郭永濟 唐建民

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟先導性、支柱性產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)價格不但關系到國家經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，而且與人們的利益切實相關。文中通過建立數(shù)學模型從供給、需求和宏觀因素方面對我國房地產(chǎn)價格影響因素進行探究，希望能對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展起一定的幫助作用。

【關鍵詞】房地產(chǎn)價格模型回歸實證研究

一、變量選取及模型建立

筆者根據(jù)已有理論和實證研究結果從需求、供給和宏觀因素來分析房地產(chǎn)價格的影響因素，構建出房價的理論模型。

（一）人口數(shù)量

中國龐大的人口基數(shù)推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。隨著大量農(nóng)民工進城，大學的擴招，這些因素導致城市人口不斷增加，而人口的增加必將導致對住房需求的日益擴大，房地產(chǎn)的供給相對不足，因此導致房地產(chǎn)價格升高；由于人口數(shù)量增多而且比較集中，促進了當?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而也驅動房地產(chǎn)價格的上升。本部分用變量X1表示該指標。

（二）城市化率

自1995年城市化率突破30%后，2010年城市化率增長到50.32%，平均每年增加1.3個百分點，而1978～1990平均每年只有0.69個百分點。城市人口的增長給城市帶來了很大的住宅壓力，當年竣工面積難以滿足新增城市人口的住宅需求，形成供不應求的狀態(tài)，進而影響到房地產(chǎn)的價格并刺激房地產(chǎn)市場的投資。因此，城市化率在一定程度上也影響了房地產(chǎn)需求，進而影響房地產(chǎn)價格。本論文中用變量X2表示該指標。

（三）商品住宅銷售情況

商品住宅的銷售情況可通過商品住宅銷售額指標反映。商品住宅的銷售額反映人們對住房的需求情況，商品住宅的銷售額越大，說明本期房地產(chǎn)需求量越大，人們在從眾心理的作用下，會紛紛購置房地產(chǎn)。本論文中用X3表示衡量該指標的銷售額。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)本年經(jīng)營總收入

房地產(chǎn)企業(yè)本年經(jīng)營總收入會影響開發(fā)商當年或次年的總投入資金，繼而影響當年或次年的供給量，因此，房地產(chǎn)企業(yè)本年經(jīng)營總收入可作為影響房地產(chǎn)價格的指標之一，本論文中用變量X4表示該指標。

（五）通貨膨脹率

通貨膨脹的過程，會導致人們對于未來價格產(chǎn)生上漲預期，這一點會推動居民把銀行里的存款換成實物（包括房產(chǎn)），因此通貨膨脹也會影響房地產(chǎn)的價格，從而可將其作為影響房地產(chǎn)價格的指標。本論文中用X5表示該指標。

（六）貨幣（M1）供給量

我國金融市場不發(fā)達，市場機制不成熟，間接融資比例很高，房地產(chǎn)投資在相當大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應量(M1)將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購買水平。

根據(jù)以上分析，房價理論模型可表示為：

（1）

其中y表示房價，分別表示人口數(shù)量、城市化率、商品住宅銷售額、房地產(chǎn)企業(yè)本年經(jīng)營總收入、通貨膨脹率、貨幣（M1）供給量。

二、我國房價的實證研究

（一）數(shù)據(jù)說明與數(shù)據(jù)處理

筆者選取1991-2010年年度數(shù)據(jù)位樣本，研究我國房價相關的影響因素。數(shù)據(jù)來源為《中宏數(shù)據(jù)庫》、《中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)庫》及《房地產(chǎn)金融年鑒》。

為了防止上述的多元回歸是偽回歸或虛假回歸，首先我們對時間序列的平穩(wěn)性進行檢驗，如果序列平穩(wěn)則可以直接進行回歸擬合，而對于非平穩(wěn)的序列則還需要根據(jù)實際情況進行協(xié)整分析，并在此基礎上建立相應的回歸模型。

1.單位根檢驗

為了避免因為上述經(jīng)濟變量的非平穩(wěn)性產(chǎn)生的偽回歸，我們首先要采用單位根檢驗法來對數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進行檢驗。一般來說單位根檢驗有DF、ADF法和PP法，本文采用ADF法對上述影響住房價格的各指標的時間序列進行單位根檢驗，其結果見表1。

從表1中ADF檢驗結果來看， 變量對數(shù)在5%的顯著水平下都是不平穩(wěn)的；對所有變量進行一階差分后，再對其進行單位根ADF檢驗，一階差分△LnX3、△LnX15仍然是不平穩(wěn)的，其余變量一階差分ADF檢驗的t統(tǒng)計量均小于顯著性水平5%的臨界值，拒絕原假設，表明至少可以在95%的置信水平下拒絕原假設，差分序列△LnY、△LnX1、△LnX3、△LnX4、△LnX6均不存在單位根，為平穩(wěn)時間序列。因此， △LnY、△LnX1、△LnX3、△LnX4、△LnX6這5個序列具有相同的單整階數(shù)，均為一階單整I(1)過程。

