摘要：利用DEA三階段分析法對2008年中國31個省（自治區(qū)、直轄市）房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了排除環(huán)境變量和統(tǒng)計(jì)噪音影響的技術(shù)效率分析，結(jié)果表明，很多省份的房地產(chǎn)行業(yè)效率水平的確受到地區(qū)政府支持力度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等環(huán)境變量和好壞運(yùn)氣的影響，在同質(zhì)經(jīng)營環(huán)境下純技術(shù)效率不高的問題更加突出。從而，提出了提高我國房地產(chǎn)業(yè)效率的相應(yīng)策略。

關(guān)鍵詞：三階段DEA；房地產(chǎn)業(yè)；綜合技術(shù)效率；純技術(shù)效率；規(guī)模效率

中圖分類號：F203 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）08－０044－04

引言

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，尤其是近年來，房地產(chǎn)市場異常火爆，房價一路攀升。但是，房地產(chǎn)市場效率如何？提升的方向和空間在哪里？本文根據(jù)DEA和SFA的相關(guān)理論，以2008年我國31個省的相關(guān)數(shù)據(jù)為樣本[1]，對我國各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)效率進(jìn)行了實(shí)證研究。

現(xiàn)有文獻(xiàn)中大多著重于考察房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)總量的貢獻(xiàn)，如將房地產(chǎn)投資額作為資本形成總額的一部分，將其增量所占GDP增量的比例作為對GDP的貢獻(xiàn)[2-4]；或是通過選取代表房地產(chǎn)業(yè)的變量和代表國民經(jīng)濟(jì)水平的GDP，采用ARDL、ECM、Granger因果檢驗(yàn)等直接反映房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)總量的貢獻(xiàn)[5]。張志紅等基于主因子分析給出房地產(chǎn)上市公司在總體上市公司中的資產(chǎn)運(yùn)作水平[6]。王亞東、安立仁也運(yùn)用DEA方法考察了我國各省房地產(chǎn)行業(yè)的效率，但其并未排除環(huán)境變量和統(tǒng)計(jì)噪音對房地產(chǎn)行業(yè)的影響[7]。所以，國內(nèi)鮮有利用三階段DEA對房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力和效率進(jìn)行研究的文獻(xiàn)。

一、研究方法與工具

自Charnes和Rhodes創(chuàng)立基本的DEA模型后，為測度環(huán)境變量對決策單元效率的影響程度，Coelli（1998）提出了DEA的兩階段模型[8]。但由于該模型存在技術(shù)上的缺陷，并且在實(shí)際應(yīng)用中會忽略被包括在投入松弛或產(chǎn)出剩余里的信息，因此，H.O.FRIED創(chuàng)建了三階段DEA模型[9]。其三個階段分別是：

1.第一階段DEA模型。該階段使用投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)進(jìn)行一般DEA分析，本文采用投入導(dǎo)向的規(guī)模報酬可變的BCC模型。之所以采用投入導(dǎo)向，是因?yàn)楸局Y源節(jié)約和環(huán)境友好的要求，盡量減少投入和降低負(fù)產(chǎn)出是必要的。由于BCC作為一個成熟的DEA模型，其數(shù)學(xué)原理已非常清晰，這里不再贅述。

2.第二階段構(gòu)建相似SFA模型。Fried等人認(rèn)為，第一階段DEA分析得出的投入產(chǎn)出松弛變量由環(huán)境影響、管理無效率和統(tǒng)計(jì)噪音三因素構(gòu)成[9]。通過構(gòu)建SFA模型可分別觀測出以上三個因素的影響。本文以投入導(dǎo)向?yàn)槔?，分別對N個投入松弛變量進(jìn)行SFA分析。

首先，建立松弛變量：

sni＝xni-Xnλ≥0，n＝1，2，……N，i＝1，2，……I （1）

其中，sni是第一階段是第i個廠商在使用第n個投入的松弛變量（射線的加上非射線的）。Xn是X的第n行，Xnλ是xni對應(yīng)產(chǎn)出變量yi在投入效率子集上的最優(yōu)映射。

其次，建立松弛變量與環(huán)境解釋變量的理論模型：

sni＝fn（Zi；βn）-vni+uni，n＝1，2，……N，i＝1，2，……I （2）

其中，zi＝[z1i，z2i，……zki]，i＝1，2，……I，為K個可觀測的環(huán)境變量，fn（Zi；βn）是確定可行的松弛前沿，參數(shù)向量βn將被估計(jì)，vni+uni為混合誤差項(xiàng)。與隨機(jī)成本前沿公式一樣，vni～N（0，σ2vn）反映統(tǒng)計(jì)噪音，uni≥0反映管理無效率。

