王新

（宿遷市城市建設投資〔集團〕有限公司，江蘇 宿遷 223800）

一、引言

稅收籌劃也稱納稅籌劃，是指在不違背法律法規(guī)的情況下為納稅人謀取最大的收益，更加合理地安排、部署尚未進行應稅的經(jīng)濟業(yè)務行為。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到國家宏觀經(jīng)濟和稅務法規(guī)的制約，主要是因為，一方面，項目建設涉及的程序復雜，包括土地征用、搬遷、摘牌、項目可研、立項、工程建設、竣工驗收、期房預售銷售、物業(yè)管理等相應服務；另一方面，項目建設開發(fā)商對接的范圍廣泛，要與土儲、規(guī)劃、住建、人社、稅務、環(huán)保、城管、消防等部門以及供應商、監(jiān)理、施工方、租賃方等相關單位接洽協(xié)作。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營項目覆蓋的范圍較大，投資金額也大，具有工期周期長、涉稅成本高等特點。受宏觀環(huán)境影響，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢明顯，在這樣的背景下，管控成本變得至關重要，因此通過稅收籌劃實現(xiàn)降本增效值得探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的意義

稅收籌劃具有極為重要的作用，在某種程度上，會對企業(yè)的經(jīng)營效率和運營結(jié)果產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要合理規(guī)劃稅收籌劃，以作出正確的決策，這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營合理、合法、高效，使企業(yè)的各項業(yè)務活動得以健康、有序發(fā)展，從而使企業(yè)業(yè)務運作實現(xiàn)良性循環(huán)。在實際應用中，正確使用稅收籌劃可以促進房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動中節(jié)約開支，進而實現(xiàn)降本增效的目的。

此外，稅收籌劃是一種比較復雜的系統(tǒng)工程，它涵蓋范圍廣，穿插在項目建設、運營、銷售等各方面的工作中。我國的稅務制度具有規(guī)范性、嚴密性、適應性強等特征，因此，在實際經(jīng)營過程中，企業(yè)要推動稅收籌劃的實施，必須在法律允許的前提下，加強財務核算、業(yè)財融合等工作。同時，稅收籌劃的實施能在某種意義上推動財務管理的轉(zhuǎn)型，推動財務、業(yè)務一體化協(xié)調(diào)配合發(fā)展，進而推動公司的有序運營和發(fā)展。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的因素

（一）外部因素

遵從國家稅務法律規(guī)定是公司開展稅收籌劃工作的先決條件，即公司的稅收籌劃要符合有關稅務政策和法律規(guī)定。近年來，隨著市場的不斷發(fā)展及業(yè)務模式更加多元化，國家稅法也在不斷更新變化，財務人員要時刻關注、學習新頒布的國家稅務法規(guī)及特定政策。相應的稅收籌劃也要及時更新和修改，使其與我國的稅收法規(guī)同步。另外，由于征稅機關與納稅人對政策法規(guī)的解讀存在偏差或者信息不對稱等，納稅人的稅收籌劃未獲得稅務部門認可，也會導致籌劃失敗。

（二）內(nèi)部因素

一是房地產(chǎn)公司對稅收籌劃的重視程度會直接影響稅負成本在決策中所占的權(quán)重。當管理者發(fā)現(xiàn)稅收籌劃很難在短時間內(nèi)最大限度地發(fā)揮作用，且對稅收籌劃的關注度不高時，稅收籌劃工作就難以持續(xù)。二是稅收籌劃應貫穿項目的整個周期。從項目的前期立項調(diào)研、項目設計及策劃到建設實施，再到項目竣工、銷售，都要綜合分析項目的運營情況、運營模式及籌劃方案。三是僅憑財務部門一己之力無法高效開展稅收籌劃，需要全面考慮和通盤合作，通過各部門協(xié)作完成稅收籌劃。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中存在的問題

（一）缺乏事前整體籌劃思路和方法

在運用稅收籌劃時，部分房地產(chǎn)公司缺乏整體的規(guī)劃思路和策略，僅針對個別項目、個別稅種進行規(guī)劃，往往造成顧此失彼、不成體系的結(jié)果，缺乏全局性。在規(guī)劃過程中未考慮項目實際情況，僅在籌劃方式上進行效仿，不能從自身實際涉稅行為出發(fā)進行規(guī)劃，往往難以達到稅收籌劃應有的目的和效果。

（二）對稅收籌劃的目標認識不科學

部分公司經(jīng)營者對稅收的認識存在偏頗，認為稅務籌劃就是短期效應，只要籌劃就能立竿見影，對稅收籌劃的含義缺乏正確的理解，僅僅把稅收籌劃作為一種降低當期成本的手段，對其重視程度不高，其中一個重要因素就是公司在實踐中存在許多誤區(qū)和失誤。稅收籌劃是一項長期的整體性工程，部分稅種涉稅周期貫穿項目整個生命周期，需要在項目結(jié)束之后進行清算繳納，如土增稅清算。

