毛麗冰 趙碩

又到一年畢業(yè)季。2012年6月，北京租房價格在不斷上揚中迎來歷史最高點。原以為5月31日北京市發(fā)布的《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》（下稱《意見》）是這個夏季吹來的一股涼風(fēng)，迄今卻只是雷聲大雨點小。在沒有感受其惠澤的同時，高租金讓北京市租房者陷入焦灼狀態(tài)。

租金瘋漲——

只有更貴沒有最貴

羅同學(xué)今年7月將從中國人民大學(xué)碩士畢業(yè)，目前已經(jīng)簽訂學(xué)校附近的一家單位，當(dāng)前最急切的事情就是離校前找一個合適的住處。小羅從5月就開始不斷物色校園附近的出租房，在好幾家中介處都留了聯(lián)系電話，但是高昂的租金讓她陷入了兩難境地——是住自己生活學(xué)習(xí)7年的學(xué)校附近的高價房呢，還是搬到郊區(qū)擠一個多小時的地鐵與同學(xué)合租稍微便宜一點的租房？離校時間愈逼近，小羅費煞了心思。

人民大學(xué)處于北京西北三環(huán)，可謂海淀區(qū)的中心地帶，寸土寸金。2008年5月，小羅從人大本科畢業(yè)，她在學(xué)校西門外租了一個三居室中的隔斷間（只是一些塑料泡沫或者木板做支撐的“墻面”）備戰(zhàn)考研，小臥室不足8平方米，每個月需要800塊錢月租。房子是一個剛考上研究生的學(xué)姐轉(zhuǎn)租給小羅的，還有三個月到期，本想到期后跟中介續(xù)租，沒想到，中介要求每月漲100元錢租金。小羅無奈，搬到了附近小區(qū)的另一處房子，是一個正規(guī)三居室中的一個小臥室，將近10平方米，850元每個月。如今，時隔4年，沒想到同樣小區(qū)的三居室中的小臥室已經(jīng)漲到了1800元，翻了一倍多。就是這類大概建成于上個世紀80年代末、經(jīng)常因為各種各樣的問題需要維修的老房子，都是各家中介搶手的房源。在海淀區(qū)的大學(xué)附近，租房永遠只有更貴，從不愁租不出去。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年暑期北京高校將有22萬畢業(yè)生以及大量外省入京求職人員使得北京的租賃需求達到歷史最高水平。老一代租房者尚未從陰影中解脫出來，新生力量又開始奔赴求租大潮中。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年6月上旬（1至10日）北京租賃市場成交量比上月同期上漲了5%，相比去年同期則上漲了16.6%。其實，5月份的時候，北京高端住宅整體租金就創(chuàng)下了30個月以來新高，與4月相比環(huán)比上漲2.6%，與去年同期相比上漲22.2%。

有中介告訴《經(jīng)濟》記者，部分原來打算賣房的屋主已經(jīng)決定不賣房子轉(zhuǎn)為出租了，三居室的房子稍微翻新裝修一下，月租金能漲個1000元，何樂而不為呢？就在記者跟該中介了解情況的時候，聽見了另一位中介給某出租戶主的電話，這位中介看中了那家屋主的房源，跟戶主商量由中介公司承租下來，他們能幫忙將租金上漲500元，跟房主簽訂租房合同后，其他事情都不用房主操心了?！捌鋵?，這一轉(zhuǎn)手，我們還能再掙幾百塊錢差價，這也是公開的秘密了?！痹撝薪楦嬖V記者，房子到他們手上后，還能根據(jù)情況多做幾個隔間，租給更多人，房子有多大，租金就有多大的上漲空間。

黑中介泛濫——

《意見》救市？

租房難，跟中介打交道更難。提起在北京租房，相信大多數(shù)外來工作者都有各種心酸經(jīng)歷。就是這些為北京提供了巨大發(fā)展能量的外來工作者，他們中的大部分處于租房居住的階段。2007年北京房價開始一路飆漲，再加上2010年北京等一線城市開始執(zhí)行“未滿足繳納5年個稅或社保不準購房”的限購政策，買不起和不能買房的人越來越多。

也就是從那個時候開始，北京的房租跟著水漲船高，再也沒有回落過。北京的房屋租賃機構(gòu)也隨之遍地開花，勢力范圍無所不及。

租房者越來越多，房屋數(shù)量有限，租金越來越高，租賃機構(gòu)競爭無度，黑中介泛濫難敵中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰毫不忌諱地指出，黑中介和運營不規(guī)范的代理機構(gòu)看到有利可圖，就開始滲入市場，2011年大約90%的房地產(chǎn)投訴源自此類違規(guī)機構(gòu)。這個怪圈的源頭難道是租金不斷上漲引發(fā)無序競爭？一位資深“黑中介”告訴《經(jīng)濟》記者，無論是前期看房還是擬合同，我們都潛心研究過如何讓租房的人跳進來，租房者通常都忙于上班奔波，房子出了問題也耗不過我們，而且也沒有專門的監(jiān)管機構(gòu)和相關(guān)嚴謹?shù)姆?，所以通過中介必定租不到便宜的房子，出現(xiàn)問題也難維權(quán)。

今年4月制定，于5月31日公布的《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》似乎本應(yīng)給混亂的房屋租賃市場當(dāng)頭一棒。《意見》中最為市場關(guān)注的一句話——鼓勵市有關(guān)部門、各區(qū)縣政府成立國有房屋租賃經(jīng)營機構(gòu)，接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，集中開展房屋租賃經(jīng)營，并對受托租賃經(jīng)營房屋進行日常維護等服務(wù)。

