孫維晨

一份制定于今年4月，公布于5月31日的政府文件讓北京的房地產(chǎn)租賃代理商為之一震。這份文件號為“京政辦發(fā)〔2012〕20號”的《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》（下稱《意見》）全文共計1973個字。

但最為市場關(guān)注的是其中一個長句：“鼓勵市有關(guān)部門、各區(qū)縣政府成立國有房屋租賃經(jīng)營機構(gòu)，接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，集中開展房屋租賃經(jīng)營，并對受托租賃經(jīng)營房屋進(jìn)行日常維護(hù)等服務(wù)?！?/p>

提煉一下便是：北京市政府鼓勵成立“官辦房地產(chǎn)中介機構(gòu)”，意在 “規(guī)范房屋租賃市場，穩(wěn)定房屋租金”。

政府的“經(jīng)濟行為”被市場和觀察家解讀為以治亂為名的“國進(jìn)”。盡管目前并沒有已知的相關(guān)政策細(xì)節(jié)出臺，但大多數(shù)市場人士和觀察家認(rèn)為，政府的“好心好意”或許不能根本解決北京房地產(chǎn)租金上漲的問題。

黑中介泛濫

那些為北京提供了巨大發(fā)展能量的外地戶籍勞動力，大部分都還處于租房居住的階段。由于2006年以來的房價高居不下，以及2010年北京等一線城市開始執(zhí)行“未滿足繳納5年個稅或社保不準(zhǔn)購房”的限購政策，買不起和不能買房的人越來越多。

但可供出租的房源卻增長有限。因為新增出租房源都是由新購買住宅的投資性需求轉(zhuǎn)化而來。而空置的投資性住房只有較少一部分進(jìn)入租賃市場。

這種海量需求的群眾基礎(chǔ)與通貨膨脹的大背景相結(jié)合，難免結(jié)出房屋租金高企的“惡果”。租賃需求的不斷上漲與租金的攀升也誘發(fā)了大量黑中介的滋生。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對《中國經(jīng)濟周刊》記者說：“黑中介和運營不規(guī)范的代理機構(gòu)看到有利可圖，就開始滲入市場。在去年有大約90%的房地產(chǎn)投訴源自此類違規(guī)機構(gòu)?！?/p>

一位做了5年的“資深”黑中介張剛（化名）常年操辦群租業(yè)務(wù)，他告訴記者，自從限購以來，他的生意更加好做，漲租金也變得格外容易?！翱傊褪钦椅易夥康目蛻舳嗔恕?010年左右開始至今，業(yè)務(wù)量基本翻倍?！?/p>

中國房地產(chǎn)協(xié)會的一位負(fù)責(zé)人說：“租賃市場這個蛋糕就那么大，如果需求增加，供應(yīng)不變，房租自然上漲。而被擠出的經(jīng)濟實力較差的租賃需求只能選擇更加廉價的租住環(huán)境，就有可能成為黑中介的群租客戶?！?/p>

既當(dāng)裁判又當(dāng)運動員

一般來說，黑中介盈利的手段是以高出市場價數(shù)百元到千元不等的租金，取得房東的代理委托權(quán)，然后將套間隔成幾個到十幾個小間對外出租，并直接與租客簽訂合同甚至不簽合同。這種化整為零的群租業(yè)務(wù)可以讓一個代理人每月獲利數(shù)千元。在高回報的誘惑下，黑中介會不斷出高價獲取房源。所謂“黑中介炒高房租”一說便是如此得來。

黑中介不遵守契約的時有發(fā)生。最近被曝光的北京中云置地房地產(chǎn)中介曾因未到期趕走租客、拖欠租金等問題在三年的時間里被76名租客或房東起訴。而更早之前，房地產(chǎn)中介中大恒基前董事長劉益良因涉“黑”被判刑。

這些被詬病的租賃市場之亂，恰是北京市政府一直期望整改的目標(biāo)。

要求匿名的北京一房地產(chǎn)中介企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的一次“國進(jìn)”。他說：“政府真正的工作應(yīng)該是完善房地產(chǎn)租賃市場的制度建設(shè)健全，加強監(jiān)管監(jiān)督，維護(hù)房東、中介機構(gòu)、租客三方合法權(quán)利。經(jīng)營中介機構(gòu)應(yīng)該交給市場和企業(yè)，政府不應(yīng)該既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員身兼數(shù)職?！?/p>

