[摘要]經(jīng)適房應以建設成本“裸價”銷售，建立以政府回購為核心的退出機制，通過BT為主流模式進行建設，有效推進經(jīng)適房制度的完善和建設。

[關鍵詞]經(jīng)適房；制度

保障性住房是政府為了解決市場失靈而提供的一種公共產(chǎn)品，在歐美發(fā)達國家，經(jīng)濟發(fā)展水平較高，已經(jīng)形成了完善的保障性住房體系，包括進入、退出、融資、建設等全方面。中國經(jīng)濟起步晚，整體經(jīng)濟發(fā)展水平尚不能與發(fā)達國家同日而語，隨著商品房市場的高速、蓬勃發(fā)展，保障性住房的矛盾與日俱增。中國經(jīng)濟發(fā)展水平，注定了在今后相當長的一段時間里，保障性住房體系不得不以經(jīng)濟適用房為主體。

一、停止經(jīng)適房上市迫在眉睫

中低收入群體是中國商品住宅最大的剛性需求群體，這些弱勢群體的大部分，除了購買商品房，基本上沒有其它途徑能改善居住環(huán)境。面對日益上漲的房價，中低收入群體將畢生的積蓄投入購房，不足部分通過按揭來解決。如2008年房價下跌時，大家在觀望，觀望的結果是2009年的報復性上漲，2009年無論是價格還是成交量都創(chuàng)了新高，經(jīng)過2008年壓抑的市場需求爆發(fā)了。如果一天不解決經(jīng)適房供應機制問題，目光就會聚焦在房價上，受最大傷害的是國家經(jīng)濟和低收入群體。增加經(jīng)適房的存量，最快的辦法就是停止上市，只有停止上市，才能使經(jīng)適房存量越來越大，經(jīng)適房的建設才會變得有意義。各級政府都在建設經(jīng)適房，如果經(jīng)適房能夠和商品房一樣可以正常上市流通，它已經(jīng)喪失了公共產(chǎn)品的實際屬性。如果政府對經(jīng)適房流通增收各類溢價稅費，政府實際上已經(jīng)蛻變?yōu)殚_發(fā)商。在有些地方，甚至能夠發(fā)現(xiàn)開發(fā)商為“經(jīng)濟適用房發(fā)展中心”。停止上市，不等于禁止流通。經(jīng)適房的流通，應由地方政府主導完成，不應是簡單的市場行為。經(jīng)適房的流通，應建立一套完整的制度。

二、經(jīng)適房應為“裸價”銷售

經(jīng)適房銷售價格，各地會出現(xiàn)差異，地方政府以經(jīng)濟發(fā)展水平為理由制定銷售價格，比如杭州的價格四千多，常州的將近三千。作為公共產(chǎn)品的經(jīng)適房，不應該出現(xiàn)明顯的地方差異：一方面經(jīng)適房不應考慮地價因素，除掉地價之后，每一個城市的建設成本都大同小異。如果除掉地價，任何一個城市的高層普通住宅建設成本都不會高于每平方2000元，多層住宅更是會低于每平方米1000元；另一方面經(jīng)適房的購買群不應該承擔任何的其他負擔，比如稅費、保障性住房建設基金提留。經(jīng)適房應該按照建設成本“裸價”銷售，不應考慮地價因素，應進行最大化的稅費減免，更不應考慮地方經(jīng)濟發(fā)展水平。只有用更低的價格去銷售，才能讓更多的低收入者改善居住條件，才能最大限度地降低廉租房的建設量。另外，經(jīng)適房可以通過銀行按揭的方式購房，適當提高首付比例，給予利率優(yōu)惠，讓經(jīng)適房購買人每月還貸就像繳納較低房租一樣。

三、盡快建立以政府回購為核心的退出機制

經(jīng)適房的退出機制，應以政府回購為核心，經(jīng)適房不應進入市場流通，保證公共產(chǎn)品非盈利的基本屬性，保證社會公平。對于已經(jīng)不符合經(jīng)適房申請條件的，應強制回購。比如在同一城市擁有第二套及以上住房的、或是未成年子女在同一城市擁有其他住房的、在現(xiàn)居住城市之外擁有兩套及以上住房的、購買經(jīng)適房之后在任何城市購房的、擁有中高檔私家汽車的、共同居住的成年子女擔任公務員公職的、有較大家庭存款及股票等有價證券的、以不實信息騙取申購資格的等等。政府回購，按照什么計價標準回購，是值得商榷的。筆者認為，可以按照當時購買價格回購；對于原始購買資金所產(chǎn)生的時間成本或是機會收益，應該理解為房屋的使用費，而且再分配的經(jīng)適房可以按照最新的價格銷售，不需考慮折舊；對于因家庭原因向政府要求贖回的，應保留再次購買經(jīng)適房的資格。政府對收回的保障性住房，應及時進行再分配，這樣就解決了流通問題。

四、BT模式應成為經(jīng)適房建設的主流模式

在發(fā)達國家，建設資金主要有政府財政撥款、地方政府發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托基金(REITS)、政府擔保專項基金等渠道。經(jīng)適房的建設資金，一直以來是困擾地方政府的難題。更多的地方政府苦于經(jīng)適房建設資金的短缺，因此，BT模式流行起來。BT模式由政府招標選定總承包商，由總承包商自行融資，建設項目，項目建成后政府出資買回，屬于一種墊資建設模式；BT模式適用于政府資金較為緊張的情況和可以快速回收資金的項目；BT模式在有些地方已經(jīng)有較為成熟的經(jīng)驗，比如在蚌埠。歸根結底，政府需要將建設的經(jīng)適房銷售出去，才能獲得資金回籠。如果能夠按照裸價銷售，資金回籠的速度將會是驚人的快，畢竟經(jīng)適房屬于供不應求的產(chǎn)品。

簡而言之，經(jīng)適房的問題，應建立公平的申購價格、合理的進入退出機制、有效的建設模式，這樣才能切實解決社會公平問題、增加經(jīng)適房存量、保證合理流通。

參考文獻

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