北京市政府公開鼓勵成立“官辦房地產(chǎn)中介機構(gòu)”，意在“規(guī)范房屋租賃市場，穩(wěn)定房屋租金”。

市住建委相關(guān)負責(zé)人指出，這種方式是首次創(chuàng)新，“官辦中介”提供的服務(wù)會更可靠，而且不會有違規(guī)的亂象。無論是出租者還是承租者，都可以放心。

但是當(dāng)《經(jīng)濟》記者追問“官辦中介”承租的房子租金是否更便宜、租期是多長時間、如何承租相關(guān)房源時？這位負責(zé)人表示，具體政策還需探索和研究，如何實施他們也并不清楚。他同時指出，租金應(yīng)會按市場來定價，政府設(shè)立機構(gòu)來經(jīng)營，就不會出現(xiàn)目前惡意炒作租金價格的問題。

北京房屋租賃管理中心相關(guān)工作人員告訴《經(jīng)濟》記者，“官辦中介”在2011年就在北京海淀試點，但這次試點并非針對房屋租賃，而是針對二手房交易，由政府提供免費的中介平臺，以公平的價格和流程保障購房者的權(quán)益。但是據(jù)《經(jīng)濟》記者了解，該平臺上提供房源的都是由國內(nèi)各大中介提供的，并且成交量不佳。

隨后，《經(jīng)濟》記者分別向北京幾個主要區(qū)縣的住建委了解情況，其中，只有朝陽區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)住建委表示知曉該意見，但是沒有任何已經(jīng)實施的項目。其中海淀區(qū)是第一個實施“官辦中介”的地區(qū)，海淀區(qū)住建委表示該二手房交易平臺對穩(wěn)定市場和抑平房價均有很大作用。

各界不看好——

官辦難出臺？

《意見》公布對租房者猶如看到了曙光，中介對此意見“興趣”不大。在《經(jīng)濟》記者調(diào)查的近20家中介公司中，只有兩家公司分店的店長聽說過“官辦中介”，其他中介公司員工都是在記者介紹后才知道。鏈家地產(chǎn)洋橋店營業(yè)員表示：“官辦中介的最大目的是在于影響房屋租賃價格，但是供求關(guān)系緊張是導(dǎo)致租金不斷提升的本質(zhì)。如果這個矛盾不解決，租金很難下降。官辦中介能影響到的也只能是一片特殊區(qū)域的私營中介，對于整體中介市場，不會有很大影響?！倍鄶?shù)房屋中介都認為“官辦中介”對他們業(yè)務(wù)的開展沒有多大影響。

大部分中介公司更不看好“官辦中介”，聽說過“官辦中介”的我愛我家中關(guān)村店店長認為官辦中介很難實行，對于私營中介的影響也不會很大。他指出，官辦中介的房源有限，很難給客戶選擇空間，“雖然在價格上會有一些優(yōu)勢，但由于特殊的地理位置和周邊環(huán)境，再加上有限的房源，不會引起房屋租賃的整體價格?！?1世紀不動產(chǎn)幸福家園店店長則認為：“官辦中介不會真正實行，即便實行了，對我們的影響也不會很大。首先因為政府鼓勵自行成交，租房的過程中，沒有人帶著去看房，如果客戶自己去跟出租房屋的人協(xié)商、看房，會有很多不方便和麻煩。其次，北京的中介有很多家，銷售員加起來能有10萬人。這說明中介市場很龐大?！边@位店長還指出，中介開展10多年，無論是市場還是機制都還很不成熟，同時，小的中介存在很多欺騙客戶的現(xiàn)象，導(dǎo)致有很多人不相信中介，對中介有誤解。他相信，等到中介成熟起來，政府就不會參與進來。鏈家地產(chǎn)光明樓店一位店員更指出，大多數(shù)房東還是會將房源交給私營中介出租，“因為他們更看中我們提供的高差價”，除非政府能將中間的差價補償給房東和中介。

除此之外，相關(guān)人士也提出了異議——“官辦中介”辦起來后，員工是政府編制還是另雇合同制？工資怎么計算？更有人士計算過，即便是按平均工資2500元計，算上各項補貼、辦公經(jīng)費和保險支出，一個員工最少也要花費4000元，這相當(dāng)于養(yǎng)一個人一年需要從16套租金3000元的房屋中收取服務(wù)費。這筆開支是財政支付還是“官辦中介”通過租房中獲得盈利？

另外，《意見》“鼓勵單位和集體將閑置房屋低價出租”，那么這些人的參與熱情將會直接影響到“官辦中介”的發(fā)展。有閑置房屋的單位通常財大氣粗，他們的閑置房有多少、他們是否愿意在其家屬宿舍區(qū)住著非本單位人員？在這種情況下，政府將如何說服有閑置房的單位挺身而出做好事？而如果少了他們的參與，“官辦中介”的支柱房源則不能保證，其他房源是否又能競爭得過已經(jīng)立足的私營中介呢？

中原地產(chǎn)潘家園店負責(zé)人提出，如果“官辦中介”辦起來，贏得租房者信賴后，魚龍混雜的私營租賃機構(gòu)必然受到?jīng)_擊，數(shù)十萬從業(yè)者何去何從？政府是否已考慮好他們的再就業(yè)？