摘要：隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了巨大變化。為了保持與國際趨同，我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入了公允價(jià)值這一計(jì)量方法，其中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定在滿足一定條件的情況下允許采用公允價(jià)值計(jì)量。在近年我國房地產(chǎn)價(jià)值不斷攀高的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無疑具有重大的利好影響。但是公允價(jià)值計(jì)量在我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中尚未有一個(gè)明確的規(guī)定，理論上有缺陷，實(shí)務(wù)應(yīng)用同樣存在諸多問題，因此，這樣一個(gè)對企業(yè)有利的政策目前并未被大多數(shù)上市公司所采納。如何推廣公允價(jià)值計(jì)量模式，使之更加符合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況，將是今后理論界和實(shí)務(wù)界共同面臨的重要課題。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；計(jì)量模式；投資性房地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F530.68 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號(hào)：１６７３－２９１Ｘ（２０11）08－０093－02

公允價(jià)值是理性的雙方在公平的市場中，在相互之間沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的情況下，自愿進(jìn)行交易的金額，它可以用現(xiàn)行市價(jià)或未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值表示，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有18個(gè)準(zhǔn)則涉及到公允價(jià)值計(jì)量模式，我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在采用公允價(jià)值計(jì)量的范圍上較為保守，這與我國會(huì)計(jì)要素市場化程度不高，市場成熟度低導(dǎo)致的公允價(jià)值不易獲得或者不確定性較高有一定的關(guān)系。

我國公允價(jià)值會(huì)計(jì)的核心內(nèi)容是公允價(jià)值計(jì)量模式的引入，計(jì)量模式的改變實(shí)現(xiàn)了我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系與國際主流會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的趨同，隨之而來的是由會(huì)計(jì)計(jì)量模式改變所引發(fā)的會(huì)計(jì)確認(rèn)、記錄已經(jīng)信息披露的變革，毫無疑問，公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量模式的出現(xiàn)和應(yīng)用對提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性具有十分重要的意義。本文僅以投資性房地產(chǎn)為例，探討公允價(jià)值模式在我國上市公司應(yīng)用中存在的問題。

一、公允價(jià)值是投資性房地產(chǎn)最相關(guān)的計(jì)量方法

首先，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長，流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力。

其次，投資者的利益無法通過歷史成本的計(jì)量模式得到更好的體現(xiàn)。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格長期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值較賬面價(jià)值增值很多，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價(jià)值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。

最后，對于擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會(huì)影響對企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會(huì)造成對投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

二、公允價(jià)值理論對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的影響

1.對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則使得企業(yè)需對資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，將原來在存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”科目核算，這勢必會(huì)影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，可能會(huì)使這些企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)（存貨）減少。

2.對所有者權(quán)益的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將原來按成本模式計(jì)量的這部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其影響結(jié)果是，所有者權(quán)益將大大增加。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額也將計(jì)入所有者權(quán)益，這都有利于提高企業(yè)的規(guī)模。

三、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題

1.公允價(jià)值應(yīng)用的客觀環(huán)境尚需完善

由公允價(jià)值的定義可以看出，公允價(jià)值的本質(zhì)在于交易的公平性及交易雙方的自愿性，換句話說就是公允價(jià)值的獲取依賴公平、成熟的市場環(huán)境。雖然近幾年來我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)體系不斷完善，但仍與公平、成熟的市場環(huán)境有一定差距。由于我國市場信息不對稱的程度相對較高，因此買賣雙方不能對等地獲得關(guān)于交易的市場消息。對于投資性房地產(chǎn)來說，我國新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用設(shè)定了嚴(yán)格的限制性條件，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。所以，公允價(jià)值模式雖符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力，但由于公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，如何保證公允價(jià)值確定的合理性，在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下很難達(dá)到。

2.可操作性有待提高

如果一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債沒有活躍的交易市場作為定價(jià)基礎(chǔ)，那么就要依賴專業(yè)人士通過可靠的模型和基于現(xiàn)行市場的各項(xiàng)要素所做出的預(yù)測和判斷對某經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。因此，在無可觀察的市場價(jià)格時(shí)，現(xiàn)值計(jì)量就顯得尤為重要。在這項(xiàng)技術(shù)潛在應(yīng)用范圍最廣的金融行業(yè)只有少數(shù)銀行有自己的定價(jià)模型。沒有獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)從事現(xiàn)值計(jì)量研究，各種行業(yè)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量不足，強(qiáng)大的信息網(wǎng)絡(luò)尚未建立，高素質(zhì)人才的缺乏等因素都是導(dǎo)致公允價(jià)值可操作性不夠的原因。

3.稅收成本的考慮

目前，我國財(cái)政部、國家稅務(wù)總局明確規(guī)定在計(jì)稅時(shí)，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”不予以考慮，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額（《關(guān)于執(zhí)行<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則>有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅[2007180號(hào)））。因此，無論企業(yè)采用何種模式，其應(yīng)納稅所得額是一樣的。但是，若企業(yè)采用成本模式，由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，企業(yè)完全可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算的利潤直接計(jì)算所得稅，比較簡單；若采用公允價(jià)值模式，考慮到會(huì)計(jì)和稅法處理的差異， 企業(yè)不能根據(jù)利潤直接計(jì)算，而只能通過納稅調(diào)整計(jì)算應(yīng)納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。

