【摘要】為應(yīng)對老齡化浪潮帶來的養(yǎng)老問題，就“以房養(yǎng)老”這一新興模式展開可行性的探究。通過實(shí)證分析、建立函數(shù)、引入模型等方法，來論證當(dāng)今實(shí)行“以房養(yǎng)老”的可行性，以及它對整個社會的影響?！耙苑筐B(yǎng)老”在中國擁有著巨大的市場潛力，通過政府積極支持、完善金融體制、運(yùn)用正確的風(fēng)險管理方式，這種模式可以有效地幫助我國應(yīng)對“銀發(fā)浪潮”，并引領(lǐng)老年消費(fèi)市場，化危機(jī)為動力。

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老供求分析風(fēng)險管理

一、引言

隨著時代的發(fā)展，“銀發(fā)浪潮”態(tài)勢洶涌，我國目前已步入老齡化社會，老齡化危機(jī)成了繼金融危機(jī)之后的又一時代焦點(diǎn)。

2010人口普查顯示，我國60歲及以上人口為17765萬人，占13.26%，其中65歲及以上人口為11883萬人，占 8.7%，我國65歲以上的老年人口將近1.2 億，成為世界上唯一老年人口超過1億的國家。在老年人口數(shù)急劇攀升的情況下，我國的現(xiàn)實(shí)國情令老齡化現(xiàn)狀雪上加霜：

（1）撫養(yǎng)比居高不下。我國一般的家庭模式是“4∶2∶1”，這意味著中青年人成了整個家庭的支柱，平均每個中青年人除了養(yǎng)活自己以外，還要負(fù)責(zé)2.5個人的全部或部分生活開銷，壓力很大；萬一中青年人發(fā)生意外，社會的補(bǔ)助也不足以支撐這個家庭其他成員的基本生活。

表1是我國2000-2008年人口普查的撫養(yǎng)比情況：

表1我國2000-2008年人口普查的撫養(yǎng)比情況

中國

65歲及以上人口數(shù)所占比重（%） 撫養(yǎng)比（%）

2000年 7.0 9.9

2001年 7.1 10.1

2002年 7.3 10.4

2003年 7.5 10.7

2004年 7.6 10.7

2005年 7.7 10.7

2006年 7.9 11.0

2007年 8.1 11.1

2008年 8.3 11.3

（2）人均GDP不足。發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡社會時人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般都在5000美元以上，有的超過了1萬美元，而我國進(jìn)入老齡化社會時人均國內(nèi)生產(chǎn)總值還不到1000美元，目前只有4000美元。相比于發(fā)達(dá)國家在積累一定財(cái)富量的基礎(chǔ)上實(shí)行完善的養(yǎng)老政策和福利保障，我國則是典型的“未富先老”，為我國解決養(yǎng)老問題、發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)造成了一定的困難。

有效解決養(yǎng)老問題的關(guān)鍵，其實(shí)就是要做到“老有所養(yǎng)”。借鑒目前國際上流行的“以房養(yǎng)老”模式，可以緩解整個社會的養(yǎng)老壓力，同時讓一些中低收入的老年人群體能夠較好地安度晚年，從而提高社會整體幸福指數(shù)。我國已初步具有“以房養(yǎng)老”的條件：

（1）產(chǎn)權(quán)房數(shù)量多。根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，中國的住房自有率已達(dá)到89.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過英美等發(fā)達(dá)國家。

（2）老年人對生活質(zhì)量的要求提升。老齡化必將帶動老年消費(fèi)市場的發(fā)展，而單靠退休金及子女有限的生活補(bǔ)助是不能滿足所有老年人的需求的。

（3）新一代老年人對新生事物的接受能力增強(qiáng)。老年人的普遍受教育程度會隨著時間推移增加，對新生事物的接受能力更強(qiáng)，也更愿意嘗試時代發(fā)展的產(chǎn)物。

