張維軍，張 呂

(1.武漢市城誠路橋發(fā)展有限公司，湖北武漢 430070;2.武漢理工大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院，湖北武漢 430070)

在國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布實施的背景下，各省市將解決低收入家庭住房困難的問題提到一個前所未有的高度。而廉租住房保障一直是解決低收入家庭住房困難的主要途徑，其中又以租金補(bǔ)貼為主要保障方式［1］。但隨著租金補(bǔ)貼在廉租住房3種保障方式中所占比例越來越大，低收入住房困難家庭的實際住房需求并沒有得到有效改善。筆者以武漢市為對象，分析了租金補(bǔ)貼方式所占比例過大的問題，并提出了改進(jìn)建議。

1 武漢市廉租住房租金補(bǔ)貼的基本情況

1.1 租金補(bǔ)貼政策

住房租金補(bǔ)貼是指對符合條件的家庭，按保障面積標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)住房面積的差額發(fā)放租金補(bǔ)貼，使其到市場上租賃住房。

2005年12月30日武漢市房產(chǎn)局等部門《關(guān)于完善我市城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度推行住房租金補(bǔ)貼實施意見的通知》提出了住房保障方式在住房租金核減、配房租賃的基礎(chǔ)上，增加住房租金補(bǔ)貼，并逐步形成以租金補(bǔ)貼為主，租金核減、配房租賃為輔的住房保障方式。截止2007年底武漢市已發(fā)放補(bǔ)貼資金1579萬元，租金補(bǔ)貼12441戶。

從武漢市房產(chǎn)局等部門《關(guān)于完善我市城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度推行住房租金補(bǔ)貼實施意見的通知》、《關(guān)于我市開發(fā)區(qū)及遠(yuǎn)城區(qū)城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障的實施意見》、《關(guān)于公布2008年申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房條件和申請廉租住房租賃補(bǔ)貼條件及保障標(biāo)準(zhǔn)的通知》到《武漢市廉租住房保障辦法》，租金補(bǔ)貼保障處于不斷完善中。在保障對象上，納入了遠(yuǎn)城區(qū)的最低收入住房困難家庭;在準(zhǔn)入面積上，由家庭人均住房使用面積在6 m2(含)以下調(diào)整為人均住房建筑面積在10 m2以下的家庭;在面積標(biāo)準(zhǔn)上，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由人均住房使用面積10 m2擴(kuò)大為人均住房使用面積13 m2;在補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)上，租金補(bǔ)貼使用面積每月補(bǔ)貼6元/m2調(diào)整為低保家庭租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月10元/m2，其他低收入家庭每月7 元/m2。

1.2 租金補(bǔ)貼比例過大

政策的不斷完善，彰顯出政府對該政策的重視程度。租金補(bǔ)貼政策一出臺，政府就提出逐步形成以租金補(bǔ)貼為主的住房保障方式。其后在廉租住房保障政策的不斷完善過程中，租金補(bǔ)貼保障方式的重要地位從來沒有動搖過，這與租金補(bǔ)貼模式的自身優(yōu)勢分不開［2］。

(1)在管理方面，政府只需要對補(bǔ)貼對象的資格進(jìn)行審核，不需要把大量的精力花在房源的尋找以及維護(hù)上，將房源這一棘手的問題交由市場解決。這給政府管理工作帶來極大的便利，使管理機(jī)構(gòu)精簡、高效。

(2)在資金方面，廉租住房保障工作的建設(shè)以政府的財政支持為背景，融資渠道短缺，資金不足時有發(fā)生。而租賃補(bǔ)貼的資金需求分期分批，既減輕了政府的一次性財政支出壓力，又沒有用于興建住房占用土地的機(jī)會成本和維護(hù)房屋所需的費用［3］。

(3)在成效方面，有限的資金支持下的同一筆資金在短期內(nèi)通過租賃補(bǔ)貼方式更能產(chǎn)生效果，保障面更大，更容易彰顯政府的功績，能起到激勵的作用，加快廉租住房供應(yīng)體系的建立。

然而，目前租金補(bǔ)貼所占比例過大。根據(jù)湖北省城鎮(zhèn)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組資料，2009年4～6月均顯示武漢市低收入家庭正在享受住房保障的有18431戶，其中租金補(bǔ)貼18431戶，實物配租0戶，租金核減0戶。租金補(bǔ)貼占據(jù)了絕對的比例。而在筆者展開的住房需求意向調(diào)查中，選擇申請配租廉租房的比例高達(dá)19.87%，選擇申請租金補(bǔ)貼的比例則僅為5.8%，如圖1所示。這反映了目前武漢市低收入家庭對配房租賃的需求更加強(qiáng)烈。雖然《武漢市廉租住房保障辦法》明確提出廉租住房保障主要采取租金補(bǔ)貼和配房租賃等方式，并以租金補(bǔ)貼為主，但顯然目前租金補(bǔ)貼保障方式所占比例過大，整個住房保障體系出現(xiàn)了失衡，而這必然會帶來一些問題。

