王勇

（信鼎譽合〔山西〕資產(chǎn)房地產(chǎn)評估有限公司，山西 太原 030006）

一、前言

房地產(chǎn)評估作為資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的重要類別，一旦出現(xiàn)估價價值偏離問題，不但會影響房地產(chǎn)所有人的經(jīng)濟收益，還會擾亂市場運營秩序，對估價機構(gòu)的信譽產(chǎn)生不良影響。為了提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量，增強估價數(shù)據(jù)的可靠性，促使房地產(chǎn)估價價值與實際情況具有較高的匹配度，需要立足現(xiàn)狀，為我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)的改革給出新的指引，在人才保障下應(yīng)對估價風險，滿足新時代房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)實際需求。

二、資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)原則

資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價中，常要求估價員按照以下六個原則開展估價工作：第一，合法性，在對房地產(chǎn)進行估價時，需要遵循我國房地產(chǎn)法、擔保法、資產(chǎn)評估法等法律要求；第二，最高最佳使用性，在房地產(chǎn)估價中，需要基于多種適用情形建立估價前提，以此保證獲取的估價報告具備權(quán)威性，包括以裝修改造后、重新利用后、轉(zhuǎn)換用途后的房地產(chǎn)作為估價對象；第三，公平性，在房地產(chǎn)項目的估價業(yè)務(wù)中，估價員需要以公平、公正的態(tài)度對待所有客戶；第四，可替代性，在同等環(huán)境里，估價員的估價應(yīng)該保持在正常價格以上；第五，時效性，估價員實施估價行為，需要控制好不同時點的評估價值；第六，謹慎性，估價員應(yīng)保持嚴謹態(tài)度，尤其是在評估房地產(chǎn)抵押價值時，必須謹慎估價。

三、資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價中評估價值偏離原因

在資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價環(huán)節(jié)，結(jié)合學者尹吉淑研究成果中的具體實例，歸納引起評估價值偏離的具體原因。某估價機構(gòu)對某查封廠房進行市場估價，依據(jù)不同估價方法分別得出廠房單價，即3405元/㎡（市場比較法）、2186元/㎡（收益法）、3050元/㎡（成本法），此時估價員在評估房地產(chǎn)價值時，按照固有思維，以50%作為估價依據(jù)，得出2618元/㎡的評估價值。結(jié)合市場房地產(chǎn)售價情況，因該廠房屬于未上市房地產(chǎn)，折算后評估價值為3250元/㎡。

為何會出現(xiàn)評估價值偏離，其根本原因如下。第一，估價員固守傳統(tǒng)思維，未綜合考慮估價報告的詳細信息，僅憑以往經(jīng)驗與思維習慣給出估價結(jié)果，增加了偏離風險；第二，房地產(chǎn)信息不對稱，客戶向估價機構(gòu)提交的信息與實際情況不符，進而誘發(fā)評估價值偏離；第三，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集不全，估價員采集房地產(chǎn)信息時，若出現(xiàn)缺項、漏選情況，將加劇偏離風險；第四，市場波動影響較大，無論估價員選擇哪一種估價方法，都要以市場價作為基準，若市場動蕩明顯，且房地產(chǎn)交易價格變化幅度較大，就會導致估價員無法獲取時效性較強的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)；第五，房地產(chǎn)估價力量薄弱，估價員作為獲取權(quán)威評估價值的人員，若估價機構(gòu)內(nèi)部管理不到位，將受估價員個人因素干擾，造成估價缺乏靈活性。

鑒于此，應(yīng)當根據(jù)評估價值偏離原因加以改進，以期改進后按照明確的房地產(chǎn)估價思路，為房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的順利開展提供保障，符合新時代房地產(chǎn)市場運營要求，并保證房地產(chǎn)評估價值具備公正性與實踐性。

