胡偉凡

從1月6日到3月5日，從964.64點到1293.51點，深圳地產(chǎn)指數(shù)（399200.SZ）累計上漲了大約34.09%——地產(chǎn)股上一次有這種表現(xiàn)，恐怕要追溯到兩年前。

然而天有不測風云。3月14日中午，當溫家寶總理表示“房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松”之后，深圳地產(chǎn)指數(shù)暴跌4.72%，之后一天又重挫3.19%。地產(chǎn)板塊剛剛顯露出的一絲曙光貌似又消失了。

自2月以來，政府的一系列舉措使地產(chǎn)行業(yè)的局面變得撲朔迷離：一方面，上海、蕪湖等地限購令松綁的“新政”被接連叫停，住建部也在“兩會”期間重申“堅持房地產(chǎn)限購政策不動搖”。另一方面，央行強調(diào)落實差別化房貸政策、“首套房貸必須滿足”，首套房貸利率也從先前的1.1倍回落至基準利率，部分商業(yè)銀行甚至出現(xiàn)打折優(yōu)惠。

利多和利空的信息交織在一起，使得地產(chǎn)板塊前景不明，方向未定。那么究竟應(yīng)該如何解讀當下的局面？本輪地產(chǎn)股上漲的動因何在？地產(chǎn)板塊的后市表現(xiàn)會將如何？

市場底部有待觀察

“關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，國家政策的主基調(diào)還是打擊投資、投機性需求，但同時也進行了一些微調(diào)，比如央行要求滿足首套房居住需求。”

廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿向《英才》記者分析認為，政策面已由“堅定不移調(diào)控”轉(zhuǎn)變?yōu)椤办柟陶{(diào)控成果”，說明地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)進入到一個求穩(wěn)的階段。

實際上，政府此前就已經(jīng)傳達出相應(yīng)訊息。在今年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理溫家寶指出，要鞏固房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸；采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設(shè)和管理工作。

“在大方向是微調(diào)的前提下，我們有理由認為，房地產(chǎn)板塊的政策底部已經(jīng)基本確立了。至于市場底部是否到來，還有待觀察?！鄙驉矍湔f。

而關(guān)于溫總理3月14日的講話，中央財經(jīng)大學會計學院教授魯桂華認為，房價確實遠未回歸到合理水平，但出現(xiàn)一輪更嚴厲調(diào)控政策的可能性并不大。

“現(xiàn)行的調(diào)控政策已經(jīng)比較完備了，我們現(xiàn)在要做的是等待這些政策發(fā)揮作用。”魯桂華這樣說道。

誠然，政策面是影響股價的重要因素之一。但一個板塊的股價能否上漲，仍主要取決于投資者對該板塊的預期。從房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，春節(jié)過后，北京、上海、長沙等地的樓市均有不同程度的回溫跡象，這可能在一定程度上增加了投資者對地產(chǎn)股的信心。

此外，行業(yè)周期又會直接影響其市場預期水平。因此，房地產(chǎn)板塊現(xiàn)在處于行業(yè)周期的哪個階段，亦是投資者不容忽視的問題。沈愛卿認為，房地產(chǎn)板塊目前仍處于發(fā)展階段。“過去十年房地產(chǎn)行業(yè)可能處在一個高速發(fā)展期，未來5—10年則可能會進入一個中速發(fā)展期，增長速度可能會降下來，但其整體上仍會處于增長態(tài)勢?！?/p>

不過短期來看，受先前一系列政策的影響，如今地產(chǎn)商的手頭并不寬裕。并且，較多的存貨占用了大量資金，加劇了其資金鏈的壓力。

“地產(chǎn)商現(xiàn)在處于一個去庫存的狀態(tài)。雖然央行連續(xù)兩次下調(diào)存款準備金率在一定程度上會改善地產(chǎn)商的資金流動狀況，但這主要是針對大型的、優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商。至于對整個行業(yè)會有怎樣的促進作用，還很難判斷?！鄙驉矍湔J為，首套房貸利率由先前的1.1倍回歸到基準利率，還是對地產(chǎn)行業(yè)有一定利好?！?/p>

央行行長周小川也在“兩會”期間表示，下調(diào)存款準備金率并不是為了增強股市的信心或主要流向房地產(chǎn)行業(yè)，釋放出來的資金，會廣泛地分布在國民經(jīng)濟的各個方向。

整體估值不算高

此前房地產(chǎn)板塊何以表現(xiàn)尚佳？

“房地產(chǎn)是一個周期性板塊，有行情的時候它的彈性相對較大，而且其本身對政策比較敏感?！便y河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋認為，當貨幣政策出現(xiàn)了松動，資本市場自然會有比較強烈的反應(yīng)。

“況且，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)被壓抑了兩年半，本身也有一個估值修復的要求。不過，房地產(chǎn)板塊的漲幅并不是最大的，在整個資本市場中只能算中上游水平。”潘瑋說。

事實上，在房地產(chǎn)板塊行情回暖的過程中，也充斥著各種各樣的聲音。有投資者認為，這波行情很大程度上屬于短期投機行為，資金會“炒完就走”；也有人認為，大量資本的涌入是源于對房地產(chǎn)行業(yè)的長期看好。

對此，潘瑋表示，一波行情的產(chǎn)生是多方面因素共同作用的結(jié)果，而各個因素之間也存在較強的相關(guān)性，所以投資者不應(yīng)該只從一個角度來分析這波行情。

“如果流動性改善，那么地產(chǎn)行業(yè)的成交量也會上升，股票的基本面會轉(zhuǎn)好，進而其估值會提升，業(yè)績同時也會上升。各個方面都是聯(lián)動的，很難單純地歸因于資本或是其他方面?！?/p>

關(guān)于當前的操作策略，沈愛卿認為，選股策略應(yīng)著眼于房地產(chǎn)行業(yè)的整體走勢。若板塊處于調(diào)整階段，則應(yīng)以安全性為先；若為復蘇階段，那就可以先從存貨方面考慮。

“目前，房地產(chǎn)板塊的整體估值還不算高。如果房價不出現(xiàn)大幅下跌，其整體估值還是安全的?！鄙驉矍湔J為，鑒于現(xiàn)階段尚無法確認市場底部，政策方向也難稱明朗，所以優(yōu)先考慮安全性才是明智的選擇?！杏试?0倍以內(nèi)的一、二線地產(chǎn)股應(yīng)該較為安全。

“具體來講，全國性的、高送轉(zhuǎn)的、規(guī)模居前的開發(fā)商，像萬科A（000002.SZ）等地產(chǎn)股，可稱得上比較安全。沈愛卿說。

而魯桂華給出的估值標準則更為嚴格。他指出，地產(chǎn)行業(yè)本身并不具備高估值的一些起碼的條件。與科技行業(yè)相比，地產(chǎn)商并不像蘋果等企業(yè)一樣具有“人無我有”的核心競爭力。只要有錢，只要能拿到地，誰都可以做地產(chǎn)。

“所以，地產(chǎn)板塊合理的估值水平，也就應(yīng)該是市場平均的估值水平，即10倍多的市盈率、1倍多的市凈率。”魯桂華表示。