王留彥

摘要：商品房預售制度和消費者權益保護是當前中國社會所面臨的兩個重要問題。商品房預售制度在一定程度上推動了中國經(jīng)濟的發(fā)展。這一制度的典型特征是商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在、預售商品房大多是房產(chǎn)商已確定的地段、樓房、面積及輔助設施并標明每平方米的房屋價格以及商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。由于商品房預售制度自身的特征，因此消費者權益會因此受到侵害。為保護消費者權益，國家可以通過健全市場監(jiān)督機制，規(guī)范房地產(chǎn)市場以及建立嚴格的審查制度，加強監(jiān)管力度，對缺乏誠信、違規(guī)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)商予以重處等措施。

關鍵詞：商品房預售；消費者權益；嚴格審查制度

中圖分類號：F293.35文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）22-0126-04

引言

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟的浪潮中迅猛前進著。其中，商品房預售制度可謂功不可沒。它對于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、加速資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低開發(fā)成本等起著重要的作用。但由于其自身存在的缺陷以及監(jiān)督機制不健全的問題，許多開發(fā)商趁機侵害購房者的利益，一時間預售制度遭遇到了前所未有的質(zhì)疑和指責。商品房預售制度使得消費者權益保護面臨諸多問題。這引起了社會各界對該制度的高度關注。

一、商品房預售制度的概述

（一）商品房預售制度的概念

商品房買賣可以分為現(xiàn)房買賣和期房買賣兩種形式。期房買賣即指商品房預售。商品房預售制度就是在商品房期房買賣過程中所逐漸形成的。它是指商品房預售人（開發(fā)商）和預購人（購房者）就轉(zhuǎn)移在約定時間內(nèi)建成的商品房所有權及商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權、支付商品房價金等事宜所達成書面協(xié)議的一種制度。這種售房形式是從香港立信置業(yè)公司自創(chuàng)的樓宇“分層售買，分期付款”的銷售方式，俗稱“賣樓花”[1]的銷售方式發(fā)展起來的。這一制度最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設。該制度主要的法律依據(jù)是1994年建設部出臺的《城市商品房預售管理辦法》。

（二）商品房預售制度的特征

在這種預售制度中，合同雙方當事人的行為在本質(zhì)上仍然是買賣行為，預購人支付價款是為了取得房屋所有權，開發(fā)商接受價款并負有交付房屋的義務。商品房預售合同中除有關付款、標的物交付、權利瑕疵擔保和違約責任等條款內(nèi)容與一般買賣合同基本相同外，它還是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同，具有如下特征：

1.商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現(xiàn)成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內(nèi)竣工的商品房。這使得承購人在簽訂合同時只取得了該商品房的期待權而非現(xiàn)實的所有權。只有在開發(fā)商將房屋建成竣工后交付給承購人時，后者才能擁有現(xiàn)實的所有權。因此，商品房預售中的承購人承擔了比現(xiàn)房銷售更大的風險。一旦開發(fā)商方面出現(xiàn)了意外情況，導致商品房無法建成交付，承購人就無法獲得房屋的所有權。

2.預售商品房大多是房產(chǎn)商已確定的地段、樓房、面積及輔助設施并標明每平方米的房屋價格。購買者只能按房產(chǎn)商所表述的種種條件而在其中選擇。由于購房者不能看到實際的房屋，只能根據(jù)開發(fā)商的描述來選擇房屋。這里就存在購房者與開放商之間信息不對稱的問題。

3.商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。雙方的交易在相當長的未來時間里（一般都要一年以上）才可能完成。

4.商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。

由此可見，商品房預售買賣具有較大的風險性和投機性。政府主管部門必須加強管理，保障商品房預購人的合法權益，防止開發(fā)商挪用商品房預售資金等情況發(fā)生，避免“爛尾樓”的出現(xiàn)。因此，國家對商品房預售條件、程序作出了嚴格的限制，以維護承購人的合法權益。

（三）商品房預售的構(gòu)成要件

中國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，預售商品房須具備以下幾個條件：

1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。這是從事商品房開發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提。

