摘要:中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)型的過(guò)程之中，尖銳的問(wèn)題是哪個(gè)階層獲益，成為制訂經(jīng)濟(jì)政策的首要問(wèn)題。中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要獲得最大的民意支持，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的結(jié)果必須惠澤眾生，而不是加大資產(chǎn)泡沫、拉大貧富差距，惠及隨時(shí)可能移民國(guó)外的一小部分人。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是轉(zhuǎn)型之中最為尖銳的矛盾，為緩和這種矛盾，不動(dòng)產(chǎn)持有稅要不要征、房地產(chǎn)持有稅向誰(shuí)開(kāi)征等一系列問(wèn)題急需解決。

以土地支撐財(cái)政的經(jīng)濟(jì)模式不可持續(xù)，以房地產(chǎn)持有稅彌補(bǔ)地方財(cái)政收支缺口是大勢(shì)所趨。該項(xiàng)稅費(fèi)可以替代土地財(cái)政，也可以抑制投資性需求，鼓勵(lì)自住性消費(fèi)。

本文針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有稅所面臨的實(shí)施環(huán)境，對(duì)其實(shí)施所需的條件，如何實(shí)施等問(wèn)題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)、持有稅、前提、可行性。

1、前言

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱一定程度上刺激了過(guò)激了國(guó)民經(jīng)濟(jì)，但各種附加費(fèi)用只是產(chǎn)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，實(shí)際財(cái)富卻并未增加。另外作為生活必需品，其價(jià)格已經(jīng)超出了國(guó)民收入的平均水平，導(dǎo)致工薪收入階層住房困難，針對(duì)此矛盾，我國(guó)政府正逐步完善稅費(fèi)制度，其中不動(dòng)產(chǎn)持有稅就是一種可以考慮實(shí)施的稅費(fèi)。

房地產(chǎn)持有稅，就是對(duì)房地產(chǎn)的所有者，按其持有房產(chǎn)的價(jià)值(或面積)以規(guī)定的稅率征收的一種稅。目的是增加國(guó)家收入，控制個(gè)人手中大量的房產(chǎn)。

這種稅的稅率可以這樣理解，每年每人必須上交上千元。如果交不起，那他的房產(chǎn)便會(huì)被沒(méi)收。

在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，國(guó)家為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，強(qiáng)化了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多項(xiàng)交易稅費(fèi)(如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅均在交易環(huán)節(jié)計(jì)提)的征收。但高額交易稅費(fèi)的征繳在抑制了房產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)性需求的同時(shí)，也增加了房地產(chǎn)交易的成本。這樣既限制了房地產(chǎn)資源流動(dòng)，降低了房產(chǎn)資源的配置效率，也形成市場(chǎng)供過(guò)于求的預(yù)期，加劇房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。因此，為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)市場(chǎng)需求，有必要清理房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，多數(shù)稅費(fèi)項(xiàng)目可以取消，部分必須保留的稅費(fèi)項(xiàng)目也應(yīng)適當(dāng)降低稅率。

加強(qiáng)對(duì)持有環(huán)節(jié)的監(jiān)管有利于持久遏制壟斷和投機(jī)行為，同時(shí)減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)并不等于鼓勵(lì)放任市場(chǎng)壟斷和投機(jī)。房地資源具有稀缺性特征，對(duì)房地資源的占用和使用隱含了多層面的公共外部性。為了保障大多數(shù)公眾對(duì)房地資源的基本使用權(quán)，防止具有公共性的稀缺資源閑置和濫用，在做好與70年土地租金一次性繳納銜接工作的基礎(chǔ)上，對(duì)房地資源征收持有調(diào)節(jié)稅，有利于社會(huì)公平和提升房地產(chǎn)資源的使用效率。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的閑置土地和未售房產(chǎn)征收房地資源閑置調(diào)節(jié)稅，抑制屯地屯房，加速土地資源和開(kāi)發(fā)資金流轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng);對(duì)于非開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資產(chǎn)持有調(diào)節(jié)稅。其中兩類(lèi)資產(chǎn)持有可給予稅收減免:其一，國(guó)家認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的自住房減免持有稅，以鼓勵(lì)自住性購(gòu)房需求;其二，租賃性住房憑合法租賃合同可申請(qǐng)稅收減免，鼓勵(lì)閑置住房資源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，增加租賃市場(chǎng)供給。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

