摘要：綜合分析比較各地房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)運(yùn)用中可比實(shí)例的選擇方法，各種方法選擇的可比實(shí)例精確度存在的差異，并且進(jìn)一步研究可比實(shí)例的不同的選擇方法。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)比較法 可比實(shí)例 存量住房

目前，存量住房交易存在明顯的避稅現(xiàn)象，交易雙方通過各種方式少交稅款，給稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收征管工作帶來一定難度。為了杜絕避稅現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，各地方政府紛紛運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，開發(fā)存量住房交易申報(bào)價(jià)格批量評(píng)估系統(tǒng)，對(duì)存量住房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行批量評(píng)估。然而，由于我國房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用起步較晚，房地產(chǎn)信息化程度不夠，房地產(chǎn)評(píng)估方法運(yùn)用中出現(xiàn)了一些現(xiàn)實(shí)性困難。本文針對(duì)選擇可比實(shí)例的不同方法做深入的比較分析，以期完善可比實(shí)例的選擇方法。

一、引言

存量住房交易申報(bào)價(jià)格市場(chǎng)法評(píng)估技術(shù)是存量住房交易評(píng)估的理論依據(jù)，并得到大量數(shù)據(jù)的證實(shí)和業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可。該評(píng)估技術(shù)借助信息化手段和數(shù)學(xué)模型，實(shí)現(xiàn)對(duì)存量住房計(jì)稅價(jià)值由人工評(píng)估變?yōu)橛?jì)算機(jī)自動(dòng)批量評(píng)估，并客觀準(zhǔn)確地評(píng)估待估房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格。不同方法獲取的可比實(shí)例的精確度差異較大，可比實(shí)例的精確度的差異化將直接影響存量住房交易申報(bào)價(jià)格的評(píng)估值。本文分析多種選擇方法，研究并優(yōu)化針對(duì)我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的可比實(shí)例選擇方法。

二、可比實(shí)例的選擇方法

（一）基于房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中存量房交易數(shù)據(jù)的選擇方法

依據(jù)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中的存量房交易數(shù)據(jù)是大部分城市選擇可比實(shí)例的方法。對(duì)于存量住房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估工作，房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中的交易數(shù)據(jù)是重要的數(shù)據(jù)資源?？杀葘?shí)例的具體方法：首先，在工作開展前，應(yīng)由當(dāng)?shù)卣M織各部門之間的溝通協(xié)調(diào)會(huì)議，主管部門積極與房地產(chǎn)交易管理部門溝通，做好信息共享和數(shù)據(jù)交換工作，獲取存量住房交易資料。其次，委托專家分析存量住房交易系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)和市場(chǎng)中真實(shí)交易價(jià)格的差異，測(cè)算出兩者之間的修正百分比。第三，通過設(shè)立修正系數(shù)將存量住房交易資料中的每一條交易案例修正為可用的與市場(chǎng)價(jià)格相符的數(shù)據(jù)，即可比實(shí)例的備選案例。最后，依據(jù)可比實(shí)例的選擇要求和標(biāo)準(zhǔn)，從備選案例中選擇每個(gè)分區(qū)各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)存量房的可比實(shí)例，從而建立可比實(shí)例庫。

（二）基于房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中增量房交易數(shù)據(jù)的選擇方法

對(duì)于存量住房交易申報(bào)價(jià)格申報(bào)評(píng)估工作，房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中的增量房交易數(shù)據(jù)是重要的數(shù)據(jù)資源，從中選擇可比實(shí)例的具體方法為：首先，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)組織各部門之間的溝通協(xié)調(diào)會(huì)議，主管部門積極與房地產(chǎn)交易管理部門溝通，做好信息共享和數(shù)據(jù)交換的工作，獲取增量房交易資料。其次，委托專家分析增量房交易系統(tǒng)中的增量住房數(shù)據(jù)和真實(shí)存量住房交易案例的差異，并設(shè)立修正系數(shù)。第三，將增量住房交易資料中的每一條交易案例修正為可用的數(shù)據(jù)，即可比實(shí)例的備選案例。最后，依據(jù)可比實(shí)例的選擇要求和標(biāo)準(zhǔn)，從備選案例中選擇每個(gè)分區(qū)各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)存量房的可比實(shí)例，從而建立可比實(shí)例庫。

（三）依據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)交易實(shí)例庫的選擇方法

我國房地產(chǎn)信息化進(jìn)程呈現(xiàn)地區(qū)性和階梯性差異，部分地區(qū)房地產(chǎn)信息化發(fā)展的不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易系統(tǒng)無法提供較為完整的交易數(shù)據(jù)。地方政府通過與資質(zhì)高的估價(jià)機(jī)構(gòu)合作，獲取估價(jià)機(jī)構(gòu)的交易實(shí)例庫，從獲取的交易實(shí)例庫中選擇可比實(shí)例。首先，通過公開招標(biāo)等形式選擇符合要求的資質(zhì)較高的估價(jià)機(jī)構(gòu)，簽訂合同，購買一定數(shù)量的真實(shí)成交案例。其次，通過聘請(qǐng)專家，分析該方法獲取的存量住房交易資料和真實(shí)存量住房交易市場(chǎng)價(jià)格之間的差異，并確定修正系數(shù)將估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的交易數(shù)據(jù)修正為存量住房的市場(chǎng)價(jià)格，即可比實(shí)例的備選案例。最后，依據(jù)要求選擇可比實(shí)例，從而建立存量住房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估中的可比實(shí)例庫。

