長期來看，房地產(chǎn)走勢必然遵循市場規(guī)律，開發(fā)商要跟著市場走?，F(xiàn)在什麼都在漲，為何偏偏要房地產(chǎn)降？房地產(chǎn)從何而降？開發(fā)商講的是市場經(jīng)濟(jì)，成本提高，售價肯定要漲，沒有開發(fā)商願意虧本賣房子的——資金鏈斷掉是另外一回事。

「我看過全世界地產(chǎn)業(yè)不同的開發(fā)商和房地產(chǎn)市場。比如在國外，土地是自由買賣的，市場條件不好、不成熟時，開發(fā)商可以不賣土地和建好的樓盤；可是當(dāng)開發(fā)商口袋裏沒有錢時，或者要轉(zhuǎn)行業(yè)時，那就要賣土地或樓盤。大陸則不是這樣，土地完全掌握在政府手上，政府是老大……我的看法是，一般的房地產(chǎn)走勢都是一樣的，都有值得遵循的市場規(guī)律，開發(fā)商就是要跟著市場走?！谷A泰國際集團(tuán)董事長謝進(jìn)旺說。

什麼叫市場？大陸房地產(chǎn)又是個怎樣的市場？大陸經(jīng)濟(jì)學(xué)家金石巖認(rèn)為，大陸市場受到「兩只手」操縱：一只是看不見的「市場的手」，一只是市場背後「政府的手」。兩只手都對市場產(chǎn)生作用。特別是在房地產(chǎn)市場上，這兩只手的表現(xiàn)特別明顯，至於兩只手如何產(chǎn)生作用、怎樣產(chǎn)生作用，那就是「具有中國特色」的市場。

開發(fā)商要講「市場」經(jīng)濟(jì)

目前，大陸的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一波接一波地出臺，國務(wù)院的督查行動組也已經(jīng)走赴各地房地產(chǎn)市場一線，希望能對調(diào)控政策的執(zhí)行起到督促作用。但是，大陸的房地產(chǎn)市場「並不為之所動」，調(diào)控政策到底能走到哪一步，全社會仍在看。對開發(fā)商來說，房地產(chǎn)開發(fā)是市場行為，永遠(yuǎn)只能跟著市場走。這裡所說的市場，就是「兩只手作用下的市場」，就是「具有中國特色的市場。」

在大陸的房地產(chǎn)「市場」中，最明顯的就是，地方政府的財政收入很大一部分要靠出讓土地，靠房地產(chǎn)帶動的周邊產(chǎn)業(yè)和就業(yè)。海南省委書記衛(wèi)留成在海南人大會議上透露，三亞房地產(chǎn)上繳的稅收占財政收入58%，而整個海南省基本也是這一水平。這意味著海南近六成的財政收入來自房地產(chǎn)，「土地財政」在相當(dāng)一段時間內(nèi)起支柱作用。也就是說，構(gòu)成房地產(chǎn)要素的土地價格（地方財政收入）由政府「話事」，這就決定了房地產(chǎn)價格受制於土地因素，儘管中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控樓價，但是從來不說調(diào)控「地價」，因?yàn)榈貎r直接關(guān)係到地方政府財政收入，在「地王」頻出、地價不斷攀升的情況下，任何一間地產(chǎn)開發(fā)商都不可能「降價銷售」，只能跟著「政府主導(dǎo)下的市場」走，政府的土地價格不斷推高樓價已成不爭的事實(shí)。

對於新一輪調(diào)控政策下可能出現(xiàn)的房價漲降和浮動，謝進(jìn)旺表示，「因?yàn)榇箨懨總€省市的調(diào)控政策和限制不一樣，城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度也不一樣，所以這一點(diǎn)很難直接判斷，要因地來說?！沟撬麖?qiáng)調(diào)，「對於開發(fā)商來講，在大陸獲得土地並不容易，不是隨時要就有，房價要降的話，還是很困難的。有兩個方面因素，一個是通貨膨脹、物價上漲，一個是土地價格。通貨膨脹一定會反應(yīng)在房地產(chǎn)上。」

「就房地產(chǎn)基本面來講，其成本主要分兩塊：一個是建造成本，主要包括工資和建材，物價上漲後，材料成本肯定上漲，而近年來的工資大幅提高，已使房地產(chǎn)開發(fā)成本跟著提升，農(nóng)民工以前幾十塊錢（人民幣，下同）一個月，現(xiàn)在已漲到兩三百塊，工資漲、材料漲，這都會反應(yīng)在成本上。二是土地成本，近年來，開發(fā)商的拿地成本越來越高，房地產(chǎn)的建造成本跟著水漲船高?！?/p>

房地產(chǎn)的成本比例

謝進(jìn)旺表示，「在大陸房地產(chǎn)業(yè)中，人工占的成本比例蠻高的，目前一般來講，人工和材料的成本比例基本持平，到1：1了?！埂复箨懸郧暗墓べY只占建造成本30%左右，而臺灣則是人工成本比材料貴，現(xiàn)在大陸的人工與材料在房地產(chǎn)開發(fā)成本中開始對等了?！?/p>

從建築結(jié)構(gòu)上來說，小高層、超高層和別墅，其建築分?jǐn)偝杀疽彩遣灰粯拥?，別墅肯定就貴；相對來說，小高層的結(jié)構(gòu)考慮因素較少，分?jǐn)偝杀疽草^低；超高層考慮因素複雜，結(jié)構(gòu)複雜，分?jǐn)偝杀鞠鄬σ哺咝?/p>