2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。根據(jù)城市規(guī)劃法的有關規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)進行建設需申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件。核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證后，申請人方可向縣級以上地方人民政府管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后由土地管理部門劃撥土地，進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

3.按提供預售的商品房計算的商品房，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。規(guī)定投入開發(fā)資金達到工程建設總投資的25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發(fā)生；規(guī)定必須確定施工進度和竣工交付日期，是為了便于監(jiān)管，有利于日后發(fā)生違約行為時確定違約責任，更好地保障承購人的利益。

4.向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。這一規(guī)定是商品房預售的法定依據(jù)，否則是違法銷售。建設部1994年頒布的《城市商品房預售管理辦法》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可證明的程序作詳細規(guī)定。開發(fā)商應提交的證件（復印件）及資料包括：企業(yè)經(jīng)營執(zhí)照，建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件；工程進度計劃；投入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料，商品房預售方需向境外預售商品房的應提交允許向境外銷售的批準文件。

房產(chǎn)商只有全部符合以上條件，才能向預購人即消費者預售商品房。違反者，由縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門依法處理，責令停止預售活動，沒收違法所得，并可處以罰款。人民法院在審理預售商品房糾紛案件中，對不符合商品房預售條件的開發(fā)商，應當宣布商品房預售合同無效。①由于合同無效的過錯是開發(fā)商的，因此，開發(fā)商除返還購房款外，還應償付同期的銀行利息損失，并支付違約金。

二、商品房預售制度對購房者權益的侵害

（一）商品房預售的現(xiàn)狀

國內(nèi)房地產(chǎn)商絕大部分的資金包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款在內(nèi)都是來源于銀行。2004年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中僅有16%左右是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，而80%以上資金來源于國內(nèi)銀行貸款。從資產(chǎn)負債率來看，1997年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直高達75%，北京房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)負債率甚至高達80%以上，遠高于國內(nèi)其他行業(yè)的企業(yè)60%的資產(chǎn)負債率；就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款和自籌資金與當年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資額之比在2003年達到了90%以上。這些數(shù)據(jù)都說明國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)基本上依靠銀行信貸來完成的。同時，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13 158億元，比上年增長28.1%；商品房銷售額10 376億元，增長30%。2004年，上海全市中資金融機構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計增加1 023億元，同比多204億元，占全部貸款新增額的76%，其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48%。而房地產(chǎn)開發(fā)商的資金占銀行貸款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋預售制度[2]。

然而隨著商品房預售的廣泛運用，商品房預售合同糾紛也越來越普遍。去年1—8月，全國法院共新收一審商品房預售合同糾紛案件33 883件，審結(jié)23 784件，分別比去年同期上升30.9%和21.96%，上升趨勢明顯[3]。

一方面商品房預售制度被開發(fā)商大量用于房地產(chǎn)開發(fā)過程；另一方面商品房預售引發(fā)的糾紛正日益成為困擾消費者的一個重要因素。

（二）商品房預售制度對購房者權益的侵害

商品房預售制度在一定程度上推動了中國房地產(chǎn)市場繁榮的同時，也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其制度之缺陷侵害消費者權益提供了便利。一些資質(zhì)較低的開發(fā)商利用預售制度的缺陷侵害購房人權益，將大量風險轉(zhuǎn)嫁給銀行和個人。這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.購房人缺乏擔保的法律保障。在商品房預售中，購房人往往是先支付一筆不小的購房款給開發(fā)商。開發(fā)商僅承擔在工程完成后將現(xiàn)房交付購房人的義務。消費者的購房款，經(jīng)過預售這一環(huán)節(jié)，提前變成了開發(fā)商的投資資金。實踐中購房人事先支付的購房款因缺少有效的擔保制度面臨血本無歸的風險。

2.在預售制度安排下，交易雙方的“標的物”（商品房）并不存在。由于中國信息公開機制建設嚴重滯后，預售制度下的商品房交易是在完全的信息不對稱條件下發(fā)生的。商品房的質(zhì)量、權屬關系、規(guī)劃與配套設施、設備等關系著消費者切身利益的重大事項僅靠售樓合同、開發(fā)商提供的售樓書來界定。消費者的權益自然得不到根本性的保障。對房屋的實際面積、建材、質(zhì)量、配套公共設施等情況，購房人卻無法了解。這為開發(fā)商預售中以廣告和宣傳資料誤導甚至欺騙消費者或事后擅自變更設計、規(guī)劃、用料創(chuàng)造了機會。

