董巖巖，杜 宇

（山西旅游職業(yè)學院，山西 太原 030031）

大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)的SWOT分析及對策

董巖巖，杜 宇

（山西旅游職業(yè)學院，山西 太原 030031）

大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)在《關于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實施辦法》的實施以后將面對前所未有的挑戰(zhàn)。本文通過對大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)狀問題和機遇的分析，運用現(xiàn)代工商管理的理論和方法，從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的概念入手，按照企業(yè)發(fā)展的基本理論,以企業(yè)可持續(xù)發(fā)展為基本思路，研究了企業(yè)在新形勢下的發(fā)展戰(zhàn)略。

物業(yè)服務企業(yè);SWOT分析；發(fā)展戰(zhàn)略

一、大同煤礦物業(yè)及物業(yè)服務企業(yè)的概況

大同煤礦是全國最大的煤炭生產企業(yè)，自建國以來，一直實行計劃經濟體制。由于社會經濟、地理環(huán)境和生產的特點所決定，各礦、廠多建在遠離城市的郊區(qū)。生活區(qū)往往自成體系，包羅萬象的社會服務功能，承擔著沉重的社會負擔。從上世紀90年代開始，在原房地產管理部門的基礎上，大同煤礦在員工居住相對集中的新平旺地區(qū)組建了五個物業(yè)服務公司，各礦、廠等二級單位也都設有物業(yè)服務部門。到本世紀初，大同煤礦物業(yè)系統(tǒng)固定資產數十億元，建筑面積一千多萬平方米，從業(yè)人員1萬多人。

二、大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)當前形勢分析

（一）外部形勢分析

1.2002 年國家經貿委等八部委聯(lián)合下發(fā)《關于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實施辦法》的文件以后，大同煤礦物業(yè)系統(tǒng)資產和人員與主體分離，實行改制，獨立經營、自負盈虧、市場化運作的體制改革是勢在必行。改制后國家給予三年免稅優(yōu)惠政策，主體企業(yè)也有相應的扶持政策。

2.產權關系的變化

（1）從上世紀90年代中期，大同煤礦實施房改，由原來的福利分房，企業(yè)建房員工租住產權企業(yè)所有的形式，改變?yōu)閱T工出資購房，擁有部分或全部產權（公共設施產權仍歸企業(yè)所有）。員工從住戶變成業(yè)主。

（2）《物權法》的頒布和實施，對物業(yè)服務企業(yè)提出了更高的要求。

3.產權關系的改變使大同煤礦以外的物業(yè)服務企業(yè)參與物業(yè)服務市場競爭成為可能。

（二）大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)SWOT分析

根據美國經濟學家安德魯斯提出的SWOT分析模式，SWOT即優(yōu)勢（Srengtns）、劣勢（Weaknesses）、機會（Opporteieies）、威脅（Threats）。在SWOT模型中，SW是指對組織內部環(huán)境進行的分析，S表示自身優(yōu)勢，W是指組織自身優(yōu)勢；OT是指所處的外部環(huán)境的分析，O表示機會，T意思指威脅。組織通過分析外部環(huán)境的變化和發(fā)展趨勢把握有利組織發(fā)展的機會，避免有可能發(fā)生的變化的威脅，充分利用自身優(yōu)勢，克服劣勢，確定組織的發(fā)展戰(zhàn)略。

表1 大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)SWOT分析表

通過以上SWOT分析表可以明顯看出，目前的大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)所處的境況是優(yōu)劣互見，機會與威脅共存。在此情況下，只有順應潮流，把握機會，發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，規(guī)避和戰(zhàn)勝威脅，才能生存并發(fā)展。

三、大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

根據SWOT分析的結果，制定出大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，如表2：

表2 大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略組合

（一）SO戰(zhàn)略

抓好國家給予分離改制企業(yè)三年免稅和同煤集團公司的各項優(yōu)惠扶持政策機遇，盡快實現(xiàn)由事業(yè)型向經營型的轉變，守住內部市場不斷拓展將企業(yè)在三年內做大做強。

