天津海泰新星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 白茜

淺析土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)中的征管問題

天津海泰新星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 白茜

土地增值稅能夠規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。由于該稅種既有增值稅的特點，又具有所得稅的性質(zhì)，計稅過程比較煩瑣，稅務(wù)人員難以掌握，納稅人不易接受，且房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)與轉(zhuǎn)讓周期較長，增加了土地增值稅征管難度，造成稅款大量流失。本文就土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)中的征管問題進(jìn)行了深入的探討，提出了自己的建議和看法，具有一定的參考價值。

土地增值稅 房地產(chǎn)行業(yè) 征管問題

一、前言

土地增值稅自開征以來，已有近20年的歷史。隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，土地增值收益越來越大，對其征稅，對實現(xiàn)土地所有者權(quán)益、建立地方主體稅源等方面發(fā)揮了一定的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展與土地增值稅征管相對滯后的矛盾日益突出，房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅征管已成為當(dāng)前稅收征管工作的難點。本文就此進(jìn)行探討。

二、在房地產(chǎn)行業(yè)中開征土地增值稅的目的

土地增值稅是保障收入公平分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。在房地產(chǎn)行業(yè)中開征土地增值稅，主要目的如下：

（1）對不規(guī)范的炒買炒賣房地產(chǎn)現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控；

（2）國家參與土地增值收益的分配，維護(hù)國家權(quán)益。 國家作為土地的所有者及土地周邊環(huán)境的主要投入者，理應(yīng)參與對土地增值收益的分配，這也正是征收土地增值稅的理論基礎(chǔ)。

（3）增加財政收入，為國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)籌集資金。這是所有稅種都有的共同目的。但對于土地增值稅來講，財政收入目的并非是主要目的或第一目的。第一目的即調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場才是主要目的。

三、目前土地增值稅征管存在的主要問題

（1）首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身存在著一些問題，對于土地增值稅征管造成了隱患。從征地、開發(fā)、建筑、銷售等環(huán)節(jié)走來，周期較長；各個企業(yè)開發(fā)的形式也不一樣，有的是對單位開發(fā)的，有的是自己直接開發(fā)的，建筑方掌握開發(fā)商急于承包的心理，由開發(fā)商墊錢開發(fā)，使工程款遲遲要不下；自己盲目開發(fā)，房屋銷售不了，使項目竣工但工程款不能結(jié)算，有的長達(dá)數(shù)年；有的開發(fā)商工程結(jié)算后卷款溜走或長期拖欠工程款使之虧損，使之稅款流失。

（2）缺乏規(guī)范的征管辦法。在土地增值稅的征收、管理、申報、交納、清算、稽查等環(huán)節(jié)上，調(diào)查研究還不夠，尤其是一線征收、管理、稽查人員，在具體工作的落實上，缺乏規(guī)范的征管辦法作指導(dǎo)，工作存在盲目性。

（3）稅務(wù)機(jī)關(guān)與政府職能部門缺乏協(xié)調(diào)配合。國有土地有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)及地上附著物隨土地一起轉(zhuǎn)讓在納稅人沒有開據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制發(fā)票的情況下，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門直接辦理國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，其后果導(dǎo)致納稅人不繳或少繳稅款，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)對此類納稅人的事后管理、檢查難度加大。

四、如何加強(qiáng)土地增值稅征管工作

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自身規(guī)范，自覺地、如實地向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申報，每個項目從開發(fā)到竣工，從銷售到預(yù)繳稅款的進(jìn)度，配合稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)清稅款；同時，當(dāng)?shù)卣块T要積極支持稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算工作。稅務(wù)工作是一個行政執(zhí)法單位，也生活在社會里，也有親人熟人，本身工作就不好干，要多關(guān)心和支持理解他們，不要過多的干預(yù)他們正常工作。并加大監(jiān)督他們的行政行為的力度，使他們正確樹立為民服務(wù)的思想和自身素質(zhì)的提高。

（2）搞好培訓(xùn)，盡快提高征納雙方征納意識

針對征納雙方征納稅款意識淡漠這一問題，首先要加大對稅務(wù)干部的培訓(xùn)。一是學(xué)習(xí)稅收政策；二是學(xué)習(xí)相關(guān)的征管辦法；三是通過考試驗收促進(jìn)全員的學(xué)習(xí)積極性。其次，搞好會計人員的培訓(xùn)，重點是土地增值稅的計算、交納、記賬等基礎(chǔ)性知識的培訓(xùn)；第三、加大社會宣傳力度。通過電視、印發(fā)傳單，舉辦培訓(xùn)班等多種形式對納稅人廣泛宣傳。使納稅人進(jìn)一步了解征收土地增值稅的意義、計稅方法、申報程序，消除納稅人的抵觸情緒，爭得納稅人的廣泛理解和支持，營造良好的社會環(huán)境。

（3）制定切實可行的征管辦法

針對缺乏規(guī)范的征管辦法這一問題，加強(qiáng)對土地增值稅征收、管理、申報、稽查等各個環(huán)節(jié)的研究和探討。當(dāng)前，應(yīng)當(dāng)對已經(jīng)具備清算條件的開發(fā)項目作詳細(xì)的統(tǒng)計，選擇一兩個項目做試點，進(jìn)行納稅清算，找規(guī)律、定辦法，結(jié)合實際研究制定比較規(guī)范的土地增值稅征管辦法，規(guī)范土地增值稅的征管行為。清算辦法的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：清算的條件、清算的時間、清算的提出、清算表的設(shè)置、清算的主體、預(yù)征稅款的管理、管理部門的審核程序、稽查部門檢查的時機(jī)以及對查出稅款的定性等，以增強(qiáng)清算辦法的可操作性、科學(xué)性、規(guī)范性。

（4）規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

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