自“以房養(yǎng)老”提出及在少數(shù)地區(qū)試運(yùn)行以來，只有短短幾年，但成效并不好，其原因主要有以下幾點(diǎn)：

（1）傳統(tǒng)觀念制約。老年人多數(shù)想把房產(chǎn)留給子女而不會選擇將其反向抵押。

（2）房地產(chǎn)市場波動。由于房產(chǎn)價格上下波動引致的風(fēng)險，限制了“以房養(yǎng)老”反向抵押市場的發(fā)展。

（3）土地所有權(quán)年限制約。我國《物權(quán)法》規(guī)定，土地所有權(quán)的使用年限不得超過70年，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)拿到房產(chǎn)時要為它的剩余年限支付機(jī)會成本。

綜上所述，“以房養(yǎng)老”在中國市場具有存在價值，且其市場潛力巨大，在未來，對“以房養(yǎng)老”模式的需求會更多。但是，“以房養(yǎng)老”還需要克服現(xiàn)有的難關(guān)，包括觀念問題、機(jī)制缺陷等，才能夠真正地在中國發(fā)展起來。下面，本文就將從不同角度對“以房養(yǎng)老”問題進(jìn)行分析，進(jìn)行方案可行性的探索。

二、“以房養(yǎng)老”模式的市場供需分析

目前“以房養(yǎng)老”的整個市場現(xiàn)狀是，市場需求不足，如何對其市場容量進(jìn)行正確的估計(jì)，如何從不同角度尋找提高市場供求的突破口，是首先要加以分析和探討的。

（一）供需視角下的住房反向抵押貸款

住房反向抵押貸款的需求函數(shù)，可以表示為：

D=f(Q，△k，Rk，S，I，N )

其中，D表示住房反向抵押貸款的市場需求數(shù)量

Q表示老年人口的數(shù)量

△k表示老年人口老化的速度

Rk表示老年人擁有自住房的比率

s表示老年人的收入及儲蓄水平

i表示市場利率

N表示住房反向抵押貸款的便利程度

住房反向抵押貸款的供給函數(shù)，可以表示為：

S=f(R，M)

其中，S表示住房反向抵押貸款的市場供給數(shù)量

R表示金融機(jī)構(gòu)提供住房反向抵押貸款遇到的風(fēng)險

M表示金融機(jī)構(gòu)提供住房反向抵押貸款預(yù)期得到的利潤

知道了上述變量，就可以構(gòu)建模型，設(shè)定線性方程：

logD=α1 logQ+α2 log△k+α3 logRk+α4 logs+α5 logi+α6 logN+ε1

logS=β1 logR+β2 logM+ε2

當(dāng)logD=logS時，達(dá)到供求平衡，各變量由于各自的權(quán)數(shù)不同，對反向抵押市場的影響也不盡相同。針對主要變量對癥下藥，就可以有效解決現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”面臨的問題。下面我們就從不同的因素來分析整個“以房養(yǎng)老”模式的市場預(yù)期情況。

（二）供求因素影響分析

從老年人角度看，如今老年人口數(shù)量Q和人口老化速度△k增幅穩(wěn)定，老年人自住房比率Rk維持在70%-80%的高位，所以這些因素的影響力很小。主要就要看老年人的收入與儲蓄水平s，市場利率i，貸款便利程度N，以及第三方影響因素ε的作用。

由于現(xiàn)階段通貨膨脹利率走高，使得老年人的儲蓄增加，抑制了老年消費(fèi)市場的發(fā)展，也對住房反向抵押貸款市場造成了沖擊。“以房養(yǎng)老”對于老年人來說，還是新生事物，要向廣大老年同胞推廣“以房養(yǎng)老”，一方面需要金融機(jī)構(gòu)有效的營銷，另一方面也要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等社會福利機(jī)構(gòu)引導(dǎo)老年人進(jìn)行新的養(yǎng)老模式的嘗試。而金融機(jī)構(gòu)的主要營銷對象其實(shí)是大量的中青年客戶，這種間接營銷方式不見得能起到很好的成效。所以，筆者認(rèn)為，銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)聯(lián)合，加強(qiáng)老年人對“以房養(yǎng)老”的認(rèn)知度，并建立專門的中介部門進(jìn)行引導(dǎo)性服務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，從而增加老年人對反向抵押貸款的需求。

