◆他山之石：

各國房產(chǎn)調(diào)控情況縱覽

美國：房產(chǎn)稅大頭用作教育開支

在美國，對房地產(chǎn)占有、處置、收益等各個環(huán)節(jié)征收的各類稅項總稱為房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅有狹義和廣義之分，狹義的房產(chǎn)稅是指對房屋本身征收的稅，屬于財產(chǎn)稅；廣義的房產(chǎn)稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時要繳納的稅。

目前，全美50個州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預(yù)算的重要手段。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5。

對于一個房主來說，房產(chǎn)估價和稅率是決定其要繳納的房產(chǎn)稅高低的兩個關(guān)鍵因素。而對房產(chǎn)進行估價的權(quán)力掌握在地方政府手中。不過，由于與學(xué)區(qū)稅相比，郡稅和城市稅所占比例并不大，地方政府在對房產(chǎn)進行估價時，通常都會表現(xiàn)得比較“保守”，評估出的房產(chǎn)價值一般僅定為市場價格的50%～75%。

據(jù)了解，美國房產(chǎn)稅七成用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境，從而讓學(xué)區(qū)周圍環(huán)境改善，房價自然升值。在大多數(shù)美國老百姓看來，交了房產(chǎn)稅后孩子可以享受十幾年的義務(wù)教育，他們當(dāng)然愿意交稅。這充分體現(xiàn)了稅收“取之于民，用之于民”的理念。

在美國，征收的房產(chǎn)稅用來支付學(xué)生午餐、校車的費用、教學(xué)設(shè)備、教師的工資發(fā)放和福利改善等龐大開支。比如匹茲堡最貴的學(xué)區(qū)，一年平均預(yù)算就要7000萬美元。因此，一般房產(chǎn)稅最高的地區(qū)，學(xué)區(qū)也都是最好的，因為有財政支持。所以這里的房產(chǎn)，每年的增值也大。而且自己的孩子從學(xué)前班一直到高中畢業(yè)，不用交學(xué)費。美國政府在使用稅收方面也接受老百姓嚴格的監(jiān)督。

英國：居民樓房沒有土地所有權(quán)

英國房地產(chǎn)稅的叫法并不統(tǒng)一。英格蘭、蘇格蘭和威爾士叫“家庭稅”，而北愛爾蘭就叫“市政服務(wù)稅”。

在英國，買了房子并不一定就買了土地，有的房屋土地僅有一定期限的使用權(quán)。獨立房屋土地所有權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)可以統(tǒng)一，但公寓住宅則不同，因為是幾十戶、幾百戶人共用一塊土地，此時房屋所有者擁有的只是土地的“租期”，土地所有權(quán)也許在某個人手里，也許在政府手里。

英國也有法律規(guī)定，樓房如果多于2/3的業(yè)主投票同意購買土地所有權(quán)，那就必須首先成立一個公司，以公司的名義購買樓房宅基地，這時，土地實際上就是法人所有，也就是為買這塊土地所成立的公司股東集體所有。

在實踐中，樓房住戶成立公司單獨購買土地所有權(quán)的案例很少，因為英國還有個遺產(chǎn)稅，如果把土地價格追加到房屋價格上，那將來要繳納的遺產(chǎn)稅會高得讓人不得不把房子捐出去。

英國的房地產(chǎn)的估價由政府開發(fā)的專用軟件自動完成，稅額從個人工資賬戶或養(yǎng)老金賬戶自動劃撥到市政房產(chǎn)稅交納賬戶，無需個人參與。完稅后，如果個人有異議，可以提出復(fù)核，發(fā)現(xiàn)誤差，多退少補。

另外，英國對非居民住房的房地產(chǎn)稅單獨征收，包括商業(yè)用房、市鎮(zhèn)及村莊的辦公用房。非居民住房的房地產(chǎn)稅雖然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地區(qū)支持貧困地區(qū)。

2004年，英國平均房價已比1995年高163%，投資性購房個人貸款行為在2004年以前的5年中猛增。

英國政府通過各種稅收辦法，使英國的“房價收入比”在2004年第四季度回落，2005年繼續(xù)下降，房價漲勢得到有效平抑。

德國：炒房者無利可圖

在德國，只要有房產(chǎn)，一般需繳納房產(chǎn)稅，只有當(dāng)房產(chǎn)是文物，而且維護費用超過房產(chǎn)收益時，可以提出免稅申請。

房產(chǎn)稅在德國是地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。計算方式相對簡單，是按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。

