[摘要]目前的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員水平有限，素質(zhì)有待提高，造成了當(dāng)前財務(wù)管理存在層次不清、權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理成為企業(yè)管理經(jīng)營中的一個盲區(qū)，針對這些盲區(qū)，提出了一些應(yīng)對措施，以期對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理有所幫助，

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；財務(wù)管理；盲區(qū)；措施

近十年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得了迅速發(fā)展的機會，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益激烈，一些企業(yè)發(fā)展順利，但也有一些舉步維艱，其中一個很重要的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中財務(wù)管理不善。因此，認(rèn)真探索并分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理盲區(qū)勢在必行，切實增強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，已成為房地產(chǎn)企業(yè)生存的關(guān)鍵因素。

一、財務(wù)管理存在的盲區(qū)

1.房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員往往把財務(wù)部門人員看作二線管理對象，忽視財務(wù)管理在實際企業(yè)運作中所占有的重要地位，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)設(shè)置混亂，管理盲目性大，權(quán)責(zé)不明確。

2.就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員的財務(wù)管理意識薄弱，缺乏創(chuàng)新精神，因而導(dǎo)致他們整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平偏低，很多財務(wù)人員僅僅還是傳統(tǒng)意義上的“帳房先生”，對于更高層次的財務(wù)分析，預(yù)算等功能基本沒有發(fā)揮。

3.近年來房產(chǎn)市場的低迷銷量，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口逐漸變大；另一方面融資的方式卻變得更少，融資難度顯得越來越大，這對房地產(chǎn)企業(yè)是一個致命的打擊。

4.房地產(chǎn)企業(yè)高管往往認(rèn)為企業(yè)開發(fā)等成本管理和核算是財務(wù)部門的職責(zé)，財務(wù)部門在房產(chǎn)企業(yè)中往往脫離一線的實際操作，是屬于二線部門，這樣就造成真實有效的一線資料極其有限，從而使成本管理偏離預(yù)算，也不能有效控制成本。

二、財務(wù)管理存在盲區(qū)的原因

1.很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)是建筑業(yè)出身，對財務(wù)管理缺乏正確的認(rèn)識。企業(yè)高管往往比較重視他們熟悉的工程和銷售領(lǐng)域，認(rèn)為財務(wù)管理只要是賬目清晰就行了，根本沒有對于財務(wù)管理的更高要求，比如成本預(yù)算，內(nèi)部預(yù)算等。房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)就不可能招聘到高級財務(wù)人員，也不可能對已有的財務(wù)人員進行高層次的培訓(xùn)，更不可能對他們提出較高的業(yè)務(wù)要求。一些房地產(chǎn)老總甚至認(rèn)為，只要能夠順利獲得工程，再組織施工隊伍進行按部就班的施工，并再投入一定的資金之后，工程項目只要按期竣工并交付使用，整個開發(fā)項目就能夠產(chǎn)生經(jīng)濟效益。事實遠非如此，很多房地產(chǎn)企業(yè)就是想得太簡單，把財務(wù)工作看的太輕，沒有從財務(wù)預(yù)算方面去細致的考慮分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上的漏洞，單純的會計核算致使財務(wù)管理工作僅僅停留在表面功夫上，對于深度的成本預(yù)算少之又少，甚至缺失，這在不自覺中加大了項目投資的成本，經(jīng)濟效益大打折扣。

2.由于國家對房地產(chǎn)企業(yè)的打壓，使得資金鏈比較緊張，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快使取得的項目開始運作，就不擇手段的盲目舉債，從而大大加重了自身的成本負擔(dān)。眾所周知，任何一個房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資，都需要先期投入大量的資金。在這樣的情況之下，一些房地產(chǎn)企業(yè)不會真正從企業(yè)內(nèi)部分析資金潛力，而是千方百計地大舉外債，向銀行甚至是高利貸機構(gòu)借貸，這無疑給自身發(fā)展埋下了可怕的禍根。此外，房地產(chǎn)項目開始運作后，企業(yè)高管因為缺乏財務(wù)知識，企業(yè)內(nèi)部又缺乏高層次財務(wù)人員。因而，房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏全盤性的資金使用計劃，資金是實際使用中存在較大的盲目性和隨意性，這對于資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說，簡直是雪上加霜。

3.中國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理不力，進而影響到企業(yè)的整體財務(wù)控制。如果這樣不真正發(fā)揮財務(wù)部門應(yīng)有的優(yōu)勢，盲目的只為了工程進度和質(zhì)量，在成本核算上只進行隨機簡單的計算，并不根據(jù)實際情況，結(jié)合企業(yè)自身特點來進行財務(wù)預(yù)算的話，整個房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理就根本無從談起，更別說什么成本核算了。另外一種情況是，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一味的強調(diào)要求財務(wù)部門加強成本核算，把所有的職責(zé)都推給財務(wù)部門，不積極調(diào)動企業(yè)各職能部門參與其中的話，房地產(chǎn)企業(yè)進行全面成本管理，也只是一個空話。房地產(chǎn)項目成本管理的很多重要資料都是來自于很多相關(guān)部門，并不是哪一個部門就能解決的，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各職能部門之間要相互協(xié)作，共同為企業(yè)的財務(wù)預(yù)算出一份力，財務(wù)預(yù)算的誤差越大，資金管理就越難，企業(yè)就更難有經(jīng)濟效益，甚至是虧本或倒閉。