圖1 武漢市低收入家庭住房需求意向

2 租金補(bǔ)貼比例過大的缺陷

2.1 市場上缺乏合適的房源

隨著舊城及危舊房不斷進(jìn)行的改造，市場上提供的小戶型低價位租賃房屋逐漸減少，而包括武漢市在內(nèi)，各省市基本上都沒有建立面向低收入家庭的租賃信息服務(wù)。政府缺乏能調(diào)控的租賃房源，無法及時向租金補(bǔ)貼對象提供房源信息，拿著政府補(bǔ)貼卻找不到合適房源的現(xiàn)象普遍存在。

武漢市國土房產(chǎn)局、民政局《關(guān)于對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭實行住房租金補(bǔ)貼的通知》提出2008年武漢市住房租金補(bǔ)貼的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為人均住房建筑面積13 m2;住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，低收入住房困難家庭為每平方米建筑面積每月補(bǔ)貼7元，最低收入家庭每平方米每月補(bǔ)貼10元。結(jié)合圖2中低收入家庭消費結(jié)構(gòu)，以符合保障條件的無房戶為例，按照這個標(biāo)準(zhǔn)將武漢租房網(wǎng)上可利用的房源進(jìn)行了不完全統(tǒng)計，如表1所示，市場上可租賃的房源是非常有限的。

圖2 2007年武漢市低收入家庭消費結(jié)構(gòu)

表1 武漢市2009年8月租賃市場可租賃的房源情況

2.2 補(bǔ)貼的使用不得其所

租金補(bǔ)貼較配房租賃和租金核減方式具有靈活性更強(qiáng)的優(yōu)點，享受租金補(bǔ)貼的家庭可以根據(jù)自己的實際需求來調(diào)整補(bǔ)貼的用途。而從圖2中低收入家庭的消費結(jié)構(gòu)可以看出，在有限的收入下，低收入家庭并沒有在居住上做更多的消費支出。衣著、家庭設(shè)備用品與居住消費不相上下。另外，目前租金補(bǔ)貼比例過大，市場上可利用房源有限。此時，低收入住房困難家庭即使想利用租金補(bǔ)貼去市場上租住住房，也可能無房可租，因此租金補(bǔ)貼被用在效用更大的日常生活中，失去了改善住房條件的本質(zhì)意義［4］。

3 建議

綜合分析，解決租金補(bǔ)貼比例過大的問題，可以從以下3個方面來著手:①調(diào)整租金補(bǔ)貼方式，增強(qiáng)低收入家庭租房實力;②建立租賃市場上的可利用房源信息庫;③落實配房租賃保障，緩解市場壓力。

(1)調(diào)整租金補(bǔ)貼方式。目前，武漢市低收入家庭月補(bǔ)貼數(shù)額=補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)×家庭保障人口×(面積標(biāo)準(zhǔn)-現(xiàn)住房面積)，對租金補(bǔ)貼方式的調(diào)整可以從以下兩個方面展開［5］:

第一，面積標(biāo)準(zhǔn)的確定。目前武漢市低收入家庭租金補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)按不超過上年度全市人均住房建筑面積的60%確定，以個人為單位。但住房是家庭成員共享的生活資料，不同規(guī)模家庭基本住房規(guī)模要求及設(shè)施如表2所示，家庭人口不同時，在最小使用面積下，人均最小使用面積不一樣。家庭人口為1～3人時，人均最小使用面積為10.8 m2，3～4人時，人均最小使用面積為10 m2，4～5人時，人均最小使用面積為9.6 m2。擁有多個家庭成員時，成員間住房面積存在交叉，共享的情況。因此，面積標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)以家庭為單位。

表2 不同規(guī)模家庭基本住房規(guī)模要求及設(shè)施

第二，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的確定。目前武漢市低收入家庭每平方米補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為低保家庭按上年度市場平均租金的80%確定;其他低收入家庭按上年度市場平均租金的60%確定。在保障范圍內(nèi)，即使收入存在差異，若人均住房面積差額一樣，則獲得的租金補(bǔ)貼也是一樣的。低收入家庭的收入情況也是存在著很大差異的，如圖3所示，因此根據(jù)具體的收入情況劃分層次，為不同收入水平的家庭提供適當(dāng)?shù)淖饨鹧a(bǔ)貼是非常合適的，以更有效更合理地分配有限的資金?？筛鶕?jù)不同的收入段，確定不同的補(bǔ)貼系數(shù)，即確定一個補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，然后再乘以補(bǔ)貼系數(shù)。

圖3 武漢市低收入家庭人均月收入各收入段所占比例

調(diào)整過后，低收入住房困難家庭的租金補(bǔ)貼=(家庭面積標(biāo)準(zhǔn)-家庭現(xiàn)住房面積)×補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)×補(bǔ)貼系數(shù)。

