九江學院 熊 斌

房地產(chǎn)估價風險成因與防范策略

九江學院 熊 斌

一、房地產(chǎn)估價風險特點

（一）客觀性 引發(fā)房地產(chǎn)估價風險的因素是客觀存在的，這是由房地產(chǎn)估價的“估”這一專業(yè)判斷特點來決定的，估價人員需利用廣泛的專業(yè)知識、豐富的實踐經(jīng)驗進行判斷，而大部分專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗只有通過長期觀察、了解事物的發(fā)展來進行積累。估價人員只能通過積累自身經(jīng)驗來采取有效措施降低風險發(fā)生的可能性，而不能絕對避免風險的發(fā)生。

（二）潛伏性 估價工作完成之后，導致房地產(chǎn)估價風險的可能性已經(jīng)客觀形成，但不一定顯現(xiàn)，有關當事人要承擔的責任和遭受的損失暫時還沒有成為現(xiàn)實。只有在相關風險因素顯現(xiàn)并發(fā)生變化時，才能轉(zhuǎn)化為風險，但是如果這種狀況一旦被相關利益人發(fā)現(xiàn)，并且他們不能再容忍這種狀況已經(jīng)給他們造成的損失，那么，這種潛在的風險將會成為事實風險。

（三）模糊性 房地產(chǎn)估價的特點決定了房地產(chǎn)估價結(jié)果的非唯一性。在選擇客戶、選擇估價依據(jù)和方法、制定估價計劃等方面的不同，估價結(jié)果也會發(fā)生相應的變化，因此，估價風險難以定量判斷。目前，也沒有適當模型解釋風險各個因素之間的關系，風險衡量困難，責任難以界定。

（四）多因素性 房地產(chǎn)估價風險存在多因素性，估價風險寓于估價全過程的每個環(huán)節(jié)、每個方面，每個環(huán)節(jié)的具體風險又是由多種因素構(gòu)成的，同時涉及政府、估價機構(gòu)、估價人員及相關經(jīng)濟主體等多個利益方，政府法律政策、機構(gòu)經(jīng)營管理、人員職業(yè)操守等都會成為風險因素。

二、房地產(chǎn)估價風險成因分析

（一）客觀原因及分析 形成房地產(chǎn)估價風險的客觀原因是指不以估價主體的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，無法通過估價主體自身努力予以控制和消除的導致風險的因素。這些客觀因素主要有：

一是房地產(chǎn)估價行業(yè)本身固有的風險。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)形成和發(fā)展的時間較短，理論界和實務界對估價理論與方法的研究仍處于探索階段，存在理論的滯后和實踐的發(fā)展之間的矛盾，估價方法的有限性與估價對象的復雜性、估價目的的多樣性之間的矛盾，估價結(jié)果的咨詢性與估價報告使用者對估價結(jié)果的過渡依賴性之間的矛盾。這些矛盾不可避免地會給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來了一定風險。此外，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性及不完善性都會不同程度地給房地產(chǎn)估價帶來風險。

二是政策法規(guī)風險。政策法規(guī)風險主要是由于估價人員未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關政策法規(guī)或政策法規(guī)運用不合理所引起的估價失誤而帶來的風險。在我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展形勢下，有關政策法規(guī)變動頻率比較大，而且各地方也會根據(jù)本地的特殊情況出臺相應的規(guī)定。因此，估價機構(gòu)和人員如果不能隨時掌握政策法規(guī)的最新變化和地方上的一些特殊規(guī)定，保持信息渠道通暢，理解政策背景，就會影響房地產(chǎn)的正常評估，引發(fā)政策法規(guī)風險。