為進(jìn)行下一步的投入調(diào)整，首先必須從SFA回歸模型的混合誤差中把統(tǒng)計(jì)噪音從管理無效率中分離出來，為排除不同運(yùn)營環(huán)境和統(tǒng)計(jì)噪音的影響，對于那些相對有利的運(yùn)營環(huán)境或相對好運(yùn)的DMU的投入進(jìn)行向上調(diào)整，如（3）式

xAni＝xni+[maxi{zi，βn}]+[maxi{vni}-vni]，n＝1，……，N，i＝1，2，…… （3）

（3）式右邊的第一步調(diào)整使所有廠商處于共同的營運(yùn)環(huán)境，及樣本中所觀測的最差的環(huán)境。第二步調(diào)整是所有廠商處于共同的自然狀態(tài)，即樣本中遇到的最不幸的狀態(tài)，以致使每個DMU均面對相同的營運(yùn)環(huán)境和營運(yùn)運(yùn)氣。

3.第三階段調(diào)整后的DEA模型。用調(diào)整后的投入數(shù)據(jù)代替原始投入數(shù)據(jù)xni，再次運(yùn)用BCC模型計(jì)算效率值。第三階段輸出的DMU效率值，排除了運(yùn)營環(huán)境和統(tǒng)計(jì)噪音的影響，客觀體現(xiàn)了技術(shù)效率，更能反映事實(shí)。

二、變量的選取與分析

1.投入產(chǎn)出指標(biāo)的選取。鑒于數(shù)據(jù)的可得性和完整性，本文選取2008年中國31個省（自治區(qū)、直轄市，以下簡稱?。┑姆康禺a(chǎn)行業(yè)為樣本。文中數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2009》。

綜合DEA方法對投人和產(chǎn)出指標(biāo)的基本要求，對于房地產(chǎn)業(yè)投入指標(biāo)，主要從人力、財力和資源三個角度去衡量。鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)自身特點(diǎn)，經(jīng)過比較分析和測算，本文主要選取三個投入指標(biāo)：各個省房地產(chǎn)業(yè)本年度資金投入額、從業(yè)人員數(shù)、開發(fā)土地面積；兩個產(chǎn)出指標(biāo)：竣工面積和房屋銷售額。

2.環(huán)境變量的選取。環(huán)境變量指的是那些影響房地產(chǎn)業(yè)效率但不在樣本主觀可控范圍之內(nèi)的因素?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特性，本文主要考慮以下幾個因素作為環(huán)境變量：反映各地區(qū)政府對房地產(chǎn)業(yè)支持力度的土地增值稅稅率；反映一個地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)；反映一個地區(qū)市場化水平的非國有經(jīng)濟(jì)職工所占的比重，市場化水平越高，整個社會資源配置效率也越高；反映一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)生產(chǎn)總值，它既是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求因素，又可能從技術(shù)和管理等方面對供給產(chǎn)生影響。

三、實(shí)證結(jié)果分析

1.第一階段傳統(tǒng)DEA的實(shí)證結(jié)果。第一階段運(yùn)用Deap2.1軟件對中國31個省房地產(chǎn)行業(yè)的效率水平與規(guī)模報酬所處的狀態(tài)進(jìn)行了分析。結(jié)果如表1所示，在不考慮外在環(huán)境變量和隨機(jī)因素影響時，中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均技術(shù)效率為0.728，平均純技術(shù)效率為0.809，平均規(guī)模效率為0.900。其中，6個省（天津、上海、江蘇、浙江、西藏、寧夏）處于技術(shù)效率前沿，其他各省則面臨不同的技術(shù)效率改進(jìn)空間。除湖北、內(nèi)蒙古、重慶、河南、新疆以外，其他各省的純技術(shù)效率均低于規(guī)模效率，也就是說代表決策與管理水平的純技術(shù)效率不高是制約中國大多數(shù)省份房地產(chǎn)行業(yè)效率提升的主要因素。

2.SFA估計(jì)結(jié)果。由第一階段可得出樣本各投入變量的松弛量（射線加上非射線的），將其作為函數(shù)的被解釋變量，將政府支持力度、地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)狀態(tài)、地區(qū)市場化水平、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作為解釋變量進(jìn)行SFA回歸分析。結(jié)果如表2所示。