在世界上，很多國(guó)家和地區(qū)已通過(guò)物業(yè)稅等稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)并取得成效，在中國(guó)尚沒(méi)有對(duì)居住型不動(dòng)產(chǎn)課收物業(yè)稅的情況。因?yàn)樵谥袊?guó)法律中，作為原始的生產(chǎn)資料——土地，屬于公有財(cái)產(chǎn)，個(gè)人沒(méi)有所有權(quán)，而建立在土地之上的不動(dòng)產(chǎn)，也因此只有使用權(quán)。所以說(shuō)從法理上講，物業(yè)稅并不成立，應(yīng)該引申為不動(dòng)產(chǎn)持有稅。

當(dāng)一個(gè)人持有房產(chǎn)的數(shù)量比較多的時(shí)候，可以針對(duì)其在基本自供型房產(chǎn)之外，所多余出的房地產(chǎn)予課稅。因?yàn)檫^(guò)多的房地產(chǎn)，一方面是對(duì)稀缺土地的資源過(guò)多占用，另外一方面，也可能會(huì)基于這種稀缺投機(jī)炒作，試圖籍此贏利。所以說(shuō)，對(duì)持有過(guò)多的房地產(chǎn)采取征稅的措施是說(shuō)得通的。

供不應(yīng)求，剛性需求旺盛一直以來(lái)被認(rèn)為是某些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的主要原因，但據(jù)北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查顯示，北京的住房并不短缺，甚至潛在過(guò)剩，其顯性表現(xiàn)為住房緊張。而北京實(shí)際上閑置房比空置房要多好幾倍，少數(shù)人擁有多套住房，這和北京市統(tǒng)計(jì)局公布的北京10%的人擁有兩套住房的結(jié)果相一致。

房屋沒(méi)有得到有效的供應(yīng)，大量閑置房屋又掌握在少數(shù)人手中，導(dǎo)致了住房分配不均，客觀上造成了北京房屋供給緊張，房?jī)r(jià)上漲。

就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，不僅發(fā)展模式問(wèn)題重重、信貸政策不合理，且稅收政策更注重不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動(dòng)產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅，而不注重不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣不僅不能調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的個(gè)人收入分配問(wèn)題，反而通過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)，嚴(yán)重增加住房自住者的購(gòu)買(mǎi)成本，降低其住房福利水平。

我國(guó)政府現(xiàn)某些政策客觀上抑制了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)第二套住房，但其作用在于限制了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的擴(kuò)展，但對(duì)于現(xiàn)已擁有多套住房者并未征收持有稅，并未造成不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)萎縮。

而不動(dòng)產(chǎn)持有稅的作用在于，長(zhǎng)期占有大量不動(dòng)產(chǎn)將帶來(lái)持有成本，使得以買(mǎi)賣(mài)為目的交易市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。而且如果這種稅收政策得出臺(tái)，必將造成大量購(gòu)房者持幣觀望，不再急于入市，那么以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)獲利為目的持有者，將會(huì)面臨極大地風(fēng)險(xiǎn)。

消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地使用期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。而不動(dòng)產(chǎn)持有稅的開(kāi)征，是將現(xiàn)行消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段陸續(xù)收取，也就是說(shuō)，把現(xiàn)在買(mǎi)房前一次性繳納的稅費(fèi)，放到買(mǎi)房后，由房屋所有者按年繳納。目前的有關(guān)稅費(fèi)大約占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%至40%，因此一旦開(kāi)征物業(yè)稅，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下降。

