【摘要】近年來，由于我國城市化的快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重供求失衡，引起一些主要城市比如北京、上海等地方的投機(jī)性購房現(xiàn)象，房價(jià)快速飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民的平均收入增幅。至此，住房問題一躍成為目前最大的民生問題，尤其是最近幾年的全國“兩會(huì)”上，也是最受爭議的熱點(diǎn)之一。自2010年至今，中央政府頻繁出臺各種調(diào)控政策，旨在改善房地產(chǎn)市場的正常秩序。本文旨在從供需角度剖析國家房地產(chǎn)調(diào)控政策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)調(diào)控需求供給

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景

2010年之前，得益于寬松的貨幣與財(cái)政政策，房地產(chǎn)行業(yè)得到飛快的發(fā)展，幾乎所有城市的商品房銷售面積及銷售額均達(dá)到歷史高位。同時(shí)由于“熱錢”的不斷涌入，各房產(chǎn)企業(yè)的競爭非常激烈，“地王”的競標(biāo)單價(jià)不斷打破記錄，成本的增加無形地推動(dòng)價(jià)格無限地攀升。在此背景下，房地產(chǎn)市場的調(diào)控迫在眉睫，中央政府與2010年1月7日出臺了“國十一條”,由此進(jìn)入調(diào)控階段。

我們在經(jīng)濟(jì)學(xué)中通常使用供給與需求達(dá)到均衡時(shí)的價(jià)格來衡量產(chǎn)品的真正價(jià)值。如果供給超過需求即供過于求，或者需求超過供給即供不應(yīng)求，均會(huì)引起價(jià)格相對于真正價(jià)值的波動(dòng)與偏離。因此，從根本上解決房地產(chǎn)問題應(yīng)是從總供給與總需求兩方面著手，目前政府采取的“房地產(chǎn)調(diào)控”政策也正是基于對這兩方面的調(diào)整與控制，通過深入分析造成房產(chǎn)供求失衡的原因，進(jìn)而對癥下藥，控制總供給與總需求達(dá)到新的平衡，使房價(jià)穩(wěn)定下來。

二．從供需角度剖析房地產(chǎn)政策

（一）控制各類需求

（1）提高存款準(zhǔn)備金率。這是央行調(diào)控貨幣市場的有力工具，通過調(diào)整準(zhǔn)備金率，一方面減少商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金，另外一方面也降低了貨幣乘數(shù)，從而控制貨幣的總供給，增加房產(chǎn)開發(fā)商的融資難度，減少房地產(chǎn)投資的“熱度”。同時(shí)，從宏觀上對沖外匯儲備劇增、出口順差等原因造成的流動(dòng)性過剩，控制CPI增速及通貨膨脹；

（2）謹(jǐn)慎提高相關(guān)利率。此舉通過兩個(gè)方面來控制投資與購房需求。首先，高利率提高了開發(fā)商的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)，大大縮減了其利潤水平，降低再投入的能力，抑制了投資需求；另外一方面，高利率直接增加了所有購房者的購房成本，強(qiáng)制性降低了購房需求，尤其是2010年4月對二套房房貸貸款利率的調(diào)整，又進(jìn)一步提高了購房成本，控制了投機(jī)性需求。此外，高利率也可以控制房地產(chǎn)泡沫引起的通貨膨脹，但由于引起的超額利息支出無法區(qū)分承擔(dān)者的購房動(dòng)機(jī)屬于合理性還是投機(jī)性，無法兼顧正常合理的自住購房需求者的利益，同時(shí)降低了整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)需求，因此需“慎用”。

（3）對開發(fā)商及購房者實(shí)行差別化信貸政策。首先，通過引導(dǎo)銀行和信托等金融機(jī)構(gòu)，對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸調(diào)整額度、風(fēng)險(xiǎn)評級、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，控制對該行業(yè)的資金投放額度，限制房企的融資渠道，控制投資需求；其次，又通過類似三套房貸暫停的政策提高了投機(jī)購房的購房壓力，從而限制了各種投機(jī)性購房需求。

（4）稅收政策。房地產(chǎn)相關(guān)課稅稅種不斷開發(fā)，而且伴隨著稅率的逐步提高以及課稅范圍的不斷推廣，尤其是對多套房持有者的征稅，均旨于大大提高購房交易成本，包括持有成本和出售成本，抑制投資性購房需求；同時(shí)有利于節(jié)約住房、土地資源，對住房基本消費(fèi)平等化、促進(jìn)住房公平有積極意義。但由于相關(guān)稅種存在重復(fù)征稅引起爭議，房產(chǎn)稅還處于試點(diǎn)狀態(tài)。

（5）房產(chǎn)的限制購買與停止購買政策。從2010年開始，由主要一線城市到二三線城市，各地方政府相繼出臺限制性購買政策，通過對外地戶籍居民購房、公司購房、對本地戶籍居民購房套數(shù)以及多次購房時(shí)間間隔的限制，強(qiáng)行遏制了過度的投資投機(jī)性需求，在中心城市比如北京、上海等地實(shí)施限購政策的效果尤其顯著；限購政策是目前調(diào)控的最有效的手段，以行政手段強(qiáng)制將“熱錢”隔離，是從根本上控制購房需求的前提，避免政策落空，同時(shí)又不會(huì)影響租賃、度假、物業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）增加住房有效供給