從金融機(jī)構(gòu)的角度看，目前“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險影響其利潤，是阻礙金融機(jī)構(gòu)發(fā)展此業(yè)務(wù)、造成供給不足的最主要的原因。利率風(fēng)險Ri對銀行利差的影響可以通過建立OAS模型獲得，如何減少銀行利率風(fēng)險是影響反向抵押貸款供給的決定性因素。

此外，第三方造成的影響ε，既會對需求造成影響，也會對供給產(chǎn)生影響。比如：對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，它會影響金融機(jī)構(gòu)的反向抵押貸款的業(yè)務(wù)供給量，也會影響人們對房屋自留還是房屋抵押的理性抉擇；還有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的影響，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)的良性聯(lián)盟，可以形成金融機(jī)構(gòu)對反向貸款業(yè)務(wù)的間接性的風(fēng)險管理，同時，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以聘用老年戶主作為工作人員，以其房屋作為養(yǎng)老站點(diǎn)，從而使得老年人在實(shí)現(xiàn)晚年人生價值的同時，獲得一筆額外收入，進(jìn)一步推動“以房養(yǎng)老”的市場需求。

三、“以房養(yǎng)老”模式的風(fēng)險管理探究

由供求分析，可以基本確定，解決主要因素的發(fā)展問題，“以房養(yǎng)老”的市場預(yù)期良好。然而，從供求因素出發(fā)，在市場穩(wěn)定的前提下，只有實(shí)施有效的風(fēng)險管理措施，才能確保整個住房現(xiàn)象抵押貸款市場的高效、專業(yè)的運(yùn)行。下面仍是從不同的角度，分析適合“以房養(yǎng)老”模式的風(fēng)險管理方法。

（一）老年借款人風(fēng)險因素管理

反抵押貸款業(yè)務(wù)運(yùn)作時，房主申請到貸款后可繼續(xù)居住，但有責(zé)任承擔(dān)房子的維護(hù)費(fèi)用，反抵押貸款到期時，以抵押房產(chǎn)售后收入一次性歸還貸款本金和利息。由于貸款人對借款人除住房外的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)沒有追索權(quán)，借款人以房產(chǎn)對所貸款項(xiàng)負(fù)有限責(zé)任，因此，貸款到期時房產(chǎn)價值低于貸款總額的風(fēng)險將全由貸款人承擔(dān)。借款者對房屋的維護(hù)行為，對房產(chǎn)進(jìn)行良好的維護(hù)、檢修甚至裝潢都將對房產(chǎn)再次出售的價值產(chǎn)生重要的影響，這一部分完全取決于借款者的行為選擇。如果借款者預(yù)期在還貸時房產(chǎn)價值很有可能低于其貸款總額，還貸后自己將得不到任何房產(chǎn)價值的剩余，而資不抵貸的風(fēng)險又全由貸款者、政府或保險機(jī)構(gòu)來買單，那么，他就有激勵不對房屋進(jìn)行正常的維護(hù)，而將節(jié)省出的這部分維護(hù)款用于自己現(xiàn)在的消費(fèi)或作為遺產(chǎn)留給后人。這就由老年借款人引發(fā)了反向貸款的道德風(fēng)險問題。

針對道德風(fēng)險問題，可以采取以下的解決方法：

（1）規(guī)定合理的貸款價值比例。

這就需要建立一個反向抵押貸款的信息平臺，綜合借款人的信息，通過計(jì)算，給出合理的貸款方案，減少事前信息不對稱發(fā)生的概率。

（2）建立高效的動態(tài)監(jiān)管體系。

建立房地產(chǎn)預(yù)測、壽險監(jiān)控等服務(wù)市場，這些機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)密切合作，對抵押物進(jìn)行動態(tài)追蹤管理，減少信息不對稱發(fā)生的概率。

