[摘要]分析了和諧社會(huì)目標(biāo)下實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性，闡述了政府用制度性安排解決房地產(chǎn)市場(chǎng)外部性問題的必要性，最后得出：房地產(chǎn)調(diào)控政策是構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求，

[關(guān)鍵詞]和諧；房地產(chǎn)

自去年年底啟動(dòng)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以來，由于政策沒有達(dá)到預(yù)期效果，近期新出臺(tái)的政策力度更大、涉及面更廣，影響也將更為深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策在短期內(nèi)出臺(tái)如此之多，表明房地產(chǎn)業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控早已經(jīng)刻不容緩。這一系列政策的實(shí)施不僅有其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)——穩(wěn)定房價(jià)，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，防止資金和信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)等，更有其社會(huì)目標(biāo)——為廣大中低收入者提供適用房，緩解社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。

一、從建立和諧社會(huì)角度分析房地產(chǎn)機(jī)制

從建立和諧社會(huì)角度出發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府是政策的制定者、監(jiān)督和執(zhí)行者，開發(fā)商、投資者是政策的受動(dòng)者，中低收入者應(yīng)是依賴政策維護(hù)公平和正義的弱勢(shì)群體，各個(gè)主體之間應(yīng)保持一種互惠互利的關(guān)系：政府、開發(fā)商、投資者等強(qiáng)勢(shì)群體的利益增進(jìn)不能以損傷中低收入者弱勢(shì)群體的利益為必要前提條件，應(yīng)是政府、開發(fā)商、投資者等市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)群體的利益增進(jìn)同時(shí)，中低收入者弱勢(shì)群體的住房條件隨之得到改善。實(shí)際出現(xiàn)的現(xiàn)象是：政府也是“經(jīng)濟(jì)人”，盡力從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得足夠的財(cái)政收入；開發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)；投資者和投機(jī)者跟隨開發(fā)商一起追逐利潤最大化。政府、開發(fā)商、投資者和投機(jī)者等強(qiáng)勢(shì)群體都是房價(jià)上漲的受益者。這些受益者在各種資源擁有方面具有明顯優(yōu)勢(shì)，在同利益相關(guān)的制度設(shè)計(jì)、政策安排等方面也相應(yīng)地?fù)碛休^大的影響力，進(jìn)而就可能造成一種利用種種優(yōu)勢(shì)使購房者受損而使己獲益的局面。這對(duì)于房地產(chǎn)購買者，特別是對(duì)于中低收入購房者來說是不公平的。

如果地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行政策維護(hù)社會(huì)公平和正義的底線，無論房地產(chǎn)在市場(chǎng)如何交易倒賣，城鎮(zhèn)居民中占人口比例80％左右的中低收入者畢竟是房產(chǎn)的最終接盤者，將長久承擔(dān)著巨大的購房壓力，這必定會(huì)使他們產(chǎn)生諸如不滿、抵觸，甚至反抗的情形，以致于造成社會(huì)各階層各個(gè)群體之間的惡性互動(dòng)。近十幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造就了一批暴富階層，也讓中低收入者因購房陷入長期的負(fù)債，拉大了貧富差距。

為了實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，必須形成一個(gè)政府、開發(fā)商、投資者、普通購房者之間良性的、公正的、合理的互動(dòng)結(jié)構(gòu)，即政府要切實(shí)轉(zhuǎn)變職能角色。從經(jīng)濟(jì)人轉(zhuǎn)向公仆，樹立科學(xué)的政績觀，制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，平衡各社會(huì)結(jié)構(gòu)收益；開發(fā)商、投資者和投機(jī)者要具有一定的社會(huì)責(zé)任感，遵守法律法規(guī)；普通百姓要積極民主參與公共政策的制定和監(jiān)督等。也要實(shí)現(xiàn)包括房屋和土地在內(nèi)的所有社會(huì)財(cái)富更為公平地分配給所有社會(huì)成員，保證房地產(chǎn)資源與房地產(chǎn)商品在社會(huì)各成員間公平合理地分配，更重要的是要改變土地收入與GDP關(guān)系。因此，減少、消除兩級(jí)分化，滿足人民的基本生活需求是我國社會(huì)主義進(jìn)程的必然要求。我們力爭“居者有其屋”，也并非是要“劫富濟(jì)貧”，搞絕對(duì)的公平主義，而是要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中盡可能地考慮到最廣大人民的利益。

加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。要加快建設(shè)限價(jià)商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難，全面啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，繼續(xù)推進(jìn)林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。加大農(nóng)村危房改造力度，適當(dāng)增加試點(diǎn)戶數(shù)。中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保保障性安居工程建設(shè)用地和資金的落實(shí)。

二、房地產(chǎn)調(diào)控是構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求

構(gòu)建和諧社會(huì)不僅表現(xiàn)在物質(zhì)文明的均衡、豐富上，同樣要求政治文明和精神文明同步協(xié)調(diào)發(fā)展。它要求社會(huì)結(jié)構(gòu)和利益格局比較合理，能夠保證社會(huì)基本公平和正義，使絕大多數(shù)人能夠分享改革和發(fā)展的收益。房價(jià)瘋長導(dǎo)致的問題恰恰否定了這一點(diǎn)，從近期網(wǎng)民對(duì)國內(nèi)房價(jià)瘋漲的謾罵，到理想化的個(gè)人集資建房潮的興起，都表明了房價(jià)已經(jīng)成了目前最為迫切，最容易引起社會(huì)矛盾與沖突的問題。因此，不能僅僅從經(jīng)濟(jì)角度來看待房地產(chǎn)市場(chǎng)問題。換而言之，作為政府部門必須時(shí)刻牢固地樹立以人為本科學(xué)的發(fā)展觀，在一切工作上深深打上建構(gòu)和諧社會(huì)的烙印，真正地從思想深處轉(zhuǎn)變過來，保證時(shí)刻將人民利益放在工作的第一位。在處理房地產(chǎn)問題上，有些地方政府認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，擔(dān)心一旦對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，平抑房價(jià)，會(huì)引起經(jīng)濟(jì)發(fā)展的停滯甚至倒退，導(dǎo)致人民生活水平下降。站在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的立場(chǎng)上考慮整個(gè)社會(huì)的發(fā)展，這個(gè)觀點(diǎn)就是非常狹隘的。政府應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮社會(huì)服務(wù)者的功能，合理地配置社會(huì)和市場(chǎng)的資源，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作，限制房價(jià)的進(jìn)一步上漲，并向低收入者提供低價(jià)房、廉租房，建立一個(gè)人民生活安康、社會(huì)穩(wěn)定的和諧社會(huì)。