3、不動(dòng)產(chǎn)持有稅的實(shí)施方式

首先是稅收法定問(wèn)題，稅收作為國(guó)家剝奪納稅人財(cái)產(chǎn)的合法手段強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的稅收法定，即必須通過(guò)相應(yīng)的立法才能征稅。

其次征收的起點(diǎn)如何確定，家庭的第一套不動(dòng)產(chǎn)一般用于自住，所以不應(yīng)對(duì)其征稅。政府應(yīng)該從第二套住房開(kāi)始每年征收房產(chǎn)持有稅，第三套住房比第二套住房的房產(chǎn)持有稅要更重一些，以此類(lèi)推，加大那些持有多套住房的成本。

不動(dòng)產(chǎn)保有稅在計(jì)算稅基的時(shí)候，房地產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。而且不動(dòng)產(chǎn)稅在大多數(shù)國(guó)家都屬于地方稅，為地方政府財(cái)政收入最重要的一部分。如美國(guó)1996年地方財(cái)政收入1萬(wàn)多億美元，其中不動(dòng)產(chǎn)稅就占20%以上。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅稅種繁多、收費(fèi)復(fù)雜、租費(fèi)雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設(shè)稅等有6種之多，而且，不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重。房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%。

更為嚴(yán)重的是，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)稅費(fèi)偏低及凌亂無(wú)序，房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重，從而使得通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)讓社會(huì)財(cái)富在短期時(shí)間內(nèi)向少數(shù)人集中，社會(huì)財(cái)富兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的偏低也使個(gè)人住房消費(fèi)盲目擴(kuò)張，比如目前國(guó)內(nèi)購(gòu)房者主要是25-35歲的人，但是歐美國(guó)家這個(gè)年齡段很少有自己購(gòu)房的，基本上是租房住;還使得國(guó)內(nèi)城市居民住房持有率嚴(yán)重偏高，每個(gè)人都恨不得能有一套房子;再就是每套住房面積的夸張性擴(kuò)張，動(dòng)輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂購(gòu)買(mǎi)住房一步到位。

房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作嚴(yán)重，不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來(lái)了許多嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，而且導(dǎo)致國(guó)內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起，使得國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)、銀行體系面臨著巨大的潛在危機(jī)。因此，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅不僅勢(shì)在必行，而且對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)全面多贏的事情。特別是對(duì)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過(guò)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅，讓房地產(chǎn)炒作者損手而出，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)回落到真實(shí)的市場(chǎng)水平上來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也會(huì)自然消退，從而保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

4、不動(dòng)產(chǎn)持有稅的實(shí)施條件

為什么征收不動(dòng)產(chǎn)稅的好處這樣多，這項(xiàng)稅收政策卻遲遲無(wú)法出臺(tái)?最為根本的就在于目前中國(guó)有沒(méi)有征收不動(dòng)產(chǎn)稅的條件。依照各國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以計(jì)算征定。為了課稅的目的，政府通常會(huì)每隔一階段就對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)之房地產(chǎn)進(jìn)行一次估價(jià)，此工作完成后，每幢房產(chǎn)應(yīng)納稅就得根據(jù)查定價(jià)格加以計(jì)算。而這種查定的價(jià)格，在進(jìn)行下一次查定價(jià)格之前，沒(méi)有重大事故發(fā)生，不得變更。

同時(shí)，如同個(gè)人所得稅的征收一樣，不動(dòng)產(chǎn)保有稅的征收同樣對(duì)某些特定人持有房地產(chǎn)設(shè)定優(yōu)惠辦法。其優(yōu)惠對(duì)象通常包括:政府機(jī)構(gòu)所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)所擁有的房屋;自用住宅及個(gè)人收入低于某一水準(zhǔn)或年齡高于某一水準(zhǔn)者所持有的房屋。從這個(gè)意義上說(shuō)，對(duì)住房過(guò)度消費(fèi)收取不動(dòng)產(chǎn)保有稅費(fèi)，既要對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度消費(fèi)征收一定的稅收，又得對(duì)滿(mǎn)足基本住房消費(fèi)者給予一定人稅收優(yōu)惠。