（3）引入商業(yè)保險機(jī)構(gòu)，分散貸款發(fā)放者的風(fēng)險。

成立專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)或利用商業(yè)性保險機(jī)構(gòu)對反抵押貸款合同進(jìn)行擔(dān)?；虮ｋU，可分散目前過度地集中在反抵押貸款發(fā)放者身上的風(fēng)險。若貸款到期時房產(chǎn)售價不及償還貸款，擔(dān)保公司或保險機(jī)構(gòu)可承擔(dān)部分或全部償還未清償貸款的義務(wù)或責(zé)任。這樣，就相當(dāng)于是金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

（二）金融機(jī)構(gòu)利率風(fēng)險因素管理

建立OAS模型，可以得到反向抵押貸款的利差模型。

該式表達(dá)的是：反向抵押貸款的價格為P，在反向抵押貸款持續(xù)的T年內(nèi)，即期利率為rtn，現(xiàn)金流入為cf nt，抵押住房期末的變現(xiàn)價值，和借款人提前償還的貸款。

利用該公式，可以計(jì)算得到因?yàn)槔曙L(fēng)險而造成的價格變化。銀行等金融機(jī)構(gòu)可以通過以下手段防范利率風(fēng)險：

（1）利率保險作為一種有著巨大潛力的新型險種，可以有效地降低利率風(fēng)險。

（2）同時，建立利率風(fēng)險預(yù)測、發(fā)展利率衍生工具等手段，也可以有效地對利率風(fēng)險進(jìn)行有效管理。

（四）政府對“以房養(yǎng)老”模式的作用

政府的財(cái)政支持及政策協(xié)調(diào)作用。政府在以房養(yǎng)老中發(fā)揮著財(cái)政支持及政策協(xié)調(diào)的作用。由政府出面向老年人推出了以房養(yǎng)老的倒按揭貸款，并制定相應(yīng)的扶持政策，對個人推行以房養(yǎng)老模式。即：60歲以上老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這個機(jī)構(gòu)處分，剩余價值(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。作為金融機(jī)構(gòu)，一般不太愿意推出以房養(yǎng)老的倒按揭項(xiàng)目，因?yàn)橛泻芏酀撛诘娘L(fēng)險在未來時，而且在現(xiàn)有國情下，有以房養(yǎng)老意愿的老人數(shù)量不足，導(dǎo)致這種風(fēng)險可能難以分散。政府應(yīng)通過金融創(chuàng)新，調(diào)動金融機(jī)構(gòu)積極性，推動以房養(yǎng)老模式走向成功。

四、發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

綜合“以房養(yǎng)老”模式的市場供求預(yù)期，和針對市場預(yù)期做出的相應(yīng)的風(fēng)險管理措施，我們大致構(gòu)建了發(fā)展的整體框架。那么，結(jié)合“以房養(yǎng)老”模式的核心理念，它對于整個社會究竟會有什么樣的影響？它就整個社會來說發(fā)展的價值在哪里？這是進(jìn)行可行性分析的終極目標(biāo)。下面，就讓我們從房地產(chǎn)和消費(fèi)市場兩個方面，來看“以房養(yǎng)老”模式對社會的綜合影響。

（一）“以房養(yǎng)老”模式對房地產(chǎn)業(yè)的影響

中國經(jīng)過20多年的改革，房地產(chǎn)業(yè)或住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已初具規(guī)模，并對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高產(chǎn)生了積極影響，逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且?guī)恿讼嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但目前，房地產(chǎn)業(yè)的銷售并不景氣，房屋空置率高達(dá)20%，市場走勢偏低，供需矛盾嚴(yán)重，大多是無效供給，不適合居民的需求，積壓了大量建設(shè)資金，影響了整個行業(yè)市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

