寧波浙電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 史天杰

中國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價探討

寧波浙電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 史天杰

房地產(chǎn)上市公司建立財務(wù)績效評價體系，就是在數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)原理的指導(dǎo)下，選擇一定的指標(biāo)體系，通過定性和定量分析，按照一定的財務(wù)分析方法，準(zhǔn)確評價一個企業(yè)的經(jīng)營效益。房地產(chǎn)上市公司通過建立財務(wù)績效評價體系能夠正確評估企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況，找出存在的問題和可以采取的對策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的有效提高，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。本文根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位和我國房地產(chǎn)上市公司自身的特點(diǎn)，提出設(shè)計(jì)一套符合我國房地產(chǎn)上市公司特點(diǎn)的有效的財務(wù)績效評價體系，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效的科學(xué)評價。

房地產(chǎn) 上市公司 財務(wù)績效評價

一、建立房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價指標(biāo)體系的必要性

從實(shí)際情況可以看出，我國房地產(chǎn)上市公司的生存和發(fā)展是不平衡的，還存在不少問題，其中一個重要原因就是沒有能夠有效地的監(jiān)督、評價企業(yè)運(yùn)行中存在的主要問題，并根據(jù)這些存在的問題及時進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，及時解決這些問題，避免企業(yè)發(fā)展誤入歧途。歸根結(jié)底，是沒有及時建立適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的績效評價體系，從而及早發(fā)現(xiàn)問題。在企業(yè)發(fā)展中，財務(wù)指標(biāo)是至關(guān)重要的，許多問題都可以歸結(jié)為財務(wù)問題，許多問題都可以從財務(wù)指標(biāo)上得到反映，所以最重要的是建立一套有效的財務(wù)指標(biāo)體系去反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。為此，本文提出要設(shè)計(jì)一套適用于房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效指標(biāo)評價體系，以實(shí)現(xiàn)幫助企業(yè)經(jīng)營者及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營中存在的問題的最終目標(biāo)，為企業(yè)的經(jīng)營提供有效幫助。

根據(jù)我國房地產(chǎn)上市公司實(shí)際的現(xiàn)狀和發(fā)展中的問題，本文在下面重點(diǎn)提出建立房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價指標(biāo)體系的整體設(shè)計(jì)思路，通過這些指標(biāo)的建立和完善，經(jīng)營者可以正確估計(jì)企業(yè)目前的經(jīng)營業(yè)績，整體把握經(jīng)營狀況，盡早找到企業(yè)的主要問題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)市場競爭力的不斷提高，使企業(yè)獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)思路

對于房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效評價，本著為經(jīng)營者提供參考的目標(biāo)，依據(jù)房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展現(xiàn)狀及可能出現(xiàn)的諸多問題，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)債水平高、資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長、風(fēng)險大等特點(diǎn)，本文設(shè)計(jì)以下的指標(biāo)體系。

（一）我國房地產(chǎn)上市公司償債能力指標(biāo)體系

目前房地產(chǎn)上市公司的主要資金來源結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)單一化的特點(diǎn)，主要資金往往都來自對外間接融資嗎主要是金融機(jī)構(gòu)的貸款，企業(yè)自有資金比較少，甚至是相當(dāng)少，房地產(chǎn)上市公司對資金市場的變化敏感。房地產(chǎn)上市公司由于這樣的資金來源結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致融資風(fēng)險比較大，容易出現(xiàn)財務(wù)問題，所以要特別關(guān)注償債能力的問題，償債能力指標(biāo)體系的建立尤為重要。

一般來說，企業(yè)的償債能力有長期和短期之分，財務(wù)上能夠反映長、短期償債能力的指標(biāo)也很多，本文以速動比率、已獲利息倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率作為主要的代表性指標(biāo)：

1.速動比率：速動比率最主要特點(diǎn)是可以比較準(zhǔn)確地反映了企業(yè)對各種日常經(jīng)營債務(wù)支付的速度和效率，反映企業(yè)的即時支付能力，是短期償債能力的核心指標(biāo)之一，在反映短期償債能力方面是最常用也是最具代表性的指標(biāo)之一。

2.已獲利息倍數(shù)：該指標(biāo)是企業(yè)長期償債能力判斷的一個重要指標(biāo)之一，考慮到房地產(chǎn)上市公司一般都負(fù)債較多，利息壓力比較大，需要可以有效反映付息能力的指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)。

3.長期償債能力指標(biāo)可以表明企業(yè)對債務(wù)的承擔(dān)能力和償還債務(wù)的保障能力，是反映企業(yè)財務(wù)安全和穩(wěn)定程度的重要指標(biāo)。其中最主要的有資產(chǎn)負(fù)債率和股東權(quán)益比率。由于這兩個指標(biāo)之和等于100%，是一對互補(bǔ)指標(biāo)，本文選取其中的資產(chǎn)負(fù)債率。