四、資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價中評估價值偏離改進路徑

（一）注重估價員職業(yè)培訓

資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價中評估價值偏離的影響因素包括人為因素，因此需要加強對估價員的職業(yè)培訓，使之適應(yīng)房地產(chǎn)估價的新環(huán)境，保證在開展估價業(yè)務(wù)時能為客戶提供可靠的估價報告。對估價機構(gòu)而言，增強估價員的職業(yè)能力，是目前拓寬估價機構(gòu)發(fā)展渠道的重要途徑。只有估價員能夠靈活轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)思維，才能降低評估價值偏離的概率。一方面，在職業(yè)培訓中，需要引領(lǐng)估價員深刻理解前文提及的估價原則，并始終以此為基礎(chǔ)完成估價任務(wù)。另一方面，應(yīng)在培訓中增強估價員的責任意識與法律意識。既要保證估價員能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價業(yè)務(wù)相關(guān)法律條文銘記于心，又要培養(yǎng)估價員的實踐能力，使其能夠熟練應(yīng)用法律手段，依托評估原則，為客戶提供權(quán)威的估價報告，提高估價機構(gòu)的信譽度，使之擁有更多的業(yè)務(wù)量。

以某估價機構(gòu)的估價員培訓精講方案為例，在對估價員展開專項培訓時，以“運營與管理”作為培訓主題，引領(lǐng)估價員深入了解“合同管理作用”“房地產(chǎn)開發(fā)項目合同關(guān)系”等內(nèi)容，并且還依據(jù)估價員崗位職責與業(yè)務(wù)需求，開設(shè)多門專項培訓課程，即市場比較法價格評估演練課程、成本法價格評估實訓課程等。前者經(jīng)過可比實例分析、房地產(chǎn)價格影響因素、可比實例選取標準理論知識的學習，以登錄房地產(chǎn)交易網(wǎng)站、調(diào)查房地產(chǎn)市場變化動態(tài)、編制估價對象表等培訓方式，確保估價員參訓后可熟練掌握估價技巧，避免出現(xiàn)評估價值偏離的后果。而在后者的培訓中，以物質(zhì)折舊概念、折舊方法、成本法計算公式等基礎(chǔ)估價知識，促使估價員應(yīng)用成本法開展房地產(chǎn)估價工作時，能夠獲取適中的評估價值。通過不同培訓課程的學習，估價員的職業(yè)素養(yǎng)能夠逐漸提升。因此，積極組織開展職業(yè)培訓具有現(xiàn)實意義，應(yīng)當引起估價機構(gòu)的密切關(guān)注。

（二）加強房源信息的精準采集

要想杜絕評估價值偏離現(xiàn)象，需要加強對房源信息的精準采集，既要保障全面性，又要注重準確度。通常情況下，采用市場比較法等其他估價方法時，要按照估價對象表及計算公式，進行有方向的估價。若缺乏必要信息，將影響最終評估價值。以市場比較法為例，在估價中，估價對象比準價值等于比較案例價格與交易日期/交易情況/區(qū)域因素/個別因素修正指數(shù)的乘積。

采集房地產(chǎn)相關(guān)信息時，需要獲取交易日期、交易單價、土地區(qū)域等級、道路等級、產(chǎn)業(yè)聚集度、宗地面積等多項信息，漏采任意一項，都會對測定結(jié)果產(chǎn)生影響。因此，估價員采集信息時，需要整理歸納客戶上交的資料，一旦發(fā)現(xiàn)存在信息不全的情況，應(yīng)在指定時間內(nèi)迅速與客戶取得聯(lián)系，并及時補交。另外，還要結(jié)合市場比較估價方法中不同因素的涉及范圍，全面采集房地產(chǎn)信息。