“以房養(yǎng)老”可以通過一種房產(chǎn)觀念的轉(zhuǎn)變，把房產(chǎn)從子女繼承向房產(chǎn)拍賣轉(zhuǎn)變，可以增加中青年對房產(chǎn)的需求程度，不再依賴于老房單傳的模式。使得在除卻利用房產(chǎn)進(jìn)行投資這一需求原因外，人們對居住房的需求增加了。

此外，金融機(jī)構(gòu)拍賣反向抵押貸款的房屋，可以繁榮二手房地產(chǎn)市場。

由“以房養(yǎng)老”衍生而出的新的房地產(chǎn)需求可以成為一劑很好的冷卻劑，對沖現(xiàn)在因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)過度繁榮而造成的供給過剩。它對房地產(chǎn)業(yè)的總體作用如下：

“以房養(yǎng)老”模式增加對房產(chǎn)的需求—>對沖房地產(chǎn)業(yè)的供給過?！?提升人們對房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期—>給予金融機(jī)構(gòu)以激勵作用，更好地從事養(yǎng)老業(yè)務(wù)—>使得整個老年市場良性循環(huán)

（二）“以房養(yǎng)老”模式對老年消費(fèi)市場的影響

“以房養(yǎng)老”模式可以很好地促進(jìn)老年消費(fèi)市場的發(fā)展。通過抵押房屋每月獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，其實(shí)相當(dāng)于是老年人在現(xiàn)有的工資收入的基礎(chǔ)上又增加了一部分可供開銷的費(fèi)用，這部分額外增加的收入△s，使得老年消費(fèi)的需求曲線整體上移，見圖1。

圖1 “以房養(yǎng)老”對老年消費(fèi)市場的供求曲線變化

現(xiàn)在通貨膨脹導(dǎo)致利率升高，居民CPI指數(shù)持續(xù)上漲，假如不推行“以房養(yǎng)老”，而且沒有其他模式來改善老齡化帶來的經(jīng)濟(jì)后遺癥，那么，整個社會就會面臨老年消費(fèi)市場持續(xù)惡化的情況：

居民CPI指數(shù)上升—>老年人儲蓄增加—>老年消費(fèi)市場萎縮—>企業(yè)整體信心下降—>金融機(jī)構(gòu)放貸困難—>金融系統(tǒng)性風(fēng)險增加

“以房養(yǎng)老”可以有效緩解收入因素s和利率因素i對老年消費(fèi)市場造成的影響，同時，還可以對老年消費(fèi)市場起到推動作用。比如：老年人通過以房養(yǎng)老獲得補(bǔ)貼的同時，可以與銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)商將房屋提前拍賣給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由戶主經(jīng)營，這樣，有利于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，從而帶動整個養(yǎng)老消費(fèi)市場的長足發(fā)展。

五、結(jié)論

“以房養(yǎng)老”在我國尚存在一些觀念上和操作中的風(fēng)險，但確有實(shí)施的必要性，而且有很大的發(fā)展空間。正如計(jì)劃生育和住房制度改革一樣，雖然困難重重，但有所行動才能有所改變?！耙苑筐B(yǎng)老”在我國勢在必行，而且前景看好，隨著人們觀念的改變，會有更多的人逐漸接受并選擇以房養(yǎng)老；伴著各項(xiàng)法律、法規(guī)和制度的健全與完善，以及國民信用度的提高，該項(xiàng)模式會成為我國解決養(yǎng)老問題、應(yīng)對老齡化問題的一項(xiàng)重要的不可替代的舉措。同時，針對影響其市場供求的主要因素所面臨的問題，一一尋找解決方案，并進(jìn)行合理的風(fēng)險管理規(guī)劃，勢必有助于推進(jìn)我國和諧社會的建設(shè)。

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作者簡介：費(fèi)韻宇（1991-），女，江蘇吳江人，就讀于南京大學(xué)商學(xué)院金融與保險學(xué)系。

（責(zé)任編輯：劉晶晶）