由表2可知，每個似然比LR都通過5%的顯著性檢驗(yàn)，即表明混合誤差項(xiàng)中存在技術(shù)非效率，因此，使用SFA分析十分必要[10]。而且λ＝表示技術(shù)無效率方差占總方差的比率，每個回歸分析都顯示γ→1，且顯著水平均達(dá)到1 ，這說明技術(shù)效率存在差異，采用SFA分析是適宜的，并且表明技術(shù)無效率對松弛變量的產(chǎn)生具有很大的影響，而隨機(jī)因素影響很小[11]。

由于環(huán)境變量是對各投入松弛變量的回歸，所以當(dāng)回歸系數(shù)為負(fù)時，表示增加環(huán)境變量有利于投入松弛變量的減少，即有利于減少各投入變量的浪費(fèi)[11]。

（1）政府支持力度：其對資金和從業(yè)人員投入松弛變量的回歸系數(shù)為負(fù)，表明加大政府支持力度有利于資金和人力資源的節(jié)約，但會造成土地資源的浪費(fèi)。所以，政府加大對房地產(chǎn)行業(yè)的支持的力度并不一定會帶來其效率的增長。

（2）地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)狀態(tài)：這一環(huán)境變量由企業(yè)個數(shù)來反映。企業(yè)個數(shù)的增多會導(dǎo)致資金、人力和土地資源的浪費(fèi)。這可能由于企業(yè)越多小規(guī)模企業(yè)所占的比重就越大，這會加劇資源的浪費(fèi)，其值均通過1%的顯著性檢驗(yàn)。

（3）市場化水平：其對占用土地面積松弛變量的回歸系數(shù)、對資金和從業(yè)人數(shù)投入的松弛變量的回歸系數(shù)均為負(fù)，且通過顯著性檢驗(yàn)，表明市場化水平的提高有利于房地產(chǎn)業(yè)效率的提高。

（4）地區(qū)生產(chǎn)總值：其對房地產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)松弛變量和占用土地面積松弛變量的回歸系數(shù)為負(fù)，表明地區(qū)生產(chǎn)總值的增加有利于人力資源和土地資源的增加；其對資金投入松弛變量的回歸系數(shù)為正，表明各地生產(chǎn)總值的增加不利于資金的節(jié)約。

3.投入調(diào)整后的實(shí)證結(jié)果。根據(jù)（4）式進(jìn)行投入變量的調(diào)整，利用Deap2.1再次進(jìn)行BCC模型運(yùn)行，可獲得第三階段的各效率值以及規(guī)模報酬的狀態(tài)，運(yùn)行結(jié)果見表3。

如表3所示，排除環(huán)境變量和統(tǒng)計(jì)噪音的影響前后，各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)效率發(fā)生顯著變化。表1中處于效率前沿的西藏和寧夏效率水平大幅下滑。晉升至效率前沿的則有廣東和福建兩省，說明這兩個地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)在剝離環(huán)境因素和統(tǒng)計(jì)噪音的同質(zhì)環(huán)境下經(jīng)營是高效的。房地產(chǎn)行業(yè)的平均技術(shù)效率由0.728下降為0.603，平均規(guī)模效率從0.900下降到0.832，而平均純技術(shù)效率由0.809下降到0.688。大多數(shù)地區(qū)的綜合技術(shù)效率出現(xiàn)大幅下降，且大多地區(qū)的綜合技術(shù)效率下降主要是由于純技術(shù)效率下降導(dǎo)致的。也就是說，客觀上純技術(shù)效率不高是制約中國大多數(shù)省份地產(chǎn)行業(yè)效率提升的主要因素。有些?。ㄊ校?，如北京、福建、遼寧的純技術(shù)效率值大幅上升，說明這個地區(qū)之前較低的技術(shù)效率確實(shí)有部分是由于比較差的環(huán)境或不好的運(yùn)氣所致，而非它的技術(shù)管理水平差。而部分地區(qū)，如內(nèi)蒙古、寧夏等的純技術(shù)效率值大幅下降，表明它們之前的高效率與它們所處的有利環(huán)境和好運(yùn)密切相關(guān)，它們的技術(shù)管理水平并沒有看上去那么高。

四、中國各省房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出變量的松弛程度分析

因?yàn)榈谌A段的效率值更趨客觀真實(shí)，效率改善也應(yīng)以此為基礎(chǔ)。依據(jù)第三階段DEA分析結(jié)果，按照投入（產(chǎn)出）變量松弛程度=投入（產(chǎn)出）松弛變量÷原投入（產(chǎn)出）量，可以得出2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)DEA非有效地區(qū)各投入變量和產(chǎn)出變量的松弛程度，如表4所示。