3.期房兼有期貨和遠期合約的特征，因此容易造成房地產(chǎn)價格泡沫。房屋預售中的購買人，除了用于自住外，不乏出于保值、投資、投機等目的參與預售房買賣交易的。此外，房地產(chǎn)商常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬樓價，致使房地產(chǎn)價格過分偏離其真實價值。一旦房屋價格泡沫破滅，房價下跌，作為抵押物的房屋價值自然會降低，銀行將遭受不小的損失。這將導致整個金融系統(tǒng)出現(xiàn)嚴重問題。

4.“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金?！翱帐痔装桌恰笔遣环ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)商普遍和常用的手法，而房屋預售制度為這種方法提供了便利，在資金鏈出現(xiàn)問題的時候，開發(fā)商便會通過“假按揭”的方式從銀行把錢套出來，而剩下的風險就由銀行和購房者來承擔。這種行為將極大地提高房地產(chǎn)市場的風險，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。一旦經(jīng)濟形勢變化，房地產(chǎn)市場泡沫破裂，整個國家經(jīng)濟迅速面臨巨大沖擊。

5.房地產(chǎn)風險主要由銀行信貸資金和購房人承擔。房屋預售制度不僅降低了開發(fā)商的門檻，使部分并不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入市場擾亂了正常的經(jīng)營秩序。一旦開發(fā)商投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人就成為了開發(fā)商投資風險的承擔者和犧牲品。尤其是一些投機者，利用自身的關系，在獲取極大利益的同時，給國家經(jīng)濟造成嚴重的隱患。

6.開發(fā)商將房產(chǎn)一屋兩賣、一屋多押致使糾紛迭起，對消費者的權利帶來了很大的傷害。由于中國目前登記制度不完善，開發(fā)商在房價不斷上漲情況下為牟取更高利潤，在房屋建成之后，將房屋再次賣給別人并且辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)或用于在建工程抵押，這樣消費者的利益勢必會受到無端的傷害。

三、商品房預售中消費者權益的保護

面對并不公平的商品房預售買賣現(xiàn)狀，作為特殊商品消費者的購房者，《消費者權益保護法》明確規(guī)定了其擁有如下權力：公平交易權、接受承諾權、索賠權、雙倍索賠權等。購房者的合法權利，因開發(fā)商玩商品房預售制度的游戲而受到損害時，應該得到賠償。下面的案例給我們揭開了商品房預售制度侵害消費者權益的過程。

1992年12月，重慶市銀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)修建加州百合園商住樓（被告），在預售期間在其宣傳資料、《2001年春季樓盤展銷會刊》及公司網(wǎng)頁上大肆宣傳：其開發(fā)的加州百合園有2 000～3 000平方米的中庭花園、6米架空的大型會所、健身房、娛樂室及豪華氣派的大樓門廳、網(wǎng)球場、6 000平方米的超市等。原告到被告處咨詢時，被告告訴原告住宅樓公攤系數(shù)高達17%左右。在被告的宣傳誘使下，原告于2001年3月25日以1 616.77元/平方米的價格預購了被告發(fā)售的商住樓加州百合園某樓樓號。原告入住后，發(fā)現(xiàn)商品房與被告宣傳的上述項目嚴重不符，宣傳廣告中宣稱的配套設施根本就沒有。且在辦理房產(chǎn)證時，原告才得知住宅公攤系數(shù)高達23%。被告向原告散布虛假廣告，隱瞞公攤系數(shù)，誘使原告與其簽訂購房合同的行為是典型的欺詐行為。2001年5月31日，被告將該商品房的鑰匙交給原告，同時向原告發(fā)放《重慶市新建商品房質(zhì)量保證書》，承諾該商品房是通過綜合驗收的。2002年3月，原告得知被告銷售的加州百合園在2001年11月26日才取得綜合驗收備案登記證。2001年5月31日被告交付原告鑰匙的行為是無效交付行為，應當將綜合竣工驗收之日作為交付之日。因此，被告遲延179天向原告交房，原告要求被告支付遲延交房違約金38 337元。原告與被告的合同中明確約定了戶型結(jié)構(gòu)，裝修標準和附屬設施。但被告擅自更改戶型結(jié)構(gòu)，將1、3、5、7戶型的陽臺由長方形改為梯形，并在主臥室加上一根0.47平方米的柱子；取消了4-1戶型的廁所窗戶，使該戶型的廁所終年無陽光；將2號戶型的主體墻面作了移動，大大降低了原告期望的使用價值。原告要求減少購房款14 992元。①