（三）對稅收籌劃的風險認識不足

由于企業(yè)沒有正確地意識到不合規(guī)的稅務籌劃可能產(chǎn)生的負面影響，沒有建立起稅務籌劃風險防范意識，或沒有采取行之有效的規(guī)避措施，可能增加稅收籌劃給企業(yè)帶來的涉稅風險。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的策略

（一）不斷梳理涉稅特點，提高對房地產(chǎn)業(yè)涉稅的整體認識

稅法具有“細”“碎”的特點，而稅收籌劃是一個系統(tǒng)工程，不僅需要多部門配合，還需要精通不同業(yè)務模式的運作方式、次序之間涉稅的聯(lián)系與區(qū)別，進而在籌劃中選擇更有利于企業(yè)的運作模式和次序。

1.從房地產(chǎn)項目投入資金來源方面進行分析

房地產(chǎn)公司在進行項目測算決策的過程中，通常會采取兩種方式，一是由投資者共擔風險和共享收益；二是在房地產(chǎn)投資時，只要固定收益，不與其他投資人共擔風險。在出售房產(chǎn)的同時，也可以通過引入合作方的形式，利用外部資金增加收益，減少自身的運營風險。

2．從房地產(chǎn)企業(yè)涉稅模式選擇方面進行分析

近年來，國家相繼出臺了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策措施，在此背景下，消費者逐漸趨于理性，剛需群體普遍持觀望態(tài)度，造成房地產(chǎn)成交量持續(xù)下降。無形之中加長了回籠資金的周期，資金成本也隨之增加，導致企業(yè)償債壓力不斷增大。同時，房企接連爆出信貸逾期的消息，進一步增加了市場的不確定性。為有效降低經(jīng)營風險，本文列舉了兩種不同促銷方案的涉稅差異。

方案1：在公司做推廣的同時，推出購房贈送禮品的優(yōu)惠。如房屋售價200萬元，而贈送禮品價值20萬元。根據(jù)這個計劃，假如顧客購買一套住宅則贈送一份禮品。因在稅法上銷售商品時附贈的禮品也視同銷售，所以房地產(chǎn)公司的營業(yè)額為200萬元。

方案2：公司在加大促銷力度的同時，提高銷售折扣。如房屋售價200萬元，在促銷活動中可以按照九折的優(yōu)惠價180萬元購買。根據(jù)此方案，消費者買一套住宅，企業(yè)營業(yè)額為200×（1-10%）=180萬元。

從銷售的結(jié)果來看，二者并無差異，但從稅收的角度來考慮，二者存在較大的差異。結(jié)果表明：方案1的稅收成本要大于方案2，因此在實際運作中，通?？紤]第二種方案。

（二）做好稅收籌劃前的準備工作

在進行稅收籌劃前，公司應該評估自身的稅收籌劃能力，判斷存在的客觀條件，比如稅務服務力度、企業(yè)溝通能力、稅務專業(yè)代理支持力度、公司對涉稅工作的重視程度等，這些因素將直接影響稅收規(guī)劃的成敗。好的基礎可以降低經(jīng)營風險，專業(yè)的、有經(jīng)驗的人才可以增強對整個稅務政策的整體掌握，能夠靈活系統(tǒng)地運用規(guī)劃方法合理充分地展開博弈分析和論證，提高籌劃的成功率，這些都是開展稅收籌劃的先決條件。

（三）科學建立目標，從整體角度出發(fā)

稅收籌劃是企業(yè)的一項基本權(quán)利，為了取得既定的效益目標，必須做好正確規(guī)劃，進而實現(xiàn)降本增效。然而，很多公司沒有準確地理解稅收籌劃，這也是當前很多公司難以通過實施稅收籌劃實現(xiàn)降本增效目的的原因。

（四）加強稅務籌劃的風險管理，努力做到“涉稅零風險”

“涉稅零風險”既可以避免不必要的經(jīng)濟損失，又可以避免不必要的信用損失。雖然不會給納稅人帶來直接的經(jīng)濟利益，但可以建立起良好的社會信用形象。除此之外，還可以讓公司的財務狀況變得更加明朗，從而在未來的社會競爭中打造自己的品牌。

六、稅務籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中的具體應用

（一）準備階段的稅務籌劃

1.選擇恰當?shù)慕M織形式及分支機構(gòu)

目前，我國的房地產(chǎn)公司主要有獨資、合伙制和公司制三種類型。根據(jù)我國稅收法規(guī)的有關規(guī)定，獨資或合伙制企業(yè)不適用企業(yè)所得稅法，應比照個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得繳納個人所得稅。但公司制企業(yè)既要繳企業(yè)所得稅，又要繳個人所得稅。因此，公司要根據(jù)自身的發(fā)展需要，采取合適的組織形式。

2.選擇合理的籌資方式

一般來說，房地產(chǎn)項目的運營周期都比較長，且資金需求量大，這是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點。就房地產(chǎn)公司來說，當前的融資渠道主要有股權(quán)融資和債務融資兩種。其中股權(quán)融資相對于債權(quán)融資沒有償債壓力，但股東要求的期望報酬率高，且相關融資成本不得稅前扣除。而債務融資的融資成本低，可以稅前抵扣，但因融資周期短，企業(yè)償債壓力較大，因此，要謹慎選擇融資方式。