（1）采用財(cái)政手段直接或間接地推進(jìn)城市保障房的建設(shè)及擴(kuò)大有效住房供應(yīng)量。保障房建設(shè)是從根本上減少房產(chǎn)供求差距的有效手段。從直接的角度來講是通過政府撥款提供資金，擴(kuò)大相關(guān)財(cái)政支出，比如增加中央財(cái)政撥款、地方政府公共預(yù)算的相應(yīng)比例，用于實(shí)現(xiàn)保障房的建設(shè)；間接則是指政府通過補(bǔ)貼、減稅甚至免稅等財(cái)政手段，鼓勵(lì)并引導(dǎo)信貸資金向國家政策扶持的保障房建設(shè)項(xiàng)目投放，同時(shí)通過合理的利率降低保障房的建設(shè)成本，提高民間資本的投資積極性，從而最終推動(dòng)保障房的建設(shè)。加快保障性住房建設(shè)，已成為房地產(chǎn)調(diào)控尋求突圍的重要突破口，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，對有效遏制當(dāng)前房價(jià)持續(xù)上漲和加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控都將產(chǎn)生積極影響，解決由住房供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡引發(fā)高房價(jià)等一系列社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題。同時(shí)，擴(kuò)大有效住房供應(yīng)量是通過房產(chǎn)稅增加了住房持有成本，迫使持有多套房者“吐出”一部分房子，擴(kuò)大住房供應(yīng)，從而抑制房價(jià)增長。

（2）采用行政手段強(qiáng)制調(diào)節(jié)土地的合理供應(yīng)及控制土地的價(jià)格。從2010年開始，從中央到地方，住房用地的計(jì)劃供應(yīng)總量逐年增長，2011年的住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量在2010年實(shí)際供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增加了72.6%，直接而有效的增加了土地的供應(yīng)；通過控制對大型商品房及別墅的土地供應(yīng)、強(qiáng)制要求增加對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及中低價(jià)位、中小戶型等商品住房的土地供應(yīng)以及對民生住房建設(shè)用地或保障性安居工程用地的優(yōu)先安排，來提高土地的有效利用率，進(jìn)而提高住房的有效供給量。其次通過強(qiáng)制杜絕非法囤地來平抑土地價(jià)格。土地供應(yīng)的控制有利于土地價(jià)格及房價(jià)的回歸，提高了土地的使用率，增加了住房有效供給，從根本上改善了住房需求。

三．房地產(chǎn)政策的未來展望

（一）調(diào)控效果將顯現(xiàn)

去年10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發(fā)商的帶動(dòng)下，一線城市房價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房價(jià)滯漲，縣級城市房價(jià)漲幅緩慢。前幾年，開發(fā)商謀求暴利、消費(fèi)者盲目購房、地方政府土地財(cái)政思維嚴(yán)重，正是這些非理性的心態(tài)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場瘋狂，房價(jià)持續(xù)瘋漲。而在今年，市場各方將逐步確立理性心態(tài)，開發(fā)商拋卻暴利思維、消費(fèi)者確立理性房屋消費(fèi)觀、地方政府拋卻土地財(cái)政思維。同時(shí)，在國家緊縮銀根、加息、限貸等政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企將或因轉(zhuǎn)型、關(guān)閉、破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著行業(yè)整合及市場競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)升級也必將提速。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個(gè)性化等趨勢。

此外，房地產(chǎn)投資增加必然會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，一般在成熟國家中，房地產(chǎn)投資占GDP的比重在5%到10%左右。而我國房地產(chǎn)投資的比重遠(yuǎn)超過這個(gè)區(qū)間，2012年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為GDP增長7.5%，8年來首次破“8”，足以說明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心。

（二）調(diào)控將難以長期持續(xù)

根源于房地產(chǎn)調(diào)控的干擾因素過多，包括各種內(nèi)在或外在性因素，無法從根本上消除。比如說土地財(cái)政問題，這是一個(gè)老生常談的問題，地方政府依靠房地產(chǎn)完成財(cái)政收入目標(biāo)以及平衡財(cái)政收支的現(xiàn)狀暫時(shí)無法改變，目前來講地方政府仍舊面臨巨額債務(wù)的壓力，這是地價(jià)攀高的根源，因此暫時(shí)只是行政手段壓制了其推高低價(jià)的沖動(dòng)，而政策一旦放松，地價(jià)就會(huì)立即反彈；還有目前投資資金缺乏合適的投資渠道，由于近幾年來在房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)下，出于對通貨膨脹的預(yù)期，投資資金缺乏可以獲得超額收益的投資渠道，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策只是通過行政手段將“熱錢”隔離，但是無法根本性地解決投資資金的去處，因此調(diào)控政策一旦放松，這些資金仍舊會(huì)立即追高；除此之外，國際經(jīng)濟(jì)因素干擾調(diào)控，近年來美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇非常緩慢、歐洲債務(wù)問題的擴(kuò)大升級，都會(huì)影響全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也很容易造成全球性經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩，如果發(fā)生引起動(dòng)蕩的全球性大事件，調(diào)控政策將被迫打斷。因此，目前的房地產(chǎn)調(diào)控難以長期持續(xù)。

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作者簡介：陳坤（1985-），對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院金融學(xué)，研究方向：證券投資。

（責(zé)任編輯：陳岑）