（四）依據(jù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易實(shí)例庫的選取方法

客觀而言，存量住房交易數(shù)據(jù)真正掌握在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的手中，這些數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的重要商業(yè)機(jī)密，這些存量住房交易數(shù)據(jù)最具真實(shí)性并符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，因此有些地區(qū)花費(fèi)一定的代價(jià)獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)手中的存量住房交易數(shù)據(jù)。首先，通過公開招標(biāo)等形式選擇符合要求的資質(zhì)較高的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，簽訂合同，購買一定數(shù)量的真實(shí)成交案例。其次，從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)手中得到的交易實(shí)例還需要驗(yàn)證其真實(shí)性，因此需要通過聘請(qǐng)專家，分析該方法獲取的存量住房交易資料和真實(shí)存量住房交易市場(chǎng)價(jià)格之間的差異情況，若有差異則需要測(cè)算出兩者之間的差值，通過設(shè)立修正系數(shù)將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可比實(shí)例庫中的數(shù)據(jù)修正為存量住房的市場(chǎng)價(jià)格。最后，依據(jù)要求選擇可比實(shí)例，從而建立存量住房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估中的可比實(shí)例庫。

（五）依據(jù)網(wǎng)上掛牌信息的選取方法

通過搜集網(wǎng)上掛牌信息來收集標(biāo)準(zhǔn)存量房可比實(shí)例是一種資源整合且方便快捷的選取方法。依據(jù)可比實(shí)例的選擇原則和方法，從外部網(wǎng)絡(luò)或內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)采集的原始數(shù)據(jù)中選擇各分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房可比實(shí)例。首先，設(shè)置搜索條件。比如行政區(qū)域等因素設(shè)置搜索條件并搜索網(wǎng)絡(luò)掛牌數(shù)據(jù)。其次，獲取原始數(shù)據(jù)。將搜索的數(shù)據(jù)逐條整理為excel形式數(shù)據(jù)。第三，原始數(shù)據(jù)整理，糾正錯(cuò)誤或不全信息。第四，數(shù)據(jù)加工處理。小區(qū)名稱應(yīng)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料中名稱相統(tǒng)一，并添加每條數(shù)據(jù)的行政區(qū)劃名稱和編號(hào)，片區(qū)名稱和片區(qū)編號(hào)，分區(qū)名稱和分區(qū)編號(hào)等數(shù)據(jù)項(xiàng)。第五，數(shù)據(jù)修正轉(zhuǎn)換。以行政區(qū)劃為單位，將網(wǎng)絡(luò)采集的掛牌案例的價(jià)格與實(shí)際交易案例價(jià)格進(jìn)行對(duì)比分析，將所有掛牌價(jià)轉(zhuǎn)換為可用的交易案例的交易價(jià)格。最后，建立可比實(shí)例的備選案例，通過修正后，生成可比實(shí)例的備選案例。依據(jù)要求選擇可比實(shí)例，從而建立存量住房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估中的可比實(shí)例庫。

三、對(duì)可比實(shí)例選擇方法的評(píng)價(jià)

采取的選擇方法不同得到的可比實(shí)例是不相同的，導(dǎo)致待估案例評(píng)估價(jià)格的精確度存在差異。通過對(duì)五種標(biāo)準(zhǔn)存量房可比實(shí)例的選擇方法的比較，可以分別分析出五種方法的優(yōu)缺點(diǎn)以及各種方法的適用范圍，詳細(xì)比較見表1。

通過單一方法搜集到的可比實(shí)例不能滿足每個(gè)分區(qū)的各種標(biāo)準(zhǔn)存量房的可比實(shí)例數(shù)量要求和質(zhì)量要求，所以從實(shí)際情況和綜合考慮，應(yīng)結(jié)合多種方法選取可比實(shí)例，并且必要時(shí)還需通過評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估案例做補(bǔ)充，方可滿足技術(shù)的要求，建立完整的標(biāo)準(zhǔn)存量房可比實(shí)例庫。

綜合各個(gè)方面考慮，在運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)于存量住房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估的工作中，應(yīng)結(jié)合五種選擇方法選擇可比實(shí)例。依據(jù)各種方法的可操作性和精確性不同，針對(duì)我國房地產(chǎn)信息化現(xiàn)狀，選取可比實(shí)例應(yīng)遵守“真實(shí)交易資料予優(yōu)先，交易系統(tǒng)資料做補(bǔ)充，估價(jià)機(jī)構(gòu)資料做保證，掛牌信息留保障”的原則。

四、結(jié)語

在我國，運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)于存量住房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估工作剛起步，遇到一些實(shí)踐性困難是在情理之中的。需要更多的研究者對(duì)其作更為深入的研究，為我國房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用和存量住房交易價(jià)格評(píng)估工作獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，并且為我國今后房產(chǎn)稅的全面征收奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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③GB/T50291—1999.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范[S]

（姜勇，1988年生，江蘇宿遷人，南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院。瞿富強(qiáng)，1965年生，江蘇南通人，南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營管理系副教授。研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、成品住房建設(shè)與管理、房地產(chǎn)稅收）