三是社會公眾、政府部門對行業(yè)的理解存在偏差。房地產(chǎn)估價屬于專業(yè)性社會中介服務行業(yè)，具有自己獨特的角色和作用。然而，在現(xiàn)實社會中，房地產(chǎn)估價的功能和作用常被曲解，給行業(yè)執(zhí)業(yè)帶來不必要的風險。隨著房地產(chǎn)估價事業(yè)的日益發(fā)展，社會公眾對估價主體具備的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗不斷提出更高的要求，但注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行估價業(yè)務具有較強的主觀判斷色彩，與公眾獨立、客觀、公正的客觀要求之間存在一定的矛盾，如果不正確理解這種矛盾，也會給房地產(chǎn)估價業(yè)務帶來一定風險。

四是估價主、客體信息的不對稱。房地產(chǎn)估價工作是一項涉及面廣、估價對象復雜、估價目的各異、價值標準和方法各有側(cè)重的工作。房地產(chǎn)估價主體對估價標的物價值的揭示是通過對信息的收集、鑒定和分析來進行價值判斷的，是否掌握豐富的基礎資料和市場信息是估價結(jié)論能否準確公正的重要保障，而實際估價過程中信息不對稱現(xiàn)象普遍存在，使得估價主體在收集、鑒定和分析信息過程中可能產(chǎn)生遺漏或錯誤，致使對估價標的物的價值做出與實際價值不一致的結(jié)論，從而產(chǎn)生估價風險。

（二）主觀原因及分析 主觀原因是指來自于資產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部的風險，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是房地產(chǎn)估價業(yè)務的性質(zhì)。房地產(chǎn)估價業(yè)務具有價值判斷性質(zhì)。根據(jù)價格規(guī)律，房地產(chǎn)估價的市場價格總是圍繞著理論價格而上下波動。房地產(chǎn)理論價格是長期均衡價格，它客觀地存在著，并發(fā)揮著作用，而房地產(chǎn)估價是市場價格，它是估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當方法，并綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在某一估價時點的客觀合理價格作出的一種估測、判斷。由于影響房地產(chǎn)價格的因素較多，在實際把握中難以做到完全準確，評估價格與理論價格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了估價工作的風險性。

二是估價人員專業(yè)能力不足。房地產(chǎn)估價需要運用知識和經(jīng)驗進行判斷，采用哪種評估方法、哪種評估參數(shù)，收集多少評估依據(jù)，提出什么評估結(jié)果，都直接依賴于估價人員的判斷，取決于估價人員的經(jīng)驗和業(yè)務能力。由于我國房地產(chǎn)估價起步較晚，估價人員的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗都還有限，專業(yè)勝任能力和業(yè)務水平不高，在估價業(yè)務中面對錯綜復雜的評估內(nèi)容往往會無所適從，使估價風險加大。

三是估價機構(gòu)之間惡性競爭嚴重?，F(xiàn)階段在我國房地產(chǎn)估價行業(yè)有一個突出的現(xiàn)象，由于房地產(chǎn)估價機構(gòu)過多，估價業(yè)務不飽滿，各房地產(chǎn)估價機構(gòu)之間為爭攬業(yè)務而不計成本，采取不正當?shù)膲簝r競爭，造成了估價成本比例的不斷攀升，從而加大了估價工作的行業(yè)風險。

四是估價人員的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)水平不過關。由于我國目前仍未形成一套非常完整、科學的估價人才培養(yǎng)、準入及晉級機制，且法律法規(guī)方面還不夠健全完善，缺乏對從業(yè)人員有效的約束和考核，因此受到知識結(jié)構(gòu)和政策水平的限制，市場的激烈競爭就導致許多估價人員職業(yè)道德觀念淡薄，在實踐中發(fā)生程度不同的差錯，從而導致估價風險的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)估價風險防范與規(guī)避