1.從投入方面看，北京、河北、山西、內(nèi)蒙古、黑龍江、湖北、重慶、四川等處于經(jīng)濟(jì)加速成長階段[12]的省份資金投入額和占用土地面積兩項(xiàng)指標(biāo)的投入冗余較為嚴(yán)重，而河南、廣西、海南、甘肅、寧夏、新疆等經(jīng)濟(jì)尚處在起飛階段[12]的省份勞動力投入冗余較為嚴(yán)重，或者說這些地區(qū)人員的專業(yè)素質(zhì)不高、工作效率低下。而北京、河北、山西、內(nèi)蒙古、黑龍江、湖北、重慶、四川等地在2008年資金投入額和占用土地面積的松弛變量均比河南、廣西、海南、甘肅、寧夏、新疆等地要高，尤其是在完成投資額方面，表明這些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)存在著投資過熱的問題。

2.從產(chǎn)出方面看，處于經(jīng)濟(jì)加速成長階段的省份和處于經(jīng)濟(jì)起飛階段的省份均存在房屋銷售額不足的情況，但北京、山東、湖北、重慶等處于經(jīng)濟(jì)加速成長階段的省份更為嚴(yán)重。這說明我國房地產(chǎn)業(yè)房屋銷售額存在不足。由于竣工面積除內(nèi)蒙古、河南、寧夏有稍微不足外，其他省份均無不足，這說明房屋在從竣工到銷售成功這個環(huán)節(jié)上出了問題。由于我國普遍房價較高，因此我國房地產(chǎn)業(yè)存在房屋滯銷的情況，經(jīng)濟(jì)加速成長階段的地區(qū)這一問題尤為嚴(yán)重。

五、小結(jié)與改進(jìn)策略分析

通過以上分析，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，提高房地產(chǎn)業(yè)的效率就是要在政府的監(jiān)督與宏觀政策的調(diào)控下，從行業(yè)的內(nèi)部投入與產(chǎn)出情況綜合分析，逐步調(diào)整行業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)整合全行業(yè)的資源達(dá)到優(yōu)化配置的狀態(tài)。具體的策略有以下幾個方面。

1.加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，合理進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位。由以上數(shù)據(jù)分析知道，我國房地產(chǎn)業(yè)總體上存在房屋滯銷的情況，尤其是北京等經(jīng)濟(jì)加速成長的地區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)商要在政府政策的調(diào)控下，在市場信號的引導(dǎo)下，充分考慮消費(fèi)者的實(shí)際需求，加大對中、低檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，限制或控制高檔商品房、寫字樓和別墅的開發(fā)。

2.對于經(jīng)濟(jì)處于起飛階段的地區(qū)，可以通過提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和建立房地產(chǎn)企業(yè)間的聯(lián)盟的方法，提高其資源利用水平，以使現(xiàn)有資源發(fā)揮最大效用。房地產(chǎn)企業(yè)之間通過建立聯(lián)盟可以降低市場風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，整合企業(yè)之間的資源，以提高資源的利用效率。

3.重塑房地產(chǎn)市場監(jiān)管體制。由第三階段DEA分析結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)市場總體上已處于規(guī)模收益遞減階段，需要重塑房地產(chǎn)市場監(jiān)管體制，防止房地產(chǎn)業(yè)的過快過熱發(fā)展。房地產(chǎn)市場監(jiān)管體制的有效性和規(guī)范性，是決定房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的基礎(chǔ)[13]。

4.完善房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人才的培養(yǎng)體系。對于經(jīng)濟(jì)處于起飛階段的地區(qū)尤其要注意人才的培養(yǎng)，這是因?yàn)檫@些地區(qū)的從業(yè)人員冗余相對經(jīng)濟(jì)加速成長地區(qū)更為嚴(yán)重。從某種程度上講，人員專業(yè)化程度不高，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)企業(yè)成長與成熟的重要因素之一。因此，要完善房地產(chǎn)從業(yè)人員的培養(yǎng)，提高房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，尤其是要提高不發(fā)達(dá)地區(qū)的從業(yè)人員素質(zhì)。

5.加快房地產(chǎn)信息化建設(shè)，加強(qiáng)投資引導(dǎo)。研究表明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)存在銷售不暢、投資額冗余的現(xiàn)象，而信息分散、信息失真是導(dǎo)致其產(chǎn)生的重要原因。因此，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)信息化建設(shè)。國家主管部門應(yīng)著手建設(shè)全國的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，盡快建立起公開、透明、高效的房地產(chǎn)信息市場，為國家宏觀管理和發(fā)展商投資提供服務(wù)。

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