2.協(xié)整檢驗

上述單位根檢驗表明變量△LnY、△LnX1、△LnX3、△LnX4、△LnX6序列都是一階單整序列，對于同階單整序列其可能存在協(xié)整關系。由于我們采用的是年度數(shù)據(jù)，在對變量做單位根檢驗時采用的差分方法，會使變量之間的長期關系的信息丟失，協(xié)整檢驗目的是判定變量之間是否存在著長期的經(jīng)濟聯(lián)系。如果變量通過了協(xié)整檢驗，我們就說其間存在著長期的經(jīng)濟聯(lián)系。對單整變量進行協(xié)整檢驗的方法很多，有菲利普斯- 配榮(Philips-Perron)PP方法的Zt統(tǒng)計量和Zρ統(tǒng)計量、ADF檢驗的t-統(tǒng)計量，Johansen檢驗等。本文采用Johansen協(xié)整檢驗方法，檢驗結果見表2。

設

表中R表示協(xié)整關系的個數(shù)，在5%的顯著性水平拒絕R≤1的假設，即變量之間存在兩個協(xié)整關系。

（二）回歸模型

上述協(xié)整檢驗表明Y、X1、X3、 X4、 X6這5個變量之間存在一種長期的穩(wěn)定關系，對此我們可以通過對其進行多元回歸擬合，建立以Y為因變量，其他變量為自變量的多元線性回歸方程（2）：

顯然，模型的擬合度較好，R2和調整后的R2分別達到99.7796%和99.69%，經(jīng)過因子分析和逐步回歸分析，各變量的t統(tǒng)計量絕對值均大于臨界值1.78，通過對模型的D.W.檢驗發(fā)現(xiàn)其統(tǒng)計量在2附近，所以不存在顯著的自相關。這一回歸模型比較理想，其結果表明，在1991—2010年期間，人口數(shù)量、住宅銷售額、城市化、通貨膨脹率、貨幣供給量等因素對我國房地產(chǎn)價格影響顯著。與此同時，我們選用變量的對數(shù)進行線性回歸模型，試圖對上述變量間的數(shù)學關系進行擬合，但遺憾的是得到的模型擬合效果始終不理想。

（三）模型改進—誤差修正(ECM)模型

經(jīng)過前文的變量之間的協(xié)整分析可知，上述模型中的時間序列向量之間是協(xié)整的，也就是說從長期來看變量之間是具有均衡的關系。但上述建立的多元回歸模型只提供變量間長期關系的信息，短期中由于會受到隨即干擾的影響，這些變量有可能偏離均衡值，雖然這種偏離是暫時的，并且最終會回到均衡狀態(tài)，但是這種短期動態(tài)的影響卻無法從上述基于協(xié)整檢驗的回歸模型中得到反映，正是基于上述模型的不足，我們對模型進行進一步的優(yōu)化改進，對此，我們引入誤差修正模型（ECM）模型，如下列公式（3）、（4）并借此研究各變量之間的長期穩(wěn)定和短期動態(tài)變化的關系。

誤差修正項系數(shù)分別為-1.31和-0.79，符合反向修正原則，表明短期的非均衡狀態(tài)逐漸向長期的均衡狀態(tài)趨近。從公式來看， 住房銷售額和貨幣供給量在當期并不會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生顯著的影響。而是在滯后一期后產(chǎn)生負相關。由此可見，房地產(chǎn)價格的短期變化可以分為兩部分：一部分是短期住房銷售額和貨幣供給量以及人們預期變動的影響；一部分是偏離長期均衡的影響。誤差修正項的系數(shù)大小反映了對偏離長期均衡的調整力度。從系數(shù)來看，當短期波動偏離長期均衡的時候，將分別會以-1.31和-0.79的調整力度將非均衡狀態(tài)拉回到均衡狀態(tài)。

（四）方差分解

我們可以使用方差分解法通過求解擾動項對向量自回歸模型預測均方誤差的貢獻度，了解各類因素對房地產(chǎn)價格的沖擊作用，房地產(chǎn)價格的方差分解結果見表3。

從表中可以看出，隨著我國房地產(chǎn)價格的不斷攀升，住宅銷售額對房地產(chǎn)價格的解釋力度不斷加大。長期而言除了人口基數(shù)的變動影響外，住宅銷售額和貨幣供給量是影響房地產(chǎn)價格最重要的因素，分別解釋68.3%和15.3%的房地產(chǎn)價格的變動，這一結果和我們的現(xiàn)實生活比較符合。

三、結論

本文建立了基于多元回歸分析的住房價格影響因素模型，并對我國1991—2010年的時間序列數(shù)據(jù)進行實證分析。對影響房地產(chǎn)價格的影響因素進行了回歸分析。得到以下結論：

（一）作為影響房地產(chǎn)價格需求因素的人口基數(shù)，對房價有較大的影響。

（二）作為影響我國住宅價格的供給因素中的房地產(chǎn)企業(yè)本年經(jīng)營收入對房價有顯著影響。

（三）影響我國住宅價格的宏觀經(jīng)濟因素中，通貨膨脹和貨幣供給量對房價存在顯著影響。

（四）在對我國房地產(chǎn)價格的方差分解中發(fā)現(xiàn)，住宅銷售額和貨幣供給量是對房地產(chǎn)價格的沖擊作用最為顯著。

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作者簡介：郭永濟（1986-），男，河南新鄉(xiāng)，桂林理工大學企業(yè)管理研究生，研究方向：市場營銷；唐建民，男，研究方向：市場營銷。

（責任編輯：趙春輝）