（一）強化風險防范意識，樹立質(zhì)量競爭觀念 要強化房地產(chǎn)估價風險，估價人員必須轉(zhuǎn)變思想觀念，充分認識到房地產(chǎn)估價風險的防范和控制不僅是理論研究的對象，也是關系到房地產(chǎn)估價行業(yè)生存發(fā)展的大問題。進而樹立起質(zhì)量競爭意識，克服短期利益驅(qū)動，以質(zhì)量求信譽，以信譽求發(fā)展。雖然房地產(chǎn)估價風險是客觀存在的，但只要估價人員充分認識到估價風險的廣泛性和危害性，強化風險意識，保持應有的職業(yè)謹慎，嚴格按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和有關法律法規(guī)進行估價工作，擬定科學的估價計劃，采用正確、恰當?shù)墓纼r程序和方法，制作全面規(guī)范的估價報告，就能降低估價風險發(fā)生的可能性。

（二）建立健全估價機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系，加強內(nèi)部控制管理 建立和完善估價機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系需要從獲取估價任務開始，一直到項目完成后向用戶提供估價報告為止。估價機構(gòu)應建立有效的內(nèi)部風險管理機制，一般包括風險預測、風險控制和風險監(jiān)督三個階段。第一，風險預測，即估價機構(gòu)承接業(yè)務要謹慎，一定要對委托目的、范圍、要求、時限等進行充分了解、分析，在制定項目實施計劃時，增加風險預測的內(nèi)容，對待估價項目的可行性進行分析論證，找出其中可能存在的風險因素，并制定出有針對性的規(guī)避措施，同時要確定選派合適的、能勝任的專業(yè)人員，這是提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關鍵。第二，風險控制，在項目實施過程中，要求估價機構(gòu)有科學完善的內(nèi)部控制計劃和實施流程，并貫徹于估價項目的各個環(huán)節(jié)。一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到取證充分、適當，底稿完整，記錄詳盡。第三，風險監(jiān)督，主要作用在于及時發(fā)現(xiàn)反饋和規(guī)避風險，主要內(nèi)容包括建立風險責任制、估價報告審核制以及風險監(jiān)督獎罰制度，強化估價人員的風險意識，確保將估價風險減低到最低限度。

（三）加強房地產(chǎn)人員專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德建設 房地產(chǎn)估價人員專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平的高低直接關系著房地產(chǎn)估價風險，以及發(fā)生風險損失可能性的大小，同時也反映著房地產(chǎn)估價人員風險意識的強弱。降低房地產(chǎn)估價風險，必須從提高房地產(chǎn)估價人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平入手。必須加強對執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務培訓，完善房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育。繼續(xù)教育是不斷提高估價師業(yè)務水平和能力的必然要求，為了適應不斷變化的環(huán)境需要，估價師必須不斷學習，更新和拓寬自己的知識面，不斷關注行業(yè)新動態(tài)，及時把握房地產(chǎn)估價政策的調(diào)整，思考解決新問題的方式。要提高房地產(chǎn)估價人員專業(yè)技能素質(zhì)，使其熟練掌握有關房地產(chǎn)估價方面的法律法規(guī)，在實踐中積極探求新的估價理論及方法，使之更好地與實踐相結(jié)合。房地產(chǎn)估價機構(gòu)還應當積極創(chuàng)造條件，采用多種有效方式加強執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務培訓，組織開展與其他估價機構(gòu)之間的業(yè)務交流活動，共同商討應對房地產(chǎn)估價風險的防范策略。

（四）建立信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，增強房地產(chǎn)信息透明度 房地產(chǎn)估價師在進行房地產(chǎn)估價時，需要大量的信息作為估價參考和類比的依據(jù)，由于信息不完整或者不準確而產(chǎn)生的風險較難避免，這與現(xiàn)在房地產(chǎn)信息透明度不夠有相當?shù)年P系。房地產(chǎn)信息包括政府政策、房地產(chǎn)市場和其他相關的信息，主要指房地產(chǎn)市場交易信息、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案管理、商品房預售管理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、存量房轉(zhuǎn)讓、房屋租賃管理、房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案等業(yè)務信息以及政府可以公開的土地出讓計劃、土地出讓情況等。

［1］陳春東：《房地產(chǎn)評估中的風險及預防》，《現(xiàn)代商業(yè)》2008年第20期。

（編輯 向玉章）