以國土出讓的某工業(yè)用途房地產(chǎn)為例，其中區(qū)域因素包含道路等級、產(chǎn)業(yè)聚集度、環(huán)境狀況優(yōu)劣度、距交通工具實測距離等，而個別因素泛指宗地臨路條件、面積、使用年限、自然條件、容積率、宗地形狀等。統(tǒng)計好修正系數(shù)后，方可順利評估房地產(chǎn)價值，確保評估結(jié)果與現(xiàn)實價值具備較強的一致性。為了保證評估價值免遭偏離風險，房地產(chǎn)信息必須實現(xiàn)有效采集，以增強評估價值的可靠性。最關(guān)鍵的是，在信息采集中，客戶與估價員也要保持密切聯(lián)系，以便客戶能夠隨時為估價員提供時效性較強的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，以免出現(xiàn)客戶虛報等行為，導致估價員無法妥善處置房地產(chǎn)估價的偏離問題。

（三）引入數(shù)據(jù)庫估價系統(tǒng)

解決評估價值偏移問題，可以科學引入數(shù)據(jù)庫估價系統(tǒng)，以合理匯總既往數(shù)據(jù)。應(yīng)用數(shù)據(jù)庫技術(shù)完善估價系統(tǒng)，不但可以輔助估價員在系統(tǒng)采集信息過程中有效獲取評估對象相關(guān)數(shù)據(jù)，而且能借助系統(tǒng)的智能分析功能，預(yù)判分析市場波動情況，自動選擇對應(yīng)參數(shù)，以便估價員編制細致的房地產(chǎn)估價清單與銷售方案，既能為客戶提供房地產(chǎn)效益預(yù)判報告，又能指引客戶正確決策，保證房地產(chǎn)在交易運營期間能夠達到預(yù)期效益標準，以免過高估價或過低估價，造成房地產(chǎn)商及經(jīng)濟主體出現(xiàn)效益損失。

在以往的房地產(chǎn)估價環(huán)節(jié)，常依靠估價員日常積累的業(yè)務(wù)經(jīng)驗，雖然許多從業(yè)年限較長的估價員本身的專業(yè)能力較強，但人為估價免不了受到慣性思維的干擾，造成估價出現(xiàn)偏差。此時，若能充分利用估價系統(tǒng)，結(jié)合數(shù)據(jù)庫內(nèi)積攢的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，驗證當前估價報告，即可增強評估價值的權(quán)威性與公正性。

除了數(shù)據(jù)庫估價系統(tǒng)外，市面上適用于房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的系統(tǒng)還包含智慧估價、估價數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、云估價、城市住宅自動估價系統(tǒng)等，這些優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)的應(yīng)用均能為估價員提供有效指導。估價員選擇系統(tǒng)時，需要充分考慮房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)評估對象的性質(zhì)，若屬于土地使用性質(zhì)的工業(yè)用途房地產(chǎn)，則可以選用云估價系統(tǒng)，若屬于城市住宅房地產(chǎn)項目，則更適合使用自動估價系統(tǒng)。在不同估價系統(tǒng)實操環(huán)節(jié)，估價員要隨時分析歷史數(shù)據(jù)，借鑒估價經(jīng)驗，為房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的高效開展提供依據(jù)。估價員只有在人機互動中善用估價系統(tǒng)，輔助完成估價任務(wù)，才能在一定程度上降低房地產(chǎn)評估價值偏離現(xiàn)象的發(fā)生概率。

（四）細化房地產(chǎn)估價方法

在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中，估價員常受市場波動的影響，造成評估價值偏離風險偏高。尤其在以假設(shè)開發(fā)法估價時，其中折現(xiàn)率參數(shù)一旦處于波動明顯的市場環(huán)境，將呈現(xiàn)顯著的不確定性，容易造成偏離后果。為了消除市場波動隱患，需要估價員細化處理房地產(chǎn)估價方法。