房產(chǎn)購置稅可以說是更重要的調(diào)節(jié)手段。每購置一處房產(chǎn)，需按房產(chǎn)的實際價值繳納一定數(shù)量的稅。這個稅也是地方稅，相應(yīng)地有一部《房產(chǎn)購置稅法》。在德國，房產(chǎn)購置稅基本上是按房產(chǎn)價值的3.5%征收，各個聯(lián)邦州有所不同。例如，首都柏林從2007年1月1日開始為4.5%。

在德國的房地產(chǎn)市場，投機資本難以獲得成功，房市發(fā)展穩(wěn)定。就是因為德國政府沒有把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”。

目前德國有8200萬人口，而住房總數(shù)達到4000萬套。同時，德國每年還有25萬套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房價的上漲。

新加坡：政府當(dāng)開發(fā)商統(tǒng)一制定價格

在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經(jīng)濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。

居民購買組屋價格低廉，也受到嚴格的限制：屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。

新加坡還規(guī)定，一個家庭同時只能擁有一套組屋，防止投機多占。另外，業(yè)主出售購買時間不足1年的房屋，要繳納高額的房產(chǎn)稅，這對抑制炒房和商品房價格暴漲非常有效。

新加坡政府長期堅持以政府分配為主、市場出售為輔的原則，在房地產(chǎn)市場上牢牢掌握了主動權(quán)，既解決了大部分國民的住房問題，也有效地平抑了房價。

目前新加坡全國約有84%的人安居在組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國公民。

韓國：利用賦稅穩(wěn)定房價

韓國房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷過快速增長的階段，但隨著韓國政府出臺多種賦稅制度，房地產(chǎn)市場的投機行為已基本得到控制。

韓國政府為了抑制房價過快上漲，制定了多種賦稅制度，其中最具代表性的就是綜合不動產(chǎn)稅。1997年亞洲金融危機之后，為了快速恢復(fù)經(jīng)濟，韓國政府放寬了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度，并實行低利率政策，這對促進房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極作用，但也助長了房地產(chǎn)投機，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格過快上漲，并產(chǎn)生一定的資產(chǎn)泡沫。尤其是2001—2006年，韓國全國房地產(chǎn)價格平均每年以超過10%的速度增長，而首爾地區(qū)的房價更是增長速度超出人們的想象。僅2006年一年，首爾地區(qū)平均房價上漲就達到19.2%，首爾市江南地區(qū)的房價更是平均上漲達到25.9%。

為了抑制房價過快上漲，韓國政府于2005年出臺了綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過6億韓元(1美元約合1144韓元)的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率為每年0.75%～2%之間。此外，韓國從1961年起就征收財產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實物財產(chǎn)的人，也是根據(jù)財產(chǎn)價值不同，所負擔(dān)的稅率也不同。因此，如果將財產(chǎn)稅和綜合不動產(chǎn)稅算在一起，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層就會承擔(dān)更重的賦稅。

為了打擊房地產(chǎn)投機行為，韓國政府出臺了更為嚴厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購買房產(chǎn)2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時，仍需要繳納6%～35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。隨著這一政策的出臺，再加上之前的綜合不動產(chǎn)稅，韓國房地產(chǎn)投機現(xiàn)象得到了很好的控制，房價也基本得到了穩(wěn)定。

日本：根據(jù)時價征稅

在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來說，買房不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，而且意味著獲得相應(yīng)的土地所有權(quán)。即便購買的是公寓樓，也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分攤整棟樓占有的土地。因此，在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，而且涉及土地。

一般說來，從房屋、土地保有類課稅來看，與土地、房屋有關(guān)的稅金，包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅等稅種。

上世紀50年代，日本在地方稅制改革中引進了固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅屬于地稅，由地方稅務(wù)機關(guān)征收管理。固定資產(chǎn)稅主要對土地、房屋等征稅，納稅人是法律意義上的土地、房屋產(chǎn)權(quán)所有者。土地包括住宅、農(nóng)田、森林、牧場、原野等，房屋包括住宅、店鋪、工廠等。

對土地、房屋的課稅依據(jù)是市場價值計征的，日本稱之為“適當(dāng)?shù)臅r價”。日本一般每3年進行一次基礎(chǔ)評估，估價的當(dāng)年稱為基準年度，該年度的價格稱為基準年度價值。在其后的兩年中，如無重大變化，一般不重新估價。土地價格是依據(jù)“路線價”計算出來的。依據(jù)固定資產(chǎn)評價標(biāo)準所確定的路線，其周邊的單位土地價格是計算不同地區(qū)、不同用途的土地價格的基礎(chǔ)，房屋則以房屋再建價格為基礎(chǔ)評估。

（整理/張克）