)性配套均需依靠社區(qū)自身解決，因此，在商業(yè)的設(shè)置上考慮滿足社區(qū)及周邊居民為主?？紤]到未來區(qū)域的成長(zhǎng)和成熟，未來道路成型后人流的進(jìn)入，在臨區(qū)域主要人流來向道路適當(dāng)考慮一些輻射區(qū)域型的商業(yè)，考慮到未來市政配套成熟及居住總?cè)丝谠黾樱?xiàng)目商業(yè)未來對(duì)周邊居住人群的輻射。在沿城市界面建議設(shè)置一部分服務(wù)區(qū)域的商業(yè)體。以超市、餐飲、洗浴等業(yè)種為主。中、東側(cè)商鋪面寬約為6-8米，層數(shù)以2層為主。西側(cè)商鋪面寬約為4-6米，層數(shù)以2層為主。

（3）項(xiàng)目形象定位

根據(jù)綠水東城的市場(chǎng)和客戶定位，以及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)格調(diào)研，綠水東城的形象定位為“北歐風(fēng)情精品社區(qū)”，項(xiàng)目將依托周邊教育、地鐵和交通優(yōu)勢(shì)，打造成為具有高品質(zhì)、高性價(jià)比、社區(qū)內(nèi)外配套成熟、后期物業(yè)服務(wù)良好的中高檔北歐風(fēng)情精品社區(qū)。項(xiàng)目以清新明快的現(xiàn)代風(fēng)格形象推向市場(chǎng)，以簡(jiǎn)潔、流暢的建筑造型，靈活創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)，為東城的人居生活環(huán)境打造全新的價(jià)值典范。