[摘要] 近年來(lái)，我國(guó)各地房?jī)r(jià)上漲幅度較大，大量投資投機(jī)性需求涌入樓市。為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年國(guó)務(wù)院把房產(chǎn)稅改革列入今年深化財(cái)稅體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。房產(chǎn)稅改革短期利空、長(zhǎng)期利好，但對(duì)居民個(gè)人征收房產(chǎn)稅有技術(shù)難度，而且“一稅”無(wú)以除“百弊”，改革須慎重。

[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)稅 房?jī)r(jià) 房產(chǎn)稅改革

一、房產(chǎn)稅改革的必要性

近年來(lái)，我國(guó)各地房?jī)r(jià)上漲幅度較大，尤其是一些大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭。與往年有所不同，最近這一輪房?jī)r(jià)飆升的最主要原因是:在流動(dòng)性相對(duì)過(guò)剩的背景下，大量投資投機(jī)性需求涌入樓市，造成部分城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)迅速抬升。其結(jié)果是:一方面，大量有居住需求的人望房興嘆、無(wú)力購(gòu)買(mǎi);另一方面，不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。

為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年5月31日公布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》，明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財(cái)稅體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。

在我國(guó)，房產(chǎn)稅并非一個(gè)新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來(lái)已久。房產(chǎn)稅在我國(guó)最早出現(xiàn)在上世紀(jì)50年代。原政務(wù)院在1950年頒布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》中規(guī)定開(kāi)征房產(chǎn)稅，1951年政務(wù)院公布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅并入城市房地產(chǎn)稅。上世紀(jì)80年代，鑒于城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有，使用者沒(méi)有土地所有權(quán)，我國(guó)將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅兩個(gè)稅種，并于1986年頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。同時(shí)，城市房地產(chǎn)稅仍保留，繼續(xù)對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外籍個(gè)人征收，直至2009年1月1日我國(guó)宣布廢止《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人均為納稅人，但條例同時(shí)規(guī)定，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。

按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，沒(méi)有房產(chǎn)原值作依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定;房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

但在當(dāng)前一些城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況下，按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，且難以起到調(diào)控作用。而房產(chǎn)稅由原值征收改為按評(píng)估值征稅后，則可以解決這一個(gè)問(wèn)題。房產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)應(yīng)放在現(xiàn)有征稅范圍內(nèi)對(duì)計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整。改革應(yīng)將原先按房產(chǎn)原值計(jì)稅改為按評(píng)估值，也就是市值計(jì)稅，從而更好發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的作用。

要正確理解當(dāng)前推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的目的和意義。作為我國(guó)深化財(cái)稅體制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，房產(chǎn)稅改革最主要的目的并非調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?！胺慨a(chǎn)稅稅制改革的核心目標(biāo)是公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，調(diào)節(jié)收入分配。”

二、房產(chǎn)稅改革短期利空、長(zhǎng)期利好

房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)無(wú)疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應(yīng)，并給價(jià)格帶來(lái)更大的下行壓力。

而從另一個(gè)角度說(shuō)，房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，使市場(chǎng)更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來(lái)，促進(jìn)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房產(chǎn)稅的長(zhǎng)遠(yuǎn)利好還在于:它不僅著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。

從世界各國(guó)的情況來(lái)看，有的國(guó)家的確因此較好地控制了房?jī)r(jià)，以加拿大為例，所有的房地產(chǎn)征收1%的物業(yè)稅，為地方財(cái)政服務(wù)。而二套房以上者交易必須繳納資本利得稅，為全社會(huì)服務(wù)，這樣的措施讓炒房者望而卻步。買(mǎi)房后，無(wú)論是別墅還是普通住宅，每年都必須向政府繳納住宅總估價(jià)1%的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅隨每年房子的評(píng)估價(jià)格浮動(dòng)。如果所購(gòu)房屋的價(jià)格是30萬(wàn)元加幣，每年需支付3000元加幣的房產(chǎn)稅，如果十年后房子增值到100萬(wàn)元加幣，每年就需要支付1萬(wàn)元加幣的房產(chǎn)稅。