也就是說(shuō)，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，即能夠全面了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的實(shí)際情況;二是用科學(xué)方法或市場(chǎng)方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià);三是政府有稅收征管能力;四是要有嚴(yán)格細(xì)化科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。如不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對(duì)象界定等，只有在這些方面創(chuàng)造條件，不動(dòng)產(chǎn)稅的開(kāi)征才能有效地進(jìn)行，并達(dá)到開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅所要達(dá)到的目標(biāo)。所以開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅先得制定法律與規(guī)則，然后試點(diǎn)，并在這個(gè)基礎(chǔ)上全面展開(kāi)。

5、不動(dòng)產(chǎn)持有稅的實(shí)施現(xiàn)狀

就目前的情況來(lái)看，由于中國(guó)住房體系的復(fù)雜性，如有商品房、單位建房、公房、個(gè)人建房等，如果不對(duì)當(dāng)?shù)氐恼麄€(gè)住房存量有一個(gè)全面清楚的了解，不僅不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基無(wú)法確立，而且也不能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)稅的稅收減免做一個(gè)清楚的規(guī)定。同時(shí)，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛發(fā)展幾年，二手房市場(chǎng)相當(dāng)不發(fā)達(dá)。在此情況下，有效住房評(píng)估體系也就無(wú)法確立。還有，物業(yè)法律缺乏、個(gè)人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收不動(dòng)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件。如果這些基礎(chǔ)條件沒(méi)有，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅就會(huì)面對(duì)許多困難。

但是，如果能讓不動(dòng)產(chǎn)稅制簡(jiǎn)化，也可以創(chuàng)造條件開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅。比如，首先規(guī)定，每個(gè)家庭持有一套住房不必征稅(第一套住房無(wú)論其條件如何，家庭情況如何都不征不動(dòng)產(chǎn)稅)，不動(dòng)產(chǎn)稅從第二套住房開(kāi)始征收。而第二套住房征稅，不同地方所征收的稅率不同，基本上由各地方來(lái)決定，但稅收分配，則采取越是發(fā)達(dá)地方或房?jī)r(jià)高的地方，其地方所占的比重越低的原則。這樣，一則使得地方政府沒(méi)有動(dòng)力來(lái)推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，二則可用中央所收取的不動(dòng)產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到不發(fā)達(dá)地方。然后，在這基礎(chǔ)上逐漸完善中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅征收制度。當(dāng)然，要做到這一點(diǎn)，首先就要對(duì)全國(guó)住房進(jìn)行普查，嚴(yán)格采取住房購(gòu)買(mǎi)實(shí)名制(在這一點(diǎn)上，政府可以采取嚴(yán)格的規(guī)則，對(duì)不采取實(shí)名購(gòu)買(mǎi)的住房限制轉(zhuǎn)讓與交易等)。

可以說(shuō)，目前不動(dòng)產(chǎn)稅之所以遲遲沒(méi)有啟動(dòng)，市場(chǎng)的困難與問(wèn)題、體制的問(wèn)題是自然的，更為重要的是，不動(dòng)產(chǎn)稅制度規(guī)則的制定與推動(dòng)者往往是最大既得利益者，如果在這一點(diǎn)不能有所突破，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)將是遙遠(yuǎn)的事情。

總之，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅不僅能夠增加政府財(cái)政收入來(lái)源，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益公平分配，也是減少房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)與過(guò)度消費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)瘋漲、減少房地產(chǎn)非法行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要一步。

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(作者單位:中國(guó)航天科工集團(tuán)第三研究院 中國(guó)航天科工集團(tuán)第三十三研究所)