這是一個關于商品房預售合同糾紛的典型案例，它幾乎涵蓋了開發(fā)商在商品房預售過程中的大多數(shù)消費陷阱，諸如：（1）夸大事實進行預售宣傳——虛假廣告；（2）隱瞞產(chǎn)權狀況；（3）擅自對房屋設計單方面做出重大調(diào)整；（4）物業(yè)管理、質(zhì)量爭議的處理、房屋裝飾、裝修、設備標準與預先宣傳承諾的大相徑庭等。因此，在整個購房活動中，購房者都處于相對弱勢的地位，因而依法規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，依法處理好商品房糾紛案件，對維護人民群眾的切身利益和社會安定，有著十分重要的現(xiàn)實意義。平衡利益分配，有針對性的提出保護措施，保護消費者的合法權益，這才是最為重要的。最近學界和實務界有人主張取消商品房預售制定，并且已經(jīng)在廣西南寧進行了試點[4]。從房地產(chǎn)市場規(guī)范化來看，取消商品房預售制度只是時間的問題。在沒有取消該制度前，應該如何保護消費者的合法權益呢？筆者提出了如下建議：

1.健全市場監(jiān)督機制，規(guī)范房地產(chǎn)市場。要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，使之朝著健康有序的方向發(fā)展，最重要的是要通過完善法律制度，加強法律的保護。為此，最高法院出臺了《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》。地方法院如重慶市高級人民法院針對“久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完”出臺了《關于審理和執(zhí)行涉及“四久工程”糾紛案件若干問題的意見》。它們的公布實施，為促進經(jīng)濟發(fā)展，維護社會穩(wěn)定，為進一步保護購房者的利益提供了法律依據(jù)。2007年《物權法》的頒布實施，明確將“不動產(chǎn)登記制”寫進了物權法里。由此，中國不動產(chǎn)立法相對滯后的局面得到了部分改變。然而，法律的完善并一定能形成健全的市場監(jiān)督機制。房管局、城建局等政府機關在執(zhí)行法律、形成健全的市場監(jiān)督機制方面應發(fā)揮更大的作用。

2.建立嚴格的審查制度，加強監(jiān)管力度，對缺乏誠信、違規(guī)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)商予以重處。政府相關職能部門要充分發(fā)揮職能作用，從源頭上控制商品房預售的問題，嚴格審查預售方資格，嚴格執(zhí)行預售合同登記備案制度及預售商品房建筑設計變更的審批制度，嚴格按照法律規(guī)定的程序和建筑施工、設計圖驗收以及強化對商品房預售的監(jiān)管等措施。在批準后，相關機關應加強對預售方的監(jiān)督，建立有效的監(jiān)督管理機制。對于那些缺乏誠實信用，一房二賣、出售已抵押或先預售后抵押房屋以及發(fā)布虛假廣告欺瞞、誤導購房者等不正當?shù)倪`法行為應加大處罰力度，增大其違法成本，盡可能地不讓其從違法活動中得到利益，促使其自覺誠實經(jīng)營，從而促進整個房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展。

3.人民法院應充分發(fā)揮審判職能作用，認真及時地審理商品房預售合同糾紛案件，切實保護當事人的合法權益。人民法院要站在維護改革發(fā)展穩(wěn)定大局的高度，提高認識，認真及時審理好商品房預售合同糾紛案件，加大審判和執(zhí)行力度，查清案件事實，準確適用法律，以維護法律尊嚴，保護當事人的合法權益。面對商品房預售合同案件數(shù)量巨增并將可能持續(xù)增長的這一特殊情況，人民法院應及時總結(jié)審判經(jīng)驗，增強審判和執(zhí)行力量，以“公平與效率”為準則，快速準確地解決糾紛，消除社會不安定隱患，并結(jié)合實際向有關部門提出司法建議，共同努力減少案件發(fā)生。