三、消除房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理盲區(qū)的措施

1.從根源上強化房地產(chǎn)企業(yè)高層的財務(wù)管理意識，因為每一項具體的財務(wù)管理工作，表面上是由財務(wù)人員來實際操作的，但本質(zhì)上是財務(wù)人員在執(zhí)行企業(yè)高層的決定，所有的財務(wù)管理工作最終都是從企業(yè)高層的意志出發(fā)，并最終為企業(yè)高層的決策來服務(wù)。因而，一個房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平事實上是由企業(yè)高層的財務(wù)管理意識來決定的，并最終決定著這個企業(yè)的發(fā)展前途和最終命運。一般來說，目前的房地產(chǎn)企業(yè)高層一定要懂得一點財務(wù)，如果一點都不懂財務(wù)是肯定不行的。企業(yè)高層要認(rèn)真分析財務(wù)管理的作用，要懂得如何用好財務(wù)管理的功能，這樣的房企必將會獲益匪淺。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有很多，但總體來說，實際規(guī)模偏小、效益不太高、壽命也較短，根本的原因更多的是它們的財務(wù)管理思想跟不上時代的步伐，資金出了大問題，就等于要了房企的命。在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要真正立足于自己的領(lǐng)域，必須把企業(yè)的命脈——財務(wù)管理放在企業(yè)管理的核心位置，房地產(chǎn)企業(yè)高層應(yīng)端正財務(wù)管理的態(tài)度，從思想上真正重視財務(wù)管理工作，努力提升財務(wù)管理層次，使財務(wù)管理在企業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2.從實質(zhì)性上提高財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平和實際操作能力。首先企業(yè)在選拔財務(wù)人員時，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實際情況，引進一些高素質(zhì)的財務(wù)管理人員，并對現(xiàn)有的財務(wù)管理人員進行培訓(xùn)。其次企業(yè)應(yīng)建立獎懲分明的機制，意在培養(yǎng)財務(wù)人員的創(chuàng)新意識，讓他們積極參與到企業(yè)的財務(wù)管理和經(jīng)營管理當(dāng)中去。傳統(tǒng)意義上的財務(wù)崗位，分工都比較單調(diào)，財務(wù)人員往往覺得工作只是簡單的會計工作，十分苦燥乏味，在做好自己的本份工作之后就會完事，根本不會去開發(fā)自身的創(chuàng)新意識。

3.房地產(chǎn)企業(yè)自身也應(yīng)更新自身的創(chuàng)新意識，努力樹立起有中國特色的市場經(jīng)濟意識，以購房者的實際需求為切入點，以市場規(guī)律為導(dǎo)向，以政府政策為基準(zhǔn)，努力開發(fā)出好的產(chǎn)品。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)該綜合考慮以下幾個方面的因素：日益增加的改善性住房需求：穩(wěn)步增加的被動性住房需求；以及住宅品質(zhì)的提升和功能的完善等因素導(dǎo)致的住宅建筑成本升高等。除了以上幾個財務(wù)管理預(yù)算以外，房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目竣工決算后，還應(yīng)做好以下幾個方面的工作：第一，工程款除去日常開支外，其他的經(jīng)費使用應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)封口。這樣可以使工程項目的成本保持較為穩(wěn)定的數(shù)額，也可以在一定程度上避免不必要的貪腐行為發(fā)生。第二，財務(wù)人員應(yīng)提前做好工程債權(quán)的保護工作，因為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定，建設(shè)工程的承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為，自工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個月以內(nèi)。財務(wù)人員要充分利用這頂國家給予的權(quán)益保護傘，保證優(yōu)先權(quán)的獲得和使用。第三，當(dāng)某項工程竣工驗收且再沒有其他費用發(fā)生的時候，并且債權(quán)和債務(wù)確準(zhǔn)無誤后，財務(wù)人員在確認(rèn)債權(quán)和債務(wù)賬目的前提之下，可以將該工程的賬合并到其他工程的賬套上。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的形勢之下，應(yīng)該努力破除過去對財務(wù)管理認(rèn)識的誤區(qū)和盲區(qū)，減少財務(wù)管理方面的漏洞，高層領(lǐng)導(dǎo)樹立財務(wù)管理意識，培養(yǎng)高素質(zhì)的財務(wù)人員，為企業(yè)的發(fā)展真正摸索出一條陽光大道。

參考文獻

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