但是人工和材料的造價算在一起的話，所有地方的造價差距就不大了。偏遠(yuǎn)的地方材料可能不貴，但它要運(yùn)輸費(fèi)。材料因地而異，比如說，你房子蓋在有水泥的地方，水泥價格便宜，這裡300多塊，別的地方可能要500多塊，價差一倍，但是這裡不產(chǎn)木材，木材就貴了。這樣平均下來，每個地方的造價差不多?！覆罹筒钤诘貎r上。」

「對房地產(chǎn)開發(fā)成本來說，一般造價與土地成本是分開計算的。土地因地方而異?！雇恋貎r格最終也要分?jǐn)偟綐欠棵娣e上，這是房價的決定因素。

這是對新開發(fā)的專案來說的?？墒菍ο惹伴_工的專案來說，土地價格、建造成本都低於現(xiàn)在，當(dāng)土地價格、建造成本都上揚(yáng)後，開發(fā)商肯定不會用先前的土地價格制定現(xiàn)在的樓盤銷售價格，一定會用現(xiàn)在的土地價格和建造成本制定樓盤售價。這樣一來，就在整體上推動房價上漲。

謝進(jìn)旺認(rèn)為，現(xiàn)在什麼都在漲，為何偏偏要房地產(chǎn)降？房地產(chǎn)從何而降？「如果降的話，就是說，沒有人買房子了就降，而不是你有錢了我就提價，是因?yàn)橛匈I家才提價，誰會認(rèn)為現(xiàn)在沒有人買房子呢？在成本步步升高的情況下，房價長期呈漲勢，是很明顯的?！埂搁_發(fā)商講的是市場經(jīng)濟(jì)，成本提高，售價肯定要漲，沒有開發(fā)商願意虧本賣房子的——資金鏈斷掉是另外一回事?！?/p>

再一方面，房地產(chǎn)除了支撐地方財政外，也是產(chǎn)業(yè)龍頭，加起來有2000多種周邊產(chǎn)業(yè)。也就是說，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，直接影響上下游很多產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)垮了下來，不僅地方財政受不了，整體經(jīng)濟(jì)也會受到很大打擊。謝進(jìn)旺認(rèn)為，基於如上現(xiàn)實(shí)情況，他相信政府不可能走到「摧毀房地產(chǎn)」這一步。政府目前需要尋找一個平衡點(diǎn)，需要尋找一個適合「中國特色」的市場氛圍。

商業(yè)地產(chǎn)更隨市場

在住宅市場備受政策制約的情況下，現(xiàn)在很多開發(fā)商都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)會不會成為房地產(chǎn)業(yè)的下一個春天？商業(yè)地產(chǎn)對於一個城市的發(fā)展會不會有帶動和引導(dǎo)作用呢？

謝進(jìn)旺對於商業(yè)地產(chǎn)有著自己非常淡定的看法?！干虡I(yè)地產(chǎn)要看哪一個城市啦，不是每個地方商業(yè)地產(chǎn)都能長足發(fā)展的，也要講時機(jī)?！?/p>

商場、寫字樓、超市、專業(yè)市場、商鋪等，還是要在人流量大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好的城市才會有市場。

「萬科哪裡都有儲備地，哪裡都有商業(yè)地和住宅地，目前住宅市場受到限制，他可以暫緩一下，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向二、三線城市，但市場的鋪墊和發(fā)展還需要有個過程?！?/p>

「對我來說，商業(yè)地產(chǎn)要有機(jī)會才去做?！怪x進(jìn)旺表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣需要市場來引導(dǎo)。對於開發(fā)商來講，要在這裡開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，首先要進(jìn)行評估。除了對地價評估，還要對市場前景評估，要做一個非常完善和深入的市場調(diào)研，才能決定是否投資。「有沒有人買？有沒有需求？要對市場的未來進(jìn)行評估?！?/p>

「每個地方都會有商業(yè)地產(chǎn)商機(jī)，這是必然的，但不是完全的，需要看『量』，市場的量，包括『供應(yīng)量』和『需求量』。假設(shè)在一個很成熟、很飽和的市場，供應(yīng)量遠(yuǎn)大於市場需求量的話，你還在那裏開發(fā)，就會賣不掉；而在差的地方（指目前經(jīng)濟(jì)還不太發(fā)達(dá)的城市），若搶先去蓋一棟很好的大樓，也會有人去買，因?yàn)槟闶堑谝粋€，當(dāng)?shù)氐墓?yīng)量小於市場需求量，就會有市場，但是，後面跟上來開發(fā)的樓盤就不一定賣得掉了?！?/p>

「商業(yè)地產(chǎn)與住宅的考量有所不同，商業(yè)地產(chǎn)更接近市場經(jīng)濟(jì)，政府的規(guī)劃和限制也比較明確。拿上海和蘇州來對比，上海的寫字樓沒有租售不出去的，寫字樓不夠，現(xiàn)在許多社區(qū)拿住宅當(dāng)寫字樓，而蘇州就要看區(qū)域市場了。」

謝進(jìn)旺的市場戰(zhàn)略和眼光，讓他一直自信地在大陸房地產(chǎn)市場中穩(wěn)紮穩(wěn)打。