根據(jù)我國(guó)1986年施行的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)于營(yíng)業(yè)性用房征收房產(chǎn)稅的計(jì)算辦法，一幢原值100萬(wàn)元的房子，按余值計(jì)算，一次扣除30%，年稅率1.2%，根據(jù)公式:年應(yīng)納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%，則年應(yīng)納房產(chǎn)稅=1000000×(1-30%)×1.2%=8400(元)，每年要繳納的房產(chǎn)稅是8400元。如果房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為200萬(wàn)元，每年繳納的房產(chǎn)稅就是16800元。如果將原先按房產(chǎn)原值計(jì)稅改為按評(píng)估值即市值計(jì)稅，住房持有人每年繳納的房產(chǎn)稅更多，稅負(fù)更重，這樣房產(chǎn)稅對(duì)于打擊炒房就會(huì)有明顯作用。

國(guó)家逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革旨在保證居民基本居住需求的同時(shí)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)、投資需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這對(duì)市場(chǎng)中投機(jī)性等需求打擊壓力很大，也將對(duì)投資、投機(jī)者的心理產(chǎn)生很大影響，并將影響樓市預(yù)期。

三、對(duì)居民個(gè)人征收房產(chǎn)稅有技術(shù)難度

對(duì)于房產(chǎn)稅改革的執(zhí)行，面臨不少困難，例如需要建立一套大型的全國(guó)性資料庫(kù)，統(tǒng)計(jì)每戶(hù)家庭到底擁有多少套房。征收的稅率若以?xún)r(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn)，更要開(kāi)展繁復(fù)的估價(jià)工程。

房產(chǎn)稅改革“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，高度敏感，改革須慎重。目前只能先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)征收，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

在具體實(shí)施上，可以對(duì)居民第一套自有住房免征，對(duì)第二或第三套以上住房或獨(dú)立別墅、豪華公寓征收，而且稅率要有差別，超過(guò)一定面積普通住房或獨(dú)立別墅、豪華公寓可實(shí)行高稅率。同時(shí)針對(duì)投資炒房客設(shè)置門(mén)檻，無(wú)戶(hù)籍或無(wú)居住證，不能提供幾年以上工作納稅記錄，購(gòu)房也將征稅。

四、“一稅”無(wú)以除“百弊”

房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收所起的作用是有限的，不能過(guò)高估計(jì)房產(chǎn)稅在房市調(diào)控中的作用。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”，并著力推進(jìn)保障性住房建設(shè)、供應(yīng)，從而真正終結(jié)房?jī)r(jià)近年來(lái)連續(xù)暴漲、社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

其一，要與“調(diào)供應(yīng)”形成合力。隨著近期“房產(chǎn)稅之劍”的高懸不下，一些處在觀(guān)望中的開(kāi)發(fā)商紛紛推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，其中部分已達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件甚至申領(lǐng)了預(yù)售證的樓盤(pán)，也不見(jiàn)有房源推出，這說(shuō)明需要進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和打擊捂盤(pán)惜售的力度，增加樓市實(shí)際供應(yīng);同時(shí)，要在加大土地供應(yīng)的同時(shí)，督促房企開(kāi)工，增加預(yù)期供應(yīng)量。

其二，要和“調(diào)銀根”密切配合。各大銀行近期發(fā)布?jí)毫y(cè)試報(bào)告顯示，銀行能夠承受房?jī)r(jià)下跌的范圍在20%～40%之間。目前市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)合理回調(diào)的預(yù)期正在強(qiáng)化，此時(shí)面向投機(jī)投資者的信貸渠道必須嚴(yán)卡，防止過(guò)量資金流入樓市。

其三，要大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。對(duì)于大量中低收入者來(lái)說(shuō)，即使目前的房?jī)r(jià)下跌兩三成，仍然超出他們的承受范圍。他們的住房需求必須由保障性住房、政策性住房解決。必須要嚴(yán)格確保保障房計(jì)劃“落地”、開(kāi)工，加快供應(yīng)。