物業(yè)服務企業(yè)從上世紀90年代在大同地區(qū)出現(xiàn)，經過十余年發(fā)展實踐，已經形成了一定的規(guī)模和市場格局。通過筆者在大同地區(qū)選擇十幾家經營較正規(guī)的企業(yè)為對象調查情況看，這些企業(yè)都能正常運營，在按章納稅之后尚有一定利潤，并且正向好的方向發(fā)展。如果我們能在短時間完成改制，充分享受國家和母體企業(yè)的免稅和其他優(yōu)惠政策扶持，再加上企業(yè)現(xiàn)有的資產、人力資源、內部市場等諸多優(yōu)勢，充分利用免稅期這三年的時間長度和幾十平方公里物業(yè)服務區(qū)域的市場空間，一定能在大同地區(qū)物業(yè)服務界迅速崛起，成為大同地區(qū)乃至山西省內一支物業(yè)服務強勢組合，在未來的市場競爭中占據一個有利的制高點。

（二）WO戰(zhàn)略

抓住棚戶區(qū)改造和沉陷區(qū)搬遷房建工程這一絕好的機會迅速擴大業(yè)務范圍，分流和合理配置人員，降低管理成本，創(chuàng)造新的經濟增長點。

（三）ST戰(zhàn)略

發(fā)揮企業(yè)內在優(yōu)勢，為業(yè)主提供比本地區(qū)同行業(yè)更實惠優(yōu)良的管理和服務，樹立企業(yè)品牌信譽，贏得業(yè)主信任和支持，在差異化競爭中占得先機。

在此前的許多年房屋產權歸大同煤礦所有，許多費用由企業(yè)補貼，物業(yè)服務也處于官辦形態(tài)，員工家屬對物業(yè)服務水平和服務質量會有一定的寬容度。隨著房改政策和物權法的實施，產權歸屬的轉移，企業(yè)員工將成為住宅的真正業(yè)主。屆時，企業(yè)對員工住房費用的補貼也會由暗補變明補，企業(yè)將不會再直接補貼任何費用，一切費用將都由業(yè)主自行支付。根據國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主可以有選擇物業(yè)服務企業(yè)的自主權這些條款，業(yè)主會根據物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的管理水平和服務質量的滿意度，來決定為他們服務的物管企業(yè)，同時也會對物業(yè)服務企業(yè)的管理和服務提出更高的要求。另一方面，本地區(qū)大同煤礦集團公司以外的物業(yè)服務企業(yè)也會有進入這一市場的企圖。這些外在的威脅是客觀存在的，是不可變因素。但是，大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)也有自身優(yōu)勢，資產比較多，各種設備齊全，人才充足，只要認識到危機的存在，危機會迫使企業(yè)和員工產生反應，這也是生存和發(fā)展的本能。只要能充分調動自身優(yōu)勢，為業(yè)主提供比本地區(qū)同行業(yè)更實惠、周到、優(yōu)良的管理和服務，在未來的競爭中還是會占得先機的。這是因為物業(yè)服務不比家用電器，不是說換就可以換的，物管企業(yè)的變更，在交接時期會有一個新的磨合適應過程，這些都會對業(yè)主生活產生不良影響。所以只要大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)能有清醒的危機意識和競爭意識，為業(yè)主提供更為優(yōu)良規(guī)范的服務，內部市場是不會輕易失守的，在可能發(fā)生的競爭中還是占主動的。

(四)WT戰(zhàn)略

有針對性地將歷史遺留的劣勢盡快轉化為常勢甚至優(yōu)勢，并不斷強化和提升管理水平和服務質量，增強企業(yè)核心競爭力。

大同煤礦物業(yè)服務企業(yè)多年來事業(yè)型的形態(tài)，計劃經濟的管理模式，造成了企業(yè)管理機制僵化，員工缺乏競爭意識，人才結構上也偏重于技術型，缺少現(xiàn)代化經營管理型。這些問題是歷史遺留的，舊體制形成的。面對進入市場以后的競爭威脅，一方面要盡快改制建立現(xiàn)代企業(yè)管理機制，從制度上強化性地增加企業(yè)管理機制的機動靈活性；另一方面要加強人員培訓，引進經營型人才提高員工競爭意識和綜合業(yè)務素質。將企業(yè)的綜合能力提升到本地區(qū)同行業(yè)相當水平或優(yōu)于同行業(yè)水平，由劣為優(yōu)，轉弱為強，增強企業(yè)的核心競爭能力。這樣不但可以在未來的市場激烈競爭中抵御威脅，轉而還會成為對其他同行業(yè)的威脅，成為大同地區(qū)物業(yè)服務業(yè)界的強勢組合。

［1］邁克爾·波特.競爭戰(zhàn)略［M］.北京：華夏出版社，1995.

［2］韓德昌.公司戰(zhàn)略管理［M］.太原：山西經濟出版社，1999.

F27

A

1673-0046（2010）8-0082-02