4.利潤波動(dòng)幅度較大

公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，不再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤會(huì)隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而上下變動(dòng)。因此，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者。最近幾年我國投資性房地產(chǎn)市場處于加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，如果每年的重估增值額將持續(xù)為正值，則利潤將會(huì)得到持續(xù)地提升。但2008年底全球爆發(fā)金融危機(jī)，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，大部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)了貶值，導(dǎo)致公司利潤出現(xiàn)波動(dòng)甚至轉(zhuǎn)盈為虧，加大企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.未來盈余管理的考慮

按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定，成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，將轉(zhuǎn)換時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價(jià)值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，公司一旦選擇公允價(jià)值模式就不得再轉(zhuǎn)為成本模式，公司在未來就無法通過公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變這一方法調(diào)節(jié)公司利潤，不利于公司未來的盈余管理。而采用成本模式，在公司需要調(diào)節(jié)利潤時(shí)可以利用投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式轉(zhuǎn)變并結(jié)合其他業(yè)務(wù)達(dá)到有效控制企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的目的，如ST公司可以在其需要扭虧為盈的年度將成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式并將其出售，由于房地產(chǎn)價(jià)格近年來連連攀升，成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式會(huì)有一個(gè)大額的資本公積入賬，同時(shí)將其出售，原計(jì)入資本公積的金額會(huì)在當(dāng)期轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌麡I(yè)務(wù)收入計(jì)入利潤，從而達(dá)到有效利用其進(jìn)行盈余管理（S﹡ST百花2004年、2005年的每股收益分別為-0.09元和-1.28元，在面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的壓力下，公司在2006年對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，2006年的每股收益一舉扭虧為盈，達(dá)到0.0135元）。而采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是將房地產(chǎn)增值產(chǎn)生的收益分?jǐn)傆诟鱾€(gè)報(bào)告期，不能將多年累積的房地產(chǎn)增值額集中在某一期列示，從而實(shí)現(xiàn)公司未來盈余管理的要求。

6.成本較高成為公允價(jià)值推廣的門檻

使用公允價(jià)值進(jìn)行初始和后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，會(huì)計(jì)人員需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末對資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值做出新的認(rèn)定，這個(gè)過程需要整理大量數(shù)據(jù)和信息，因此將會(huì)增大會(huì)計(jì)計(jì)量和賬務(wù)管理的操作成本。與歷史成本相比，公允價(jià)值的獲得無疑要投入更多的資源。其次，公允價(jià)值的應(yīng)用對于大多數(shù)會(huì)計(jì)從業(yè)人員來說是一項(xiàng)挑戰(zhàn)，要掌握新準(zhǔn)則有關(guān)的具體應(yīng)用需要從知識(shí)和操作上給予系統(tǒng)的訓(xùn)練。這主要通過完善持續(xù)的培訓(xùn)來完成，而培訓(xùn)費(fèi)用也將是一筆不小的花費(fèi)。因此，要使公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用切實(shí)地提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性和可靠性，必定要增加一定的成本。這對于處在發(fā)展中的企業(yè)來講是一種挑戰(zhàn)，也成為了操作上障礙。

（7）對會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的挑戰(zhàn)

公允價(jià)值的確定最終需要依靠會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷，由于公允價(jià)值在操作上仍然很大程度地受到主觀因素的影響，會(huì)計(jì)人員職業(yè)素質(zhì)的高低便成為公允價(jià)值確定的又一重要因素。實(shí)際工作中要求企業(yè)會(huì)計(jì)人員不僅精通會(huì)計(jì)，還應(yīng)熟練掌握財(cái)務(wù)管理技術(shù)，但同時(shí)，我國現(xiàn)實(shí)的客觀環(huán)境是會(huì)計(jì)人員整體業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，對公允價(jià)值的理解和使用程度不夠，合理估計(jì)和判斷能力較差，這也影響了會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性，直接的降低了公允價(jià)值的可靠程度。

四、解決對策

為使公允價(jià)值在我國更加合理有效地應(yīng)用，需要制定多項(xiàng)配套的政策，如：出臺(tái)更加具體的制度或準(zhǔn)則將公允價(jià)值應(yīng)用的方法具體化，從制度上完善公允價(jià)值的應(yīng)用體系，使公司在投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目具體應(yīng)用起來更加方便。公允價(jià)值應(yīng)該在符合我國國情的情況下全面廣泛應(yīng)用，從自身不斷完善，同時(shí)借鑒國外的先進(jìn)理論，對公允價(jià)值計(jì)量模式不斷調(diào)整，走中國特色的路線，而不能完全照搬國外的制度準(zhǔn)則。

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