以假設(shè)開發(fā)法為例，選擇此種估價方法，需要從折現(xiàn)率、計息期兩個方面提出明確的優(yōu)化路徑，以適應(yīng)市場變化情況。其中在改進折現(xiàn)率階段，估價員可以按照“折現(xiàn)率=風險調(diào)控值+無風險利率”的計算公式求取折現(xiàn)率，然后要對估價程序設(shè)置標準化行為規(guī)范，以此督促估價員獲取精確的計算數(shù)據(jù)。在房地產(chǎn)抵押項目估價業(yè)務(wù)中，由于開發(fā)時間段、竣工時間都會影響計息期，所以針對此類房地產(chǎn)項目，要求估價員確定好時間節(jié)點，包括采集客戶的相關(guān)合同，從合同條文上查找房地產(chǎn)開發(fā)時間等有關(guān)信息。同時，估價機構(gòu)中負責此項目的估價員要在未開展估價工作前，全面了解房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的綜合信息，以保證計息期、折現(xiàn)率的準確無誤。為了提高評估價值的精準度，采用此種估價法時，要聯(lián)合使用物權(quán)處理法，從多個實踐案例中借鑒有用經(jīng)驗，以保證結(jié)合現(xiàn)代化估價手段后，可以為客戶帶來更優(yōu)質(zhì)且令人滿意的估價服務(wù)，促使評估價值與現(xiàn)實價值保持高度一致。偏離結(jié)果對客戶、估價機構(gòu)都存在負面影響，因此及早規(guī)避偏離風險，是雙方建立深度合作關(guān)系的關(guān)鍵要素，理應(yīng)得到估價員及估價機構(gòu)的高度重視。

（五）實施估價機構(gòu)內(nèi)控管理

估價機構(gòu)作為負責房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的重要組織，因具備權(quán)威性與專業(yè)性而承擔主要的估價職責，一旦估價機構(gòu)內(nèi)部存在問題，將無法保證房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的順利開展，也很難獲取可靠的評估價值。因此，優(yōu)化管理房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)時，應(yīng)從內(nèi)控管理層面轉(zhuǎn)變。內(nèi)控管理成果會直接影響估價員的工作表現(xiàn)，因此需要建立對應(yīng)的內(nèi)控管理制度，以約束估價員，按照規(guī)范的估價程序，嚴格履行職責。

以某估價企業(yè)執(zhí)行的內(nèi)控管理制度為例，其中明確規(guī)定在業(yè)務(wù)運營中以垂直集約管理方式處理公司業(yè)務(wù)，并且還規(guī)定估價員需要參照內(nèi)部估價模板填寫相關(guān)信息，對負責房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的相關(guān)人員均設(shè)定了職責說明，同期還頒布了“房地產(chǎn)估價規(guī)范”“技術(shù)規(guī)范”等內(nèi)控管理標準，確保在落實內(nèi)控管理內(nèi)容時，估價員能在估價機構(gòu)的引導下梳理估價思路。只有內(nèi)控管理到位，才能保證估價員在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)上取得預(yù)期成效，繼而避免評估價值偏離行為的出現(xiàn)。

在內(nèi)控管理上，需要關(guān)注新入職的估價員，除了需要考量其是否具估價師執(zhí)業(yè)證件外，還要綜合評估其從業(yè)經(jīng)驗、職業(yè)素養(yǎng)、勝任力等指標，只有在入職上做好管理工作，才能降低估價機構(gòu)后續(xù)管理難度。既要從多位應(yīng)聘估價師中優(yōu)選，又要為其安排相關(guān)實習機會，以便考核工作能力，若不達標，則予以勸退，若表現(xiàn)良好，則可以作為儲備人才重點培養(yǎng)，增強估價機構(gòu)運營規(guī)范性。

五、結(jié)語

從房地產(chǎn)估價中評估價值偏離案例分析結(jié)果中可以看出，評估價值偏離多與估價員思維習慣、房地產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)采集、市場波動、估價力量有關(guān)。若能切實從估價員職業(yè)培訓、房源信息精準采集、數(shù)據(jù)庫估價系統(tǒng)、細化估價方法、估價機構(gòu)內(nèi)控管理等方面逐項予以改進，可以降低評估價值發(fā)生偏離的概率，確保房地產(chǎn)估價成果符合現(xiàn)實層面的房地產(chǎn)價值標準，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。