考慮到償債能力對房地產(chǎn)上市公司的意義和積極作用，本文的三個指標(biāo)分別從短期和長期兩個方面反映企業(yè)償債能力。其中根據(jù)行業(yè)的負(fù)債壓力大，利息支付十分關(guān)鍵的特性，引入已獲利息倍數(shù)。由此，建立起了反映房地產(chǎn)上市公司償債能力的指標(biāo)體系。

（二）房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力指標(biāo)的設(shè)計(jì)思路

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，少則兩三年，多則四五年。房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔(dān)更大的時間價值風(fēng)險。房地產(chǎn)資金投放量大，資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個環(huán)節(jié)都影響著整個開發(fā)經(jīng)營活動的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險。這就要求在考核房地產(chǎn)企業(yè)時重點(diǎn)關(guān)注營運(yùn)能力，確保資產(chǎn)正常周轉(zhuǎn)，才能夠降低經(jīng)營風(fēng)險，使企業(yè)獲得平穩(wěn)發(fā)展。

目前財務(wù)上評價企業(yè)營運(yùn)能力指標(biāo)包括流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。本體系選取了流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

1.流動資產(chǎn)是房地產(chǎn)上市企業(yè)短期內(nèi)可以調(diào)動的資產(chǎn)，變現(xiàn)比較快，周轉(zhuǎn)迅速，。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是房地產(chǎn)上市公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的主要評價指標(biāo)，能夠有效評價流動資產(chǎn)的綜合利用效率，其作用不可小視。

2.按照一般的分類可以將流動資產(chǎn)分為存貨和應(yīng)收賬款兩類，存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的細(xì)化。選擇應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率來評價營運(yùn)能力也是考慮到目前分期付款方式導(dǎo)致應(yīng)收賬款成為房地產(chǎn)上市公司核心的資產(chǎn)之一，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是房地產(chǎn)上市企業(yè)對應(yīng)收賬款管理效果的直接反映。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要包括在建開發(fā)產(chǎn)品和置存的準(zhǔn)備出售產(chǎn)品，存貨周轉(zhuǎn)率與銷售情況有很大的關(guān)聯(lián)，可以通過盈利能力得到一定的體現(xiàn)，同時在分析流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率時，通過比率的分解可以同時對存貨周轉(zhuǎn)率做出分析，所以本體系中未囊括存貨周轉(zhuǎn)率。

3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)總資產(chǎn)在一定時期內(nèi)創(chuàng)造了多少銷售收入或周轉(zhuǎn)額的指標(biāo)，反映了總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度和利用效率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是評價企業(yè)營運(yùn)能力的關(guān)鍵指標(biāo)。

由此，房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力評價指標(biāo)體系包括了流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，重點(diǎn)突出且全面的評價了該行業(yè)的資產(chǎn)營運(yùn)能力。

（三）房地產(chǎn)上市公司盈利能力指標(biāo)的設(shè)計(jì)思路

盈利能力反映了房地產(chǎn)上市公司獲取收益的水平高低，而企業(yè)存在的根基就是獲利，能否盈利反映了企業(yè)的競爭力和發(fā)展后勁。

一般認(rèn)為，評價企業(yè)盈利能力的指標(biāo)主要包括凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、營業(yè)利潤率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、資本收益率、成本費(fèi)用利潤率等。本文的主要指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、營業(yè)利潤率等三項(xiàng)。

1.凈資產(chǎn)收益率是立足于股東的角度來考核企業(yè)獲利能力和投資回報能力的重要指標(biāo)。通過分析凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)，一方面可以得知企業(yè)的投資效益狀況，另一方面可以了解企業(yè)管理水平的高低。該指標(biāo)還是股東考核其投入企業(yè)的資本保值增值程度的基本途徑，為了使股東權(quán)益最大化，吸引投資，它也是企業(yè)管理者努力經(jīng)營的指標(biāo)。因此，凈資產(chǎn)收益率是衡量企業(yè)盈利能力的主要核心指標(biāo)之一。

2.總資產(chǎn)報酬率反映資產(chǎn)利用的綜合效果，是評價資產(chǎn)獲利能力的基礎(chǔ)指標(biāo)。

3.營業(yè)利潤率體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營活動最基本的獲利能力，沒有足夠大的營業(yè)利潤就無法形成企業(yè)的最終利潤。通過對該指標(biāo)的進(jìn)一步分析，能夠充分反映出企業(yè)成本控制、費(fèi)用管理、產(chǎn)品營銷、經(jīng)營策略等方面的成績與不足，可以通過它反映出企業(yè)銷售，管理和成本費(fèi)用控制等方面的綜合效果，是評價盈利能力的重要指標(biāo)。

綜上，盈利能力指標(biāo)體系可以從從凈資產(chǎn)的獲利能力，總資產(chǎn)的獲利能力和營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重等角度全面評價房地產(chǎn)行業(yè)的獲利情況。

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（責(zé)任編輯：羅寧）