(2)建立租賃市場上的低收入家庭可利用房源信息庫。在我國的房地產(chǎn)市場中，租賃市場一直是一個薄弱的環(huán)節(jié)。租金補(bǔ)貼方式將大量低收入家庭推入租賃市場，而沒有對其后低收入家庭能否在租賃市場中找到合適的房源進(jìn)行追蹤管理，若找不到合適的房源，租金補(bǔ)貼則失去了原本的意義。為了改善這一現(xiàn)象，在支付了租金補(bǔ)貼后，政府還應(yīng)對租金補(bǔ)貼對象提供房源信息以幫助低收入家庭找到合適的房源［6］。

具體來看，政府給予一些優(yōu)惠稅收等政策吸引私人及中介機(jī)構(gòu)將房源信息上報，篩選合適的房源后，將房源信息納入房源信息庫，對分散的房源進(jìn)行統(tǒng)一管理，而后將房源信息提供給租金補(bǔ)貼對象，其后的事情由房主和低收入家庭洽談。對于私房主而言，將房源信息上報，租給低收入家庭，一方面可以享受政府提供的優(yōu)惠政策，另一方面從始至終，這些房屋的所有權(quán)都在私人房主手上，且房源并沒有脫離租賃市場，租金還是由市場決定，因此在租金收入上不會減少，再則，根據(jù)私房主的實際情況房源還可以退出房源信息庫，較靈活自由。有了合適的房源，租金補(bǔ)貼則能用得其所。廉租住房的運作流程圖如圖4所示。

圖4 廉租住房的運作流程圖

另外，私房主還可以是領(lǐng)取租金補(bǔ)貼的低收入家庭。當(dāng)家庭人口較多，而現(xiàn)有住房無法滿足需求的低收入住房困難家庭，可以通過該房源信息庫達(dá)到換租的目的，另行挑選合適的住房，而現(xiàn)有住房則租給家庭人口較少的其他低收入住房困難家庭［7］。

(3)落實配房租賃保障。美國提供公共住房和廉價公屋兩種配房方式，分別面對收入偏低和收入偏上的群體。德國約有60%左右的居民租住住房，其中約1/3租住公共住房、2/3租住私人房屋。香港的公屋政策更是一大特色，根據(jù)家庭月收入，人均建筑面積和家庭人口的不同，在租房資格以及租金上都有不同的規(guī)定。配房租賃是解決低收入家庭住房困難的有效以及直接途徑，在世界范圍內(nèi)都得到了極大重視［8］。

武漢市目前廉租住房保障方式強(qiáng)調(diào)以租金補(bǔ)貼為主，配房租賃為輔?！?009年廉租住房保障工作計劃》更是表示2009年全國廉租住房保障工作以實物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼。但是2008年武漢市正在享受廉租房住房保障的家庭(為最低收入家庭)有8471戶，其中實物配租僅114戶;2009年武漢市正在享受住房保障的家庭(低收入家庭)有18431戶，其中實物配租0戶。配房租賃所占比例非常小，因而，目前就配房租賃方式而言最為重要的是落實該項工作。

從廉租住房房源的角度來看，2008年武漢市配建廉租房總面積7.5萬m2，廉租房1500套;2009年配建廉租房總面積也為7.5萬 m2，廉租房1500套;在新建廉租房的同時，武漢市政府還采取收購住房、騰退公有住房等方式保證廉租房租賃房源，近兩三年內(nèi)配房租賃的房源將會得到保證。只有加大配房租賃比例，才能直接有效地解決低收入家庭實際住房困難，緩解市場上的可租賃房源短缺現(xiàn)象。

4 結(jié)論

租金補(bǔ)貼保障因其便于管理、在有限資金下保障面更大等優(yōu)勢逐漸成為各省市進(jìn)行廉租住房保障的主要方式，但是當(dāng)租金補(bǔ)貼比例過大時，低收入住房困難家庭的實際住房需求并沒有得到有效改善。此時，通過調(diào)整租金補(bǔ)貼方式，建立低收入家庭可租賃房源信息庫，以及落實配房租賃保障的方式來解決這些問題，真正發(fā)揮租金補(bǔ)貼的效用，才不至于讓政府在住房保障工作上的政策成為一個空殼。

［1］瞿焱，李玉潔.城市廉租住房的供給保障機(jī)制研究［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2009(2):77-79.

［2］樓江，陳衡哲.住宅實物配租供給方式研究［J］.上海房產(chǎn)，2009(2):21-24.

［3］徐姍姍.國內(nèi)外住房補(bǔ)貼模式研究述評［J］.理論與實踐，2006(3):68-70.

［4］劉麗榮，張磊，張健.試述保障性住房的和諧供給模式［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2008(6):58-61.

［5］吳建華.論我國公共住房的模式選擇與對策建議［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2008(11):29-30.

［6］章旭.政府在城市低收入群體住房供給中的責(zé)任［J］.湖北工業(yè)大學(xué)學(xué)報，2008，26(6):42-44.

［7］黃小彪.我國城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障問題研究［J］.中國房地產(chǎn)金融，2008(8):5-11.

［8］王春華.探索保障性住房的未來模式［J］.北京房地產(chǎn)，2008(10):88-89.