4.消費者監(jiān)督預收金的使用。為保證商品房建造工程如期順利進行，預購方還須確定商品房預售所得款項是否真正用于相關工程建設?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預售所得款項，應當委托銀行監(jiān)管，專項用于建設所預售的商品房，銀行監(jiān)管不當給預購人造成損失，應當承擔賠償責任。預購人為保護自己的合法權益，可以在簽訂預售合同之前，要求預售方出示預收款的監(jiān)管協(xié)議。若開發(fā)商在預售商品房中有不依法辦理《商品房預售許可證》、挪用商品房預售款項、未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)等法行為時，預購方可依《城市商品房預售管理辦法》有關規(guī)定，向房地產(chǎn)管理部門檢舉，由房地產(chǎn)管理部門采取警告，責令停止預售，責令補辦手續(xù)，吊銷《商品房預售許可證》，并可處以罰款等行政處罰措施。行政處罰是促使開發(fā)商遵守預售制度的重要手段。

5.律師代理購房。消費者在商品房預購過程中，律師的介入是非常必要的。由于房地產(chǎn)交易涉及到眾多的法規(guī)、條例，購房置業(yè)過程中有必要由律師幫助或負責辦理有關手續(xù)，以防止商品房預售中的陷阱和誤區(qū)。律師的介入可以起到如下作用：一是對現(xiàn)有的法律條文進行合理的解釋；二是幫助消費者對開發(fā)商預售的房屋進行產(chǎn)權審查；三是幫助消費者審查預售合同等。當然，除了律師之外，更多的社會組織和人員如法律援助組織和人員，應當投入到消費者權益保護中去。

6.加強法制宣傳，增強當事人的法律觀念，抵御風險發(fā)生。通過對典型房地產(chǎn)案件的公開審理、公開宣判，新聞媒體的公開報道等方式進行廣泛的法制宣傳，增強人民群眾的法制觀念。通過宣傳教育，使購房者在購房前了解相關知識，購房時進行必要的審查，在發(fā)生糾紛后能自覺運用法律武器維護自己合法權益；使房地產(chǎn)開發(fā)商以善良、誠實、信用的心理狀態(tài)自覺、嚴格履行自己應承擔的義務，以維護市場的正常秩序和交易安全，維護社會穩(wěn)定，在商品房預售過程中依法行事，不置國家法律、法規(guī)于不顧，嚴重損害購房者利益[5]。眾多消費者的共同努力才是防范商品房預售制度弊端的根本力量。

結(jié)語

消費者權益保護是當代中國所面臨的巨大問題。房屋是一個家庭中價值最大的財產(chǎn)，也是消費者權益受到侵害的重要領域。商品房預售制度曾經(jīng)給中國的房地產(chǎn)市場注入了活力，使其得到迅速的發(fā)展。然而，這一制度的內(nèi)在缺陷也給消費者的權益保護帶來了隱患。要解決這些隱患，中國不僅應當在法律制度上進行完善，更應在配套制度、文化觀念等層面采取措施。如此，消費者的權益才可能得到較為全面的保護。

參考文獻：

[1]殷勇.商品房買賣中的法律問題與案例分析[M].北京:人民法院出版社，2003:10.

[2]易憲容.中國住房預售制度研究[EB/OL].http://bj.house.sina.com.cn/news/2006-11-03/1853157554.html，2012-03-04.

[3]趙海，杜勤.當前商品房預售合同糾紛案件的特點、成因及對策[EB/OL].http://www.cqyzfy.gov.cn/view.php?id=1029250520104225052010432505201056250520，2012-03-04.

[4]http://news.qq.com/a/20100129/000097.htm，2012-03-04.

[5]陳耀東.商品房買賣法律問題專論[M].北京:法律出版社，2003:53.

[責任編輯 吳明宇]