與上述從業(yè)者站在統(tǒng)一戰(zhàn)線的人們普遍對意見鼓勵成立的機構(gòu)充滿好奇：官辦中介機構(gòu)的性質(zhì)是什么？工作人員的編制是什么？運營費用和人員薪資如何獲?。繌氖峦泄艽順I(yè)務(wù)還是居間經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)？

6月5日，一直負(fù)責(zé)房地產(chǎn)中介管理業(yè)務(wù)的北京市住建委以“剛知道此消息”為由拒絕對此做出答復(fù)。本刊記者多方聯(lián)系北京市政府辦公廳，亦未有人同意對《意見》進(jìn)行解讀。

在《意見》出臺第二天，北京住建委一位負(fù)責(zé)人曾就此接受媒體采訪說，“這種方式是首次創(chuàng)新，官辦中介提供的服務(wù)會更可靠，而且不會有違規(guī)的亂象。無論是出租者還是承租者，都可以放心。”“具體政策還需探索和研究。租金應(yīng)按市場來定價。政府設(shè)立機構(gòu)來經(jīng)營，就不會出現(xiàn)目前惡意炒作租金價格的問題?！?/p>

增加供給是王道

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，在去年年初北京房屋租金高漲時，北京高層會議曾討論過抑制高租金的方法。這份《意見》似乎就是在那時被提上決策者案頭的。

前述中國房地產(chǎn)協(xié)會負(fù)責(zé)人告訴記者：“這份文件由市政府辦公廳來發(fā)布，規(guī)格和權(quán)威度都要比其他部門發(fā)高出不少?？赡苷f明北京決策層對此較為重視。因為以后這肯定會涉及跨部門協(xié)作等問題?！?/p>

這位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之所以采取成立中介機構(gòu)而不是加強監(jiān)管的做法，是因為監(jiān)管難度大，監(jiān)管效果差。“運營黑中介基本無門檻，且員工流動性大。而由于涉及個人隱私、執(zhí)法方式問題等，很難得到群租客的配合?？偛荒転榱瞬楹谥薪楹瓦`規(guī)租賃踢破租客的門吧？”

接受采訪的多位市場機構(gòu)人士認(rèn)為，要想從根本上壓制租金價格上揚，必須加大可出租房源的供應(yīng)量。但目前空置房源并無任何動力進(jìn)入租賃市場。

來自鏈家地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2011年北京租賃市場成交規(guī)模大約為100萬套左右。租賃市場成交平均月租金3280元，年度漲幅為13%。

鏈家地產(chǎn)的研究認(rèn)為，供需關(guān)系是解決租金上漲的關(guān)鍵，但市場存量房源的盤活仍然具有難度。一方面，雖然當(dāng)前部分業(yè)主由售轉(zhuǎn)租，但一旦政策放松或者市場企穩(wěn)回升后，出售意愿會再度增加。另一方面，當(dāng)前房屋空置成本較低，房產(chǎn)稅短期內(nèi)征收可能性不大，大量存在的空置房源的業(yè)主并沒有出租的動力。

從租售比看，2011年年底，租售比回落至1:500以下，會促使部分業(yè)主出租意愿加大。但當(dāng)前租售比仍然遠(yuǎn)離合理范疇，因此能夠盤活的非常有限。對于單純的投資性業(yè)主來說，出租并不能成為替代出售的投資方式。

幾乎所有市場參與者都認(rèn)為，今年北京的房屋租賃價格還將繼續(xù)增長。

《意見》要點

高度重視規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作

鼓勵和盤活閑置房源進(jìn)入房屋租賃市場

加強租賃住房建設(shè)

加快發(fā)展公共租賃住房

積極落實租賃住房各項稅收優(yōu)惠政策

加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案管理

探索房屋租賃經(jīng)營新模式

推動建立穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系

全面落實住房租賃登記備案規(guī)定

加強房屋租賃屬地管理

加強房屋租賃市場動態(tài)監(jiān)測

強化綜合執(zhí)法檢查