王雨佳

在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產(chǎn)行業(yè)中少有的亮點。

原本，自上世紀(jì)90年代末以來，經(jīng)濟適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經(jīng)濟工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在S O H O中國董事長潘石屹看來，這一現(xiàn)象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。而到了2011年，保障性住房建設(shè)的確切數(shù)字成為了政治任務(wù)?！?/p>

讓保障的歸保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經(jīng)被廣泛認定為未來中國住房問題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠遠不夠的。保障房推進過程中的每一個環(huán)節(jié)，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發(fā),更有市場人士認為，在商品房受到限制的當(dāng)下，保障房將會成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠遠不止是3%-5%這么簡單。

難道，保障房真的會成為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草？

錢從哪里來？

“目前，各方利益還是沒有協(xié)調(diào)好。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的話意味深長。

實際上，對保障房項目最關(guān)心的當(dāng)然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設(shè)，2012年，這個目標(biāo)變成700萬套。為配合落實，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關(guān)文件，力保保障房的建設(shè)。

很自然，在“保障房項目中，中央和地方爭論最激烈的一點，就是誰應(yīng)該投更多的錢?！敝袊笖?shù)研究院研究副總監(jiān)何田告訴《英才》記者。因為，根據(jù)住建部住房保障司的數(shù)字，2011年全國在保障性安居工程建設(shè)共完成投資近1.3萬億元。

這1.3萬億中，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發(fā)的文件寫明：地方政府的公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設(shè)資金。此外，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)還顯示：2011年，中央財政下達保障性安居工程補助資金1526億元，新增保障性住房開發(fā)貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點發(fā)放貸款265.88億元，三者合計為3542.88億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點認為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因為2011年信貸投放本身就很少。但何田認為，即便如此，國家對保障房項目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數(shù)據(jù)，新增開發(fā)貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數(shù)據(jù)表明，保障房貸款占整個開發(fā)貸的50%。這就意味著，現(xiàn)存的開發(fā)貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托?！?/p>

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案?，F(xiàn)在，通過信托等方式融資，中國企業(yè)成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎(chǔ)上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設(shè)的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢?！敝熘幸徽J為，名正言順的公租房基金其實比地方政府的融資平臺要有效率得多。

無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠遠大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草，似乎為時過早。

房企的算盤

“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解?！比f科集團副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現(xiàn)象揭示了房企的簡單心思——無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機構(gòu)相關(guān)文件中有這樣的表述：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來?！?/p>

在整個中國，任何商品房項目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發(fā)貸款的審核至少也要2個月?？扇缃瘢谀承┦∈?，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項目先開工建設(shè)，再補辦相關(guān)手續(xù)。

“保障房成了房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售減速的情況下，保障現(xiàn)金流的項目。也許，它不是盈利項目，但至少是規(guī)模項目、現(xiàn)金流項目?！泵髴c指出。

在房地產(chǎn)商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實際上，限價房全程由政府主導(dǎo)，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，開發(fā)商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區(qū)改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續(xù)下降，公租房才是政府認定的主流?！痹诤翁锟磥?，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態(tài)將再次發(fā)生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設(shè)需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業(yè)建好、政府回購、由政府負責(zé)管理?！肮夥靠隙ㄊ亲畈缓米龅?，要跟政府結(jié)賬，后面還有一大堆事兒?！笔讋?chuàng)置業(yè)總經(jīng)理劉曉光告訴《英才》記者。

“大企業(yè)應(yīng)該去做保障房。但是，讓企業(yè)履行責(zé)任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應(yīng)該做的，是設(shè)計一個好的制度，讓企業(yè)有興趣參與。遺憾的是，我國現(xiàn)行的制度設(shè)計遠遠落后于社會發(fā)展的需要?！泵髴c說。

“從去年到今年，我們始終沒有做保障房?！眲怨庹f：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現(xiàn)問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了?！?/p>

然而，從數(shù)據(jù)上看，專做保障房的企業(yè)利潤率相當(dāng)高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業(yè)，2011年的財報都十分亮麗?！氨Ｕ戏坎皇钦l都能做的。很多項目都在區(qū)政府手里，競爭要通過固定的渠道和關(guān)系。更多企業(yè)是為了有活干才接下保障房項目。特別是一般城投企業(yè)，又搞開發(fā)又搞施工，能夠拿到施工利潤?！眲怨恻c出個中關(guān)鍵。

實際上，即便面對保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業(yè)最初參與保障性住房的建設(shè)，是政府的宣傳需要，那么現(xiàn)在，通過保障房項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以從中獲得更多經(jīng)營性用地。包括綠城中國、五礦置業(yè)等房企都做過類似的項目。

時至如今，保障房越來越成了不得不做的事。在潘石屹看來，保障房甚至成了2012年壓在房地產(chǎn)業(yè)頭頂上的大山，“如果3600萬套保障性住房全部建起來，那么中國的房地產(chǎn)市場將不復(fù)存在。”

“如果保障房如期建成，對商品房市場的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房價。只不過，它對于真正買商品房的人沖擊不大，而是對土地供應(yīng)的影響很大。很簡單，保障房用地供應(yīng)多了，商品房用地就會相應(yīng)減少?！眲怨馊缡钦f。