3.根據(jù)項目盈利和增值情況，在規(guī)劃設計、項目投資及項目核算上綜合考慮

在項目規(guī)劃和立項中，在設計住宅及配套、商業(yè)等其他房產(chǎn)類型規(guī)模時，要綜合考慮土地成本、地理位置、周邊環(huán)境及項目規(guī)劃投資額、項目的銷售額，以此測算項目增值收益比例。土增稅按照4級超率累進稅率計算應納稅款，可以通過籌劃控制增值比例，以降低稅負；可充分利用稅收優(yōu)惠政策，以納稅人建造普通標準住宅出售，其增值不超過20%的，免征土地增值稅。在保障房建設方面，則可以通過測算籌劃使增值比例控制在優(yōu)惠政策比例范圍內(nèi)。因此，建筑類型及規(guī)模的合理規(guī)劃和價格制定等都對決策有巨大的積極意義，為企業(yè)的稅收籌劃提供了更多的機會。

項目應細化核算，在項目結(jié)束之后及時進行項目財務決算，核定不同類型房產(chǎn)的單位成本，嚴格按照經(jīng)決算的單位面積成本進行結(jié)轉(zhuǎn)。因不同類型的房產(chǎn)銷售價格及銷售難易程度不同，在達到清算條件時，普遍存在住宅和商鋪銷售比例高、車位和儲藏室銷售比例低的情況，如果籠統(tǒng)按照項目總的平均單位成本結(jié)轉(zhuǎn)核算，勢必因結(jié)轉(zhuǎn)成本被低估，在項目土增稅清算時將造成增值額及增值比例虛增而多交稅費的結(jié)果。對于已按照總的平均單位成本結(jié)算且已出現(xiàn)以上情況的老項目來說，可以通過投資、分配和無償贈送等視同銷售的方式，達到整體實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓建造成本低且不易銷售房產(chǎn)的目的，以期項目整體結(jié)轉(zhuǎn)成本接近實際建造成本，最大限度地反映真實的增值情況，減少不必要的相關稅費支出。但操作之前，要比較不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及雙方的稅負成本與不轉(zhuǎn)讓時多承擔稅務成本的大小，以此作為是否轉(zhuǎn)讓的決策依據(jù)。

（二）項目建設階段的企業(yè)稅收籌劃

1.選擇合理的建設主體

選擇房地產(chǎn)公司自行建設還是新成立的項目公司進行建設，需要綜合考慮項目所在地的稅收政策和需要承擔的稅負成本。

2.將項目發(fā)包給關聯(lián)方承建

集團公司在項目實施過程中，發(fā)包給自己的子公司承建，從某種程度上可以控制開發(fā)成本，從而降低應稅所得或利潤。但要注意關聯(lián)定價需要符合獨立交易原則，否則就會存在被稅務機關調(diào)整核定征收稅款的風險。公司須審查關聯(lián)交易價格，并改進該交易的不合理之處，據(jù)此確定合理的交易價格范圍和籌措空間。

（三）銷售階段的企業(yè)稅收籌劃

1.確定最優(yōu)的銷售價格

在房地產(chǎn)公司看來，房地產(chǎn)的售價與銷售額有很大的關系，但是考慮到稅盾等因素，實際上房地產(chǎn)公司的利潤并不會因為房價的上漲而增加。要通過測算選擇最合適的銷售價格，實現(xiàn)項目利潤最大化。

2.企業(yè)銷售收入的稅收籌劃

根據(jù)利潤最大化原則，假設公司的銷售收益是固定的，可以從以下幾個方面思考。第一，是否成立獨立的營銷公司有效分割利潤。在代理業(yè)務過程中設立的銷售公司可以使用專門的營銷手段來劃分收益。在轉(zhuǎn)賣過程中，開發(fā)商可以根據(jù)相關政策降低轉(zhuǎn)讓價格，從而達到節(jié)約稅收的目標。第二，簽訂合約，有效實現(xiàn)收益分配。房產(chǎn)公司可以通過增加“裝修項目”投入，減少應稅收益。另外，還可以利用“差額征稅”來減輕企業(yè)的稅負。

（四）財務方面提高稅收籌劃方案的可行性

房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中始終存在許多不確定因素，宏觀市場變化、國家政策變化、項目的變更都會對項目的實施和項目經(jīng)營效益產(chǎn)生一定的影響。因此，在建設項目之前，要科學地評價項目，從土地成本、建設成本和項目收益等角度測算項目情況，以增強項目的可操作性。房地產(chǎn)公司稅收成本在項目支出上占了很大的比重，這也是為什么房地產(chǎn)公司需要針對納稅進行籌劃的重要原因。在完成項目測算評估后，財務要聯(lián)合稅務主管論證稅收籌劃的可行性，依據(jù)項目計劃投資、融資和結(jié)算方式來細化可操作性措施，以最大限度地減少公司的稅負成本。

七、結(jié)語

稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)中一個非常關鍵的環(huán)節(jié)。如何避免稅務風險、降低稅費負擔已是當前我國房地產(chǎn)開發(fā)的一